Articulo 54 normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:

a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor así obtenido se restará:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa.

b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes:

i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.

ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.

iii) Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución.

iv) El período en que se generarán rentas o ingresos.

v) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.

2. Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (procedimiento de cálculo dinámico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:

a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y en su caso durante el resto de la duración de la concesión.

b) Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión.

3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión administrativa se sumará:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa.

4. Las tasas de actualización que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar en consideración adicionalmente las condiciones de la concesión administrativa sobre causas y plazos de extinción o resolución, así como de las tarifas del servicio público