Anexo 2 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración, relativos a bienes inmuebles para estimar su valor de mercado a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

INDICE:

1.- DEL VALOR DEL SUELO.

1.1.- EN FUNCIÓN DE SUS CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS.

1.1.1.- Accesibilidad.

1.1.2.- Geometría.

1.1.3.- Características topográficas y geotécnicas.

1.1.4.- Aspectos con reconocimiento legal que afectan en la materialización del aprovechamiento.

1.1.5.- Inconcreción Urbanística.

1.1.6.- Gastos Necesarios para materializar el aprovechamiento.

1.2.- EN FUNCIÓN DE LA EDIFICACIÓN EXISTENTE O MATERIALIZABLE.

1.2.1.- Dimensiones:

- Vivienda y asimilados.

- Aparcamiento y trastero colectivo.

- Local comercial y asimilados.

- Nave nido.

- Nave aislada.

1.2.2.- Consideración de la condición de interior o exterior:

- Vivienda colectiva y asimilados.

- Local comercial y asimilados.

- Nave industrial y de almacenamiento.

1.2.3.- Barreras arquitectónicas:

- Vivienda colectiva y asimilados.

1.2.4.- Ubicación:

- Vivienda colectiva y asimilados.

- Vivienda unifamiliar.

- Aparcamiento y trastero en colectiva.

- Local comercial y asimilados.

2.- DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN.

2.1.- Tipología y categoría constructiva.

2.2.- Antigüedad.

2.3.- Estado de conservación.

2.4.- Depreciación funcional o inadecuación.

2.5.- Beneficio contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción.

3.- DEL VALOR CONJUNTO DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN.

3.1.- Fincas afectadas por cargas singulares.

3.2.- Apreciación o depreciación económica.

3.3.- Gastos y beneficios de la promoción.

3.4.- Rentas.

4.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN ENTRE MUESTRAS EDIFICADAS.

4.1.- Homogeneización por localización del inmueble.

4.2.- Homogeneización por calidad de la construcción.

4.3.- Homogeneización por antigüedad y estado de conservación de la construcción.

4.4.- Coeficiente corrector por superficie edificada.

4.5.- Coeficiente corrector por adecuación al mercado.

4.6.- Coeficiente corrector por margen de negociación.

5.-COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN A LA FECHA DEL HECHO IMPONIBLE.

6.-COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN ENTRE SUELOS RUSTICOS CON CONSTRUCCIONES.

6.1.- Homogeneización por ubicación del inmueble.

6.2.- Homogeneización por valor de las construcciones.

6.3.- Homogeneización por superficie de la parcela.

1.- COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR DEL SUELO.

Se diferencian aquellos aspectos que afectan al valor en función de distintas características del terreno en suelos edificables sin construcción o que, estando construidos, permiten un mayor aprovechamiento que el edificado, y aquellos otros factores que inciden en el valor de un inmueble sobre la parte correspondiente al valor del suelo de la edificación considerada.

A los módulos básicos, de repercusión o unitarios, establecidos para los bienes a valorar les serán de aplicación los coeficientes correctores que procedan, siempre y cuando no hayan sido considerados en la determinación del módulo básico del suelo que sea de aplicación.

La elección del valor del coeficiente dentro del intervalo establecido se realizará, por el técnico, en función de la desviación que se aprecie respecto del estándar en la zona, según los distintos usos y tipologías dominantes y que hayan servido para establecer el módulo de repercusión o unitario del suelo.

De forma excepcional, en caso de apreciarse la necesidad de aplicar un coeficiente con un valor distinto a los detallados a continuación, podrá modificarse su valor, siempre de forma razonada.

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2.- DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN.

Comprende aquellos coeficientes que aplicados sobre el módulo básico de construcción referido en el Anexo I permite determinar el valor de la construcción.

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3.- DEL VALOR CONJUNTO DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN.

Comprende aquellos coeficientes que resultan de aplicación por afectar al valor conjunto del inmueble como suma del valor del suelo más el valor de la construcción.

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4.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN ENTRE MUESTRAS EDIFICADAS.

Son aquellos coeficientes que, aplicados sobre el valor de las muestras consideradas para valorar un bien por el método de comparación, ponderan las posibles diferencias que pudieran existir entre las circunstancias específicas de los bienes tomados como muestra y las del bien a valorar, de tal forma que permitan obtener un valor ajustado a las características singulares del bien objeto de valoración.

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5.- COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN A LA FECHA DEL HECHO IMPONIBLE.

Concepto:

Para realizar la actualización por el desfase temporal entre las muestras consideradas y el bien a valorar, se aplicará el factor corrector correspondiente a la variación experimentada por el precio medio del suelo o de la vivienda, expresado en €/m2, entre la fecha a la que debe referirse la valoración y la correspondiente a la muestra, de acuerdo con la siguiente expresión:

Af = Pm / Pmi

Af = Coeficiente de actualización por diferencia entre la fecha a la que se refiere la muestra y la del bien a valorar.

Pm = Precio medio de la vivienda en €/m2 correspondiente a la fecha de transmisión del inmueble objeto de valoración.

Pmi = Precio medio de la vivienda en €/m2 correspondiente a la fecha de transmisión del inmueble tomado como muestra.

Para obtener este coeficiente se tomará como referencia la variación experimentada por el precio de la vivienda, por considerar este dato como el más significativo y constante en la evolución del mercado inmobiliario y podrá obtenerse de la tabla de tasa para la actualización de compraventas disponible en el portal tributario de la sede electrónica del Gobierno de Aragón: "Tablas con la tasa para la actualización de compraventa y tasas de ajuste por el desfase temporal".

En caso de tratarse de muestras de suelo se acudirá preferentemente a las tablas publicadas por el Ministerio de Fomento sobre "Precios de suelo", siempre y cuando muestren una evolución coherente con el mercado inmobiliario, en caso contrario se acudirá a la variación del precio de la vivienda.

6.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN ENTRE SUELOS RUSTICOS CON CONSTRUCCIONES.

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