Anexo 3 Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial

El precio máximo atribuible inicialmente a las viviendas de protección pública, se determinará aplicando las reglas contenidas en los artículos 2 a 6 de esta Orden, según tipología de protección de la vivienda, segmentadas según zona geográfica y naturaleza (vivienda o anejos), a las superficies en metros cuadrados útiles computables en cada caso, sobre las que se aplicará el precio base atribuido.

El precio máximo así atribuido se puede descomponer en tres elementos:

1. El valor de repercusión del suelo.

2. El valor atribuible a los componentes del mercado que se fija por sistema en el 15% del total.

3. El valor atribuible a los costes de construcción y urbanización, definidos por la diferencia entre el valor atribuible menos el valor del suelo y menos el valor atribuido a los componentes del mercado.

La metodología del cálculo del precio máximo de las viviendas en derecho de superficie tiene que tener necesariamente en cuenta que el valor de este derecho de carácter temporal, será igual a cero en el momento que expire el plazo de vigencia del mismo, revirtiendo la plena propiedad de lo edificado al cedente del derecho de superficie, que nunca ha dejado de ser titular del suelo cedido.

La valoración se realiza tomando como referencia los criterios establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE nº 85, de 9 de abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre (BOE nº 249, de 17 de octubre de 2007).

El cálculo del precio máximo de las viviendas en derecho de superficie se realiza por el método establecido en la Orden señalada para la valoración de inmuebles sobre los que existe el mencionado derecho, determinando el valor de reemplazo neto del inmueble, el valor actual del valor de reversión a la finalización del plazo establecido, considerando una depreciación física mediante la técnica de amortización lineal, en atención a la vida útil total del inmueble, y bajo la consideración de que en los seis primeros años (del año 0 al año 5) no se produce depreciación de la edificación, aunque se vaya reduciendo el período de duración del derecho de superficie. El plazo estándar del derecho de superficie se cuantifica en 75 años y la vida útil de los inmuebles en 100 años.

El derecho de superficie se otorga en el momento de la adjudicación del suelo al agente promotor (año 0), quien deberá acometer el proceso de promoción hasta la entrega de las viviendas a los adjudicatarios.

Una vez recibidas las viviendas por éstos, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE nº 266, de 6 de noviembre de 1999), establece una garantía de un año para los defectos por acabados, por lo que es a partir de este momento cuando se puede considerar que se inicia el proceso de depreciación por antigüedad de la edificación.

Por último, hay que especificar que, a efectos del cálculo del valor actual del valor de reversión que sirve de base para concretar la tabla del apartado 2 de este anexo, se ha considerado como tipo de actualización el 3,85%, correspondiente al rendimiento de la deuda pública a diez años, y calculado como media de los doce últimos datos disponibles a la fecha (desde octubre de 2009 a agosto de 2010), datos publicados por el Banco de España.

Dicho porcentaje deberá ser revisado anualmente e incluida su actualización junto con los demás componentes del sistema de cálculo de precios oficiales de las viviendas de protección pública. Tiene la consideración de tipo de interés real dado que no incorpora ningún supuesto sobre inflación esperada para el período de duración del derecho de superficie.

Para calcular el precio máximo a aplicar a las segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas cedidas en derecho de superficie, el valor atribuible inicial será el actualizado vigente en el momento de la transmisión a efectuar, de conformidad con lo previsto en la normativa que resulte de aplicación para las viviendas en plena propiedad, valor sobre el que se aplicará el porcentaje que corresponda de la siguiente tabla de depreciación de valores, en función del número de años transcurridos desde la constitución del derecho de superficie y/o de los que faltan por transcurrir para la extinción del citado derecho de superficie:

Tabla de porcentajes resultantes con el tipo de actualización del 3,85% y sin depreciación de la edificación de 0 a 5 años.

AÑOS EN USO	AÑOS QUE QUEDAN	% A APLICAR SOBRE VALOR VENTA EN PLENA PROPIEDAD PARA CALCULAR VALOR EN VENTA VIVIENDAS CEDIDAS EN DERECHO DE SUPERFICIE
0	75	100,00
1	74	99,76
2	73	99,51
3	72	99,25
4	71	98,98
5	70	98,70
6	69	97,66
7	68	96,62
8	67	95,57
9	66	94,51
10	65	93,44
11	64	92,37
12	63	91,29
13	62	90,20
14	61	89,11
15	60	88,01
16	59	86,89
17	58	85,77
18	57	84,65
19	56	83,51
20	55	82,36
21	54	81,21
22	53	80,04
23	52	78,87
24	51	77,68
25	50	76,49
26	49	75,28
27	48	74,07
28	47	72,84
29	46	71,61
30	45	70,36
31	44	69,10
32	43	67,83
33	42	66,55
34	41	65,25
35	40	63,95
36	39	62,63
37	38	61,30
38	37	59,95
39	36	58,59
40	35	57,22
41	34	55,84
42	33	54,44
43	32	53,03
44	31	51,61
45	30	50,17
46	29	48,71
47	28	47,24
48	27	45,76
49	26	44,26
50	25	42,75
51	24	41,22
52	23	39,68
53	22	38,12
54	21	36,54
55	20	34,96
56	19	33,35
57	18	31,73
58	17	30,09
59	16	28,44
60	15	26,77
61	14	25,09
62	13	23,39
63	12	21,68
64	11	19,95
65	10	18,20
66	9	16,44
67	8	14,67
68	7	12,88
69	6	11,08
70	5	9,26
71	4	7,44
72	3	5,59
73	2	3,74
74	1	1,88
75	0	0,00