Articulo 14 Normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros

Aspectos generales.

1. La entidad deberá tener presentes las siguientes hipótesis fundamentales en la estimación del valor razonable, que se define en el apartado 6 de la norma 12:

a) Una valoración a valor razonable se realiza para un activo o pasivo concretos.

b) El valor razonable es el precio que de manera racional y fundada acordarían un vendedor y un comprador actuando en su mejor interés económico; por tanto, quedan excluidas las valoraciones sobreestimadas o subestimadas por causa de acuerdos o circunstancias especiales, como la venta y arrendamiento posterior del activo o concesiones especiales de financiación.

c) El valor razonable es el importe al que negociarían partes interesadas, debidamente informadas y en condiciones de independencia mutua. En ese contexto, interesadas significa que pueden acordar una transacción con el activo o pasivo en cuestión, están dispuestas a efectuarla, pero no obligadas de algún modo a realizarla. Por otra parte, por debidamente informadas se entiende que tanto el vendedor como el comprador están suficientemente informados acerca de la naturaleza y características del activo, su estado, mercado, etc. Por último, independencia mutua se refiere a que comprador y vendedor no son partes vinculadas de acuerdo con el apartado 1 de la norma 62; que las partes sean vinculadas puede suponer que el precio de la transacción no sea representativo de una operación efectuada en condiciones de mercado. No tendrá en ningún caso la consideración de valor razonable el precio de una transacción forzada, urgente o como consecuencia de una situación de liquidación involuntaria.

d) El valor razonable es el precio al que se vendería un activo o se transferiría un pasivo en la fecha de valoración bajo las condiciones de mercado actuales. El valor razonable se estima para una determinada fecha y, puesto que las condiciones de mercado pueden variar con el tiempo, ese valor puede ser inadecuado para otra fecha.

2. La entidad, al estimar el valor razonable, deberá tener en cuenta las condiciones del activo o pasivo que los participantes en el mercado tendrían en cuenta a la hora de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de valoración. Dichas condiciones específicas incluyen, entre otras, para el caso de los activos, las siguientes:

a) El estado de conservación y la ubicación, y

b) Las restricciones, si las hubiera, sobre la venta o el uso.

3. El valor razonable es un precio de salida. Al respecto, la entidad asumirá que la transacción para vender el activo o transferir el pasivo se lleva a cabo:

a) En el mercado principal del activo o pasivo, entendiendo como tal el mercado con el mayor volumen y nivel de actividad, o

b) En ausencia de un mercado principal, en el mercado más ventajoso al que tenga acceso la entidad para el activo o el pasivo, entendido como aquel que maximiza el importe que recibiría por la venta del activo o minimiza la cantidad que se pagaría por la transferencia del pasivo, después de tener en cuenta costes de transacción y gastos de transporte.

4. El valor razonable se determinará sin practicar ninguna deducción por los costes de transacción.

5. La estimación del valor razonable de los pasivos, financieros o no financieros, y los instrumentos de patrimonio neto propios (como los emitidos como contraprestación en una combinación de negocios) se realizará bajo la hipótesis de que se transfieren a un participante en el mercado en la fecha de valoración. De este modo, la entidad asumirá que:

a) El pasivo sigue pendiente y el participante en el mercado tiene que cumplir la obligación. Por tanto, la estimación no se debe realizar asumiendo que el pasivo se liquida con la contraparte o se extingue de otro modo.

b) El instrumento de patrimonio neto propio de la entidad sigue pendiente y el participante en el mercado asume los derechos y las responsabilidades asociados. La estimación no se debe realizar asumiendo que el instrumento se extingue.

6. Si no están disponibles precios cotizados para pasivos o instrumentos de patrimonio neto propios idénticos o similares, la entidad deberá estimar el valor razonable del pasivo o instrumento de patrimonio neto propio como lo haría un participante en el mercado que tuviera esa partida en el activo en la fecha de valoración.

7. El valor razonable de un pasivo deberá reflejar el riesgo de incumplimiento de la entidad, que incluye, entre otros componentes, el riesgo de crédito propio. Al estimar el valor razonable de un pasivo, la entidad deberá tener en consideración cualquier factor que pueda influir sobre la posibilidad de que no satisfaga sus obligaciones, teniendo en cuenta las características del pasivo, como:

a) Si el pasivo es una obligación de entregar efectivo (un pasivo financiero) o una obligación de prestar servicios o entregar bienes (un pasivo no financiero), o

b) Las mejoras crediticias del pasivo, si las hubiera.

