Anexo 2 coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos, a efectos de los ITPyAJD e ISD de Asturias

Para la obtención de los coeficientes multiplicadores del valor catastral aplicables al año 2014 se ha incorporado el análisis de los datos de mercado disponibles procedente de diversas fuentes de información, lo que supone la realización de los procesos de cálculo siguientes.

1. Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.

2. Cálculo del coeficiente de relación del valor declarado con el valor catastral.

3. Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral.

1.-Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.

El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), se obtiene como cociente entre el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI), desde el año de aprobación de las ponencias de valores hasta el año 2013, y el producto del coeficiente de referencia al mercado (RM) por el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC), desde el año de aplicación de la revisión catastral hasta el año 2014.

CMVC = CVMI/(RM x CAVC)

Siendo:

• CMVC: Coeficiente por el que ha de multiplicarse el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.

• CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral.

• RM: Coeficiente de referencia al mercado.

• CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario.

Estos coeficientes se calculan de la siguiente manera:

a) Coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC).

Se multiplicarán los coeficientes de actualización del valor catastral publicados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado de los ejercicios comprendidos entre el año de aplicación de la revisión catastral y el año 2013.

Por su parte, para aquellos concejos en los que resulten aplicables para 2014 los coeficientes de actualización de valores catastrales a que se refiere el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se deberá multiplicar el resultado anterior por el coeficiente de actualización que se apruebe en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2014.

Para los concejos cuyos valores catastrales revisados han surtido efecto entre el año 1998 y el año 2003, ambos inclusive, el coeficiente de actualización del valor catastral permanece constante durante 10 años.

b) Coeficiente de referencia del mercado (RM).

De acuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, sobre la aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores, el coeficiente de referencia al mercado (RM) tiene un valor de 0,5.

c) Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI).

Para la obtención del coeficiente de variación del mercado inmobiliario se utilizan las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda sobre el índice de precios del metro cuadrado de las viviendas, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias y cuya serie histórica abarca desde el primer trimestre de 1987.

El coeficiente de variación del mercado inmobiliario se obtiene dividiendo el precio medio del metro cuadrado de las viviendas en el año 2013 por el precio medio en el año de aprobación de las ponencias de valores que, con carácter general, es el año anterior al de aplicación de los valores catastrales revisados.

Para ello se utilizan tanto datos trimestrales como anuales. En el primer caso se comparan los valores medios del cuarto trimestre de cada año y, en el segundo los valores medios anuales. Cuando no estén disponibles los valores de todos los trimestres del último año y, por tanto, del valor medio anual, para obtener la variación en este año, se considera la evolución de los cuatro últimos trimestres disponibles.

Los coeficientes se calculan utilizando las tablas disponibles elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda para los siguientes criterios:

a) Media nacional.

b) Media del Principado de Asturias.

c) Según tamaño del concejo.

d) Según localización o situación geográfica.

Cada concejo se encuadra, en función de su población, dentro de un grupo de los posibles para cada criterio. Para cada concejo se calculan varios valores del coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), atendiendo a los criterios de presentación de las estadísticas (media nacional, media del Principado, tamaño del concejo y localización) y, a su vez, utilizando datos medios anuales y trimestrales. De los valores obtenidos se considera el valor mínimo.

2.-Cálculo del coeficiente de relación del valor declarado con el valor catastral.

En aquellos concejos en que se posea una muestra significativa de los valores declarados por los obligados tributarios en las transmisiones inmobiliarias onerosas, este coeficiente se obtiene por el valor medio de la relación de los valores declarados respecto al valor catastral.

Para el cálculo del coeficiente se toman los valores declarados en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos relativos a transmisiones de inmuebles de naturaleza urbana, efectuadas en el último año, correspondientes a viviendas, garajes, trasteros, oficinas, almacenes, naves industriales y locales comerciales.

Para aquellos concejos que, por su reducido tamaño y características demográficas, disponen de una dinámica inmobiliaria reducida o inexistente, los resultados se obtienen de forma conjunta agrupando municipios homogéneos en función del año de aprobación de las ponencias de valores.

Una vez determinada la muestra definitiva a emplear, se calcula para cada concejo y clase de bien un valor medio del coeficiente, adoptando como tal la mediana, dada su mayor firmeza como variable estadística. En el caso de locales comerciales, de los valores obtenidos para los distintos usos se tomará el valor mínimo.

3.-Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral.

Con el fin de adaptar los valores resultantes a la realidad del mercado inmobiliario, en los concejos cuyo año de aprobación de las ponencias de valores sea anterior a 2013, los coeficientes multiplicadores del valor catastral se ajustarán tomando el valor mínimo de los obtenidos en los apartados 1 y 2 anteriores.

Por último, en los concejos que se hayan aprobado ponencias de valores totales en el año 2013, el coeficiente final aplicable para el año 2014 no podrá superar a 1,90.

4.-Correcciones aplicables a los ejercicios en que se lleve a cabo un descenso generalizado de los precios.

En aquellos ejercicios en los que, de las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda, se deduzca un descenso de los precios en el Principado de Asturias, podrán aplicarse los siguientes ajustes sobre los coeficientes:

a) Aplicación de un coeficiente corrector del 0,95 en previsión de la tendencia a la baja del mercado inmobiliario a lo largo del ejercicio en que dichos coeficientes vayan a resultar de aplicación.

b) Los coeficientes que resulten de aplicar la metodología descrita en el presente decreto y el coeficiente reductor de 0,95 a que se refiere la letra anterior no podrán superar a los coeficientes vigentes en el ejercicio inmediatamente anterior al de aplicación de los nuevos coeficientes.

Estas correcciones no resultarán aplicables a los concejos en que se hayan aprobado ponencias de valores totales en el año inmediatamente anterior a aquel en que los coeficientes han de resultar de aplicación.