Articulo 12 Norma Técnica de Valoraciones aplicable a dictámenes relativos a bienes con construcciones para estimar el valor real a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

Se aplicará lo dispuesto en este punto para el cálculo del valor real de suelos rústicos con usos distintos a la explotación agrícola y, por lo tanto, sin renta agraria por lo que no sería posible utilizar medios analíticos de valoración para determinar un valor base inicial.

Para determinar el valor real de este tipo de suelos, siempre que sea posible, se utilizarán los testigos comparables disponibles del mismo municipio, barrio rural o municipios adyacentes o de las mismas características socioeconómicas. Los testigos utilizados serán siempre terrenos rústicos con presencia de construcciones de la misma naturaleza que el bien a valorar. Se ajustarán los valores usando coeficientes de homogeneización que recojan las posibles diferencias entre el bien a valorar y los testigos utilizados. Los coeficientes de homogeneización se determinan en función del municipio o barrio rural de ubicación del testigo comparable respecto al bien a valorar, el valor de las edificaciones y su superficie. A tal fin, resultan de aplicación los Coeficientes 6.1 a 6.3 y coeficiente 4.6 del Anexo II. Para la determinación de estos testigos o muestras comparables será de aplicación lo dispuesto en el punto decimocuarto. En caso de viviendas en suelo rústico será de aplicación, así mismo, el punto decimoquinto.

En caso de no disponer de testigos comparables suficientes se utilizará la metodología desarrollada en la Orden EHA/2816/2008 de 1 de octubre («Boletín Oficial del Estado» 9/10/2008), de modificación de la Orden EHA/3188/2006 de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición transitoria primera del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo. En concreto en su artículo 4 desarrolla los Módulos aplicables a la valoración del suelo rústico ocupado por construcciones.

En este método se parte del Módulo Básico de Repercusión del suelo (MBR) del municipio para suelos ocupados por las edificaciones no agrícolas presentes en la parcela o el MBR mínimo, MBR-7, para suelos ocupados por tipologías de construcción agrícola, ganadera o forestal indispensable para el desarrollo de la explotación o extensiva. Los MBR utilizados en el cálculo serán los propuestos por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Aragón y aprobados por la Dirección General de Catastro en el año del hecho imponible. Conforme a lo dispuesto en el artículo 4.2 de la Orden EHA/3188/2006, estos Módulos se multiplican por los coeficientes correspondientes según el tipo de edificación existente en la parcela.

El terreno no ocupado por las construcciones se valora como terreno de cultivo sin tener en cuenta las posibles mejoras realizadas en el mismo. Para determinar su valor se utilizará el valor de referencia para el municipio y uso de suelo correspondiente publicado para el año del hecho imponible. En caso de no disponer de valor de referencia el cálculo se realizará según lo dispuesto en el RD1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, artículos 9 al 17 utilizando para el cálculo de la renta media, los valores de ingresos y costes en los cultivos considerados de los 3 últimos años publicados por el Ministerio con competencias en agricultura incluidos en el documento "Resultados técnicos-económicos de explotaciones agrícolas de Aragón en los años correspondientes o similar". La superficie de los cultivos utilizados en el cálculo sumará al menos el 75% de la superficie cultivable de secano o regadío del municipio donde radique el bien a valorar, según las últimas estadísticas agrarias publicadas. En caso de explotación de secano, el barbecho, si lo hubiere, será considerado un cultivo más a estos efectos. El importe de las ayudas PAC a incluir en el cálculo en cada cultivo será al menos el 90% del valor medio regional para la región donde se ubique el bien valorado para el año del hecho imponible.