Metodologías para la estimación del valor razonable.

8. La mejor evidencia del valor razonable es el precio de cotización en un mercado activo, según se define en el apartado 8 de la norma 13.

9. Para aquellos bienes o servicios respecto de los cuales no exista un mercado activo, el valor razonable se obtendrá mediante la aplicación de metodologías de valoración.

10. La entidad deberá utilizar metodologías de valoración que sean adecuadas y para las que se disponga de datos suficientes de cara a estimar el valor razonable. En cualquier caso, las metodologías de valoración deberán ser coherentes con las metodologías aceptadas y habitualmente utilizadas por los participantes en el mercado para la fijación de precios. Se debe usar preferentemente, si está identificada, la metodología de valoración que haya demostrado obtener unas estimaciones más realistas de los precios.

Las metodologías de valoración deberán maximizar el uso de datos observables de mercado y minimizar el uso de datos no observables o contrastables y de consideraciones subjetivas tanto como sea posible.

Las metodologías de valoración utilizadas deberán estar suficientemente documentadas, incluyendo, si procede, las razones para su elección frente a otras alternativas posibles. Las metodologías de valoración se aplicarán de forma coherente de período a período y, por tanto, su elección se respetará a lo largo del tiempo en tanto no se hayan alterado los supuestos que motivaron su elección.

11. Las metodologías de valoración que utilice la entidad deben ser coherentes con alguno de los siguientes enfoques para estimar el valor razonable:

a) Enfoques basados en el mercado.

b) Enfoques basados en el coste.

c) Enfoques basados en los rendimientos.

12. Los enfoques basados en el mercado emplean precios y otra información relevante obtenida de transacciones en el mercado con el mismo activo, si estuviesen disponibles, o de transacciones con otros activos similares.

Un ejemplo de técnica de valoración coherente con el enfoque de mercado sería la matriz de precios, que es una técnica matemática basada en las relaciones de los instrumentos financieros valorados con los precios de otros valores cotizados de referencia.

13. Los enfoques basados en el coste concluyen sobre el importe que se requeriría actualmente para reemplazar la capacidad productiva o potencial de servicio del activo que se ha de valorar (coste de reposición actual). Un ejemplo de enfoque basado en el coste sería el diseñado para calcular el importe del coste que supondría para el comprador la construcción de un activo con una utilidad comparable, ajustado por el efecto de la obsolescencia.

14. Son enfoques basados en los rendimientos las metodologías que llegan a un importe actual que iguala una corriente de flujos de efectivo futuros descontados, como las técnicas de descuento de flujos de efectivo futuros estimados o los modelos generalmente utilizados para valorar opciones.

15. En algunos casos será suficiente aplicar una sola técnica de valoración. En otros puede ser necesario aplicar varias técnicas. Por ejemplo, en el caso de un descenso significativo en el volumen o nivel de actividad del mercado, la entidad puede considerar utilizar una técnica basada en las transacciones recientes de mercado y otra de descuento de flujos de efectivo. Cuando se utilicen varias técnicas de valoración, el valor razonable será aquel valor, dentro del rango de valores obtenidos, que resulte más representativo del valor razonable, dadas las circunstancias.

16. La entidad deberá evaluar periódicamente las metodologías de valoración que utilice y examinar su validez utilizando como referencia los precios observables de transacciones recientes en el bien o servicios que se valore o los valores basados en los datos observables de mercado que estén disponibles.

Jerarquía de valor razonable.

17. Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las estimaciones y de la información que debe revelarse, se establece una jerarquía de valor razonable que permite clasificar las estimaciones en tres niveles:

a) Nivel 1: Estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos para activos o pasivos idénticos, a los que la entidad pueda acceder en la fecha de valoración.

b) Nivel 2: Estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para instrumentos similares u otras metodologías de valoración en las que todas las variables significativas están basadas en datos de mercado observables directa o indirectamente.

c) Nivel 3: Estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos de mercado observables.

Una estimación del valor razonable se clasifica en el mismo nivel de la jerarquía de valor razonable que la variable del menor nivel que sea significativa para el resultado de la valoración. A estos efectos, una variable significativa es aquella que tiene una influencia decisiva sobre el resultado de la estimación. En la evaluación de la importancia de una variable concreta para la estimación se tendrán en cuenta las condiciones específicas del activo o pasivo que se valora.

18. Un precio cotizado en un mercado activo (nivel 1) proporciona la evidencia más fiable sobre el valor razonable y debe emplearse sin ajustar para estimar el valor razonable siempre que esté disponible, con las excepciones establecidas en el apartado siguiente.

19. La entidad tomará los datos de nivel 1 sin ajustar a menos que se dé alguna de las siguientes circunstancias, que son las únicas que permiten realizar un ajuste:

a) La entidad mantiene un gran número de activos o pasivos similares, pero no idénticos, para los que se dispone de un precio observable en un mercado activo pero no inmediatamente accesible para cada uno de los activos y pasivos de forma individual.

Por ejemplo, pudiera ocurrirle a una entidad que, por tener un gran número de instrumentos de deuda soberana, le resulte complicado obtener el precio de cada instrumento individualmente en la fecha de valoración. En este caso, como solución práctica, la entidad puede estimar el valor razonable mediante una metodología que no dependa exclusivamente de precios cotizados, como la matriz de precios descrita en el apartado 12 de esta norma.

b) El precio cotizado en un mercado activo no representa el valor razonable en la fecha de valoración, como ocurre cuando se producen sucesos significativos después del cierre de mercado.

c) De conformidad con el apartado 6 de esta norma, la entidad deberá estimar el valor razonable de un pasivo o instrumento de patrimonio neto propio tomando como referencia, por estar disponible, el precio en un mercado activo para una partida idéntica negociada como un activo. En este caso, la entidad deberá ajustar este precio cotizado únicamente si existen condiciones específicas de la partida o de su valoración como activo que no son aplicables a su valoración como pasivo o instrumento de patrimonio neto propio. A modo de ejemplo, este sería el caso del precio de cotización en un mercado activo de un instrumento de deuda que incluye el efecto de una mejora crediticia concedida por un tercero; en la estimación del valor razonable del instrumento de deuda emitido, la entidad ajustaría el precio observado para excluir el efecto de la mejora crediticia.

En estos casos, si la variable de nivel 1 se ajusta, el valor razonable se clasificará en un nivel más bajo de jerarquía del valor razonable. El valor razonable estimado a partir del dato ajustado se clasificará como nivel 2 si todas las variables con impacto significativo en el resultado de la estimación son variables de este nivel, o en nivel 3 si no se verifica lo anterior.

20. Las variables de nivel 2 son variables observables, ya sea directa o indirectamente, distintas de los precios cotizados en un mercado activo para activos o pasivos idénticos. Las variables de nivel 2 incluyen, entre otros, los siguientes:

a) Precios cotizados de activos o pasivos similares en mercados activos.

b) Precios cotizados de activos o pasivos idénticos o similares en mercados que no se consideran activos.

c) Variables distintas de los precios cotizados, que son observables indirectamente, como:

i) Tipos de interés y curvas de rendimiento.

ii) Volatilidades implícitas.

iii) Diferenciales de crédito.

d) Variables corroboradas por el mercado, que son aquellas que se derivan de datos de mercado observables por correlación, extrapolación o técnicas análogas, como los precios de las compras a plazo obtenidos al imponer la condición de imposibilidad de arbitraje.

21. La entidad realizará ajustes en las variables de nivel 2 cuando sea necesario en función de las condiciones específicas del activo o pasivo. Entre las condiciones específicas que se han de considerar, se encuentran las siguientes:

a) El estado de conservación o la ubicación.

b) El volumen o nivel de actividad en los mercados donde se observan las variables de nivel 2.

c) La medida en la que son comparables las partidas para las que se observan los datos y el activo o pasivo que se valoran. Por ejemplo, la entidad realizará un ajuste cuando un tipo de interés se haya observado para un activo similar al que se valora pero con menor riesgo.

Cuando la entidad ajuste una variable significativa de nivel 2 con un dato de nivel 3 que tenga asimismo impacto significativo en el resultado la valoración, la estimación se clasificará en el nivel 3.

22. Las variables de nivel 3 son variables no observables del activo o pasivo, incluyendo las obtenidas a partir de los datos propios de la entidad.

Aspectos específicos relativos a los instrumentos financieros.

23. Cuando el mercado publique precios de oferta y demanda para un mismo activo en él negociado, el precio cotizado será aquel dentro del rango que represente más fielmente el valor razonable. De este modo, el precio cotizado para un activo adquirido o un pasivo que se pretende emitir podrá ser el precio comprador y para un activo que se pretende adquirir o un pasivo emitido podrá ser el precio vendedor.

24. Cuando gestione un grupo de activos y pasivos financieros a valor razonable sobre la base de su exposición neta a los riesgos de mercado o de crédito, y así se informe al personal clave de la dirección, la entidad podrá estimar el valor razonable del grupo como el valor razonable de su posición neta.

Esta excepción deberá aplicarse de forma congruente período a período y no concierne a la presentación de los estados financieros en el balance, donde deben figurar por separado los activos y pasivos individuales, salvo que se permita su compensación de acuerdo con la norma 20. Si recurre a esta excepción de valoración, la entidad presentará los activos y pasivos por separado, pero la diferencia entre sus importes en libros será igual al valor razonable de la exposición neta.

Cuando la entidad tenga activos y pasivos que compensen riesgos de mercado entre sí, y el mercado publique precios de oferta y demanda, la entidad podrá aplicar el precio medio a la posición compensada y el precio comprador o vendedor, según el que resulte apropiado, a la posición neta.

La entidad puede necesitar asignar los ajustes por precios comprador y vendedor del párrafo anterior y los ajustes de riesgo de crédito de la cartera a los pasivos o a los activos individuales que conforman el grupo, lo que se hará de una forma razonable y coherente por medio de una metodología adecuada a las circunstancias.

25. Salvo evidencia en contrario, el valor razonable de un instrumento financiero en el reconocimiento inicial será el precio de la transacción.

En el caso de los instrumentos sin mercado activo, la entidad utilizará el precio de la transacción en el reconocimiento inicial, a menos que pueda evidenciar, por las condiciones específicas del instrumento o de la transacción, que es otro valor el que representa el valor razonable.

26. Un valor distinto del precio de la transacción representará el valor razonable, entre otros casos, cuando así resulte por comparación con otras transacciones de mercado observables y recientes para el mismo instrumento, sin modificaciones en sus condiciones ni agrupar con otras partidas, o a través de un modelo de valoración en que todas las variables del modelo procedan exclusivamente de datos observables de mercado.

En los casos descritos en el párrafo anterior, la entidad estimará posteriormente el valor razonable de estos instrumentos por referencia a las más recientes transacciones de mercado observadas, con los ajustes necesarios para reflejar el cambio de las condiciones económicas entre la fecha de observación y la de valoración, o utilizando otras metodologías de valoración, cuyo objetivo será establecer qué precios se habrían obtenido en la fecha de valoración bajo condiciones normales de mercado.

27. No obstante lo anterior, generalmente, el precio de la transacción representa el valor razonable en el reconocimiento inicial. En estos otros casos, cuando la entidad utilice en la estimación variables de nivel 3, deberá calibrar la metodología de valoración de forma que el resultado de la estimación sea igual al precio de la transacción. Esta calibración tiene como objetivo asegurar que la metodología que incorpora variables de nivel 3 refleja las condiciones de mercado en la fecha del reconocimiento inicial. Posteriormente, la entidad deberá asegurarse de que la metodología de valoración recoge asimismo el cambio en las condiciones de mercado entre la fecha de reconocimiento inicial y la de estimación del valor razonable.

Esto ocurriría, por ejemplo, cuando la entidad no puede conocer la prima de riesgo que los participantes en el mercado asignarían al bono y, en ausencia de evidencias en sentido contrario, asume que no ha habido ningún cambio en la prima de riesgo desde la fecha de emisión o compra del bono. En consecuencia, la valoración se realizará tomando esta prima de riesgo inicial y los precios o tipos de interés de referencia actuales, corregidos por cualquier diferencia que pudiera haber respecto del instrumento que se está valorando, como las derivadas del plazo o la moneda.

En cualquier caso, la entidad deberá realizar esfuerzos razonables para determinar si existen evidencias de cambio en la prima de riesgo; en caso afirmativo, la entidad considerará sus efectos al estimar el valor razonable.

28. Las técnicas de descuento de flujos de efectivo futuros utilizadas para estimar el valor razonable de instrumentos financieros sin mercado activo deberán capturar, en la fecha de valoración, los siguientes componentes:

a) Los flujos de efectivo futuros del instrumento financiero.

b) La volatilidad: las expectativas sobre los posibles cambios en el importe de los flujos de efectivo y el momento en que se espera que se produzcan. Es una medida estimada de la incertidumbre inherente en los flujos de efectivo o de la dispersión del cambio de los valores futuros de un instrumento financiero. Para los instrumentos cotizados en un mercado activo puede ser estimada adecuadamente, bien sobre la base de datos históricos del mercado, o bien obteniendo su valor implícito a partir de los precios actuales de mercado. Para los instrumentos sin mercado activo, las expectativas de cancelación anticipada pueden ser estimadas sobre la base de la experiencia de la entidad con instrumentos similares.

c) El valor temporal del dinero (tipo libre de riesgo): el tipo de interés de referencia que se debe utilizar en la actualización será el tipo de interés de partidas monetarias en las que no existe incertidumbre sobre el importe y el calendario de los flujos de efectivo y cuyo vencimiento o duración coincide con el período en el que se espera que se produzcan los flujos de efectivo del instrumento que se está valorando. Habitualmente, este tipo de interés se podrá deducir de los precios observables de la deuda pública, a menos que no suministren un tipo de interés de referencia adecuado para instrumentos denominados en la moneda del país. En tal caso, se podrán utilizar otras referencias alternativas, como los bonos corporativos emitidos en la moneda del país, siempre y cuando se caractericen por negociarse en mercados altamente líquidos y entre contrapartes de la mejor calidad crediticia.

d) La prima de riesgo: el valor razonable de un activo financiero deberá reflejar la compensación al tenedor por soportar el riesgo inherente en los flujos de efectivo del instrumento financiero. La prima sobre el tipo de interés libre de riesgo se podrá inferir a partir de los precios observables de instrumentos negociados con diferente calidad crediticia, o a partir de los tipos de interés aplicados por los prestamistas a prestatarios con diferentes calificaciones crediticias.

e) En el caso de los pasivos financieros, el riesgo de incumplimiento de la entidad: el valor razonable de un pasivo deberá reflejar el efecto del riesgo de incumplimiento de la entidad, que incluye, entre otros componentes, el riesgo de crédito propio.

f) El resto de los factores que los participantes en el mercado considerarían en la estimación.

29. A los efectos de la letra f) del apartado anterior, la entidad evaluará si es adecuado capturar en la estimación, entre otros, los siguientes factores:

a) La liquidez: entendida como el grado de facilidad, real o potencial, para realizar transacciones con un determinado instrumento financiero.

b) Los costes de estructura: el emisor del instrumento considerará la compensación por sus costes de estructura, como los de administración, si son significativos y los participantes en el mercado afrontarían costes comparables.

30. Para el caso particular de los instrumentos de deuda, como un bono o un préstamo, la entidad estimará los flujos de efectivo futuros del instrumento financiero que se van a descontar, utilizando las metodologías desarrolladas para la estimación individualizada de las pérdidas crediticias de acuerdo con la norma 29 y el anejo 9 de esta circular. Para descontar estos flujos de efectivo, la entidad utilizará el tipo de interés que refleje las condiciones de mercado en la fecha de la valoración, incluyendo la prima de riesgo de crédito en el tipo de descuento.

La entidad podrá utilizar los tipos de interés correspondientes a tasas de rentabilidad predominantes para instrumentos de deuda que sustancialmente tengan las mismas condiciones y características, incluyendo la calidad crediticia, el plazo remanente de renovación de intereses y de devolución del principal y la moneda de liquidación.

31. Para el caso particular de los instrumentos de patrimonio neto no cotizados, como una acción ordinaria, su valor razonable podrá estimarse mediante:

a) Las técnicas de descuento de los flujos de efectivo futuros, como dividendos, actualizados usando tipos de interés adecuados, como las tasas de rentabilidad observadas para instrumentos similares.

b) Metodologías que obtienen una valoración a partir de indicadores -como la ratio que relaciona el precio con el beneficio o la rentabilidad del dividendo y sus expectativas de crecimiento- correspondientes al instrumento que se valora y a instrumentos similares emitidos por entidades de características comparables con las de su emisor.

c) Metodologías de valoración basadas en el patrimonio neto del emisor.

32. A los efectos de la letra c) del apartado anterior, la entidad partirá del patrimonio neto de la entidad emisora del último balance público disponible y, en su caso, auditado. Si la entidad emisora publica el balance consolidado, se utilizará este.

La entidad ajustará el importe del patrimonio neto por las plusvalías tácitas existentes en la fecha de valoración, netas del efecto impositivo. Asimismo, cuando el emisor estuviera radicado fuera de España, la entidad convertirá el importe del patrimonio neto a su moneda de presentación como si se tratara de un negocio en el extranjero, siguiendo los criterios de la norma 50.

La entidad deberá incluir ajustes adicionales en el importe del patrimonio neto cuando se trate de la valoración de las inversiones realizadas en entidades de propósito especial que tengan la condición de dependientes, negocios conjuntos o asociadas y que tengan como objeto la tenencia de instrumentos financieros o bienes inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas transmitidos por la propia entidad u otras entidades de crédito, así como las realizadas en entidades de propósito especial creadas para la transferencia de instrumentos financieros originados por la entidad o de bienes inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas por esta. Estos ajustes tendrán como objetivo que los activos de la entidad emisora estén valorados con criterios uniformes con los establecidos en este título y en el anejo 9 de esta circular.

Aspectos específicos relativos a los activos no financieros.

33. La estimación del valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la capacidad de un participante en el mercado para que el activo genere beneficios económicos en su mejor y mayor uso o, alternativamente, mediante su venta a otro participante en el mercado que emplearía el activo en su mejor y mayor uso.

34. La mejor evidencia del valor razonable para esta clase de activos es su precio en un contrato de compraventa vinculante entre partes no relacionadas. Cuando tal contrato no exista pero el activo se negocie en un mercado activo, se tomará como valor razonable el precio comprador, si estuviese disponible, y si no se estimará a partir del precio de las transacciones más recientes, mediante técnicas de valoración que tengan en cuenta la incertidumbre, para lo que se asignarán probabilidades a las distintas estimaciones, el valor temporal del dinero, la liquidez del activo valorado, así como cualesquiera otros factores que los participantes en el mercado tomarían en consideración al realizar sus estimaciones.

35. Para los bienes inmuebles, por lo general, el valor razonable se obtendrá a partir de evidencias de mercado para inmuebles similares; cuando tales evidencias no estén disponibles (por ejemplo, por tratarse de activos de una naturaleza muy específica), se estimará su valor razonable mediante métodos de valoración que consideren el coste de reposición del activo o los rendimientos, como los basados en las proyecciones de los flujos de efectivo actualizados de rentas de los inmuebles.

36. El punto de partida en el proceso de estimación del valor razonable de un inmueble será una valoración de referencia realizada por un valorador independiente aplicando las metodologías descritas en el apartado anterior. En el proceso de estimación del valor razonable, la entidad evaluará si es necesario aplicar al valor de referencia un descuento derivado de las condiciones específicas del activo o de los mercados para estos activos.

37. En el caso de los bienes inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta, la estimación del valor razonable se realizará aplicando los criterios de los puntos 166 a 172 del anejo 9 de esta circular y, por tanto, la valoración de referencia deberá actualizarse anualmente. Los mencionados criterios se aplicarán asimismo para la estimación de los valores razonables de los bienes inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas clasificados como inversiones inmobiliarias para los que no se cumpla alguno de los requisitos establecidos en las letras a) y b) del punto 175 del anejo 9.

38. En el caso de los bienes inmuebles distintos de los caracterizados en el apartado anterior, la frecuencia de actualización de las valoraciones de referencia dependerá de los cambios que experimenten los valores razonables. Para estos inmuebles, serán suficientes las valoraciones de referencia realizadas cada cinco años, siempre que presenten variaciones insignificantes en su valor razonable.

En el supuesto de inmuebles localizados en España, cuando no se apliquen las metodologías del anejo 9, el valor razonable estimado por la entidad no podrá superar al valor hipotecario otorgado mediante valoraciones efectuadas a partir de lo preceptuado en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, para la finalidad de la letra a) del artículo 2 de dicha orden, y realizadas por sociedades o servicios de tasación independientes, según lo dispuesto en el punto 78 del anejo 9, inscritos en el Registro Oficial del Banco de España.

Las estimaciones del valor razonable de un bien inmueble realizadas siguiendo los criterios de los puntos 166 a 172 del anejo 9 de esta circular cumplen, en todo caso, con los requisitos establecidos en el presente apartado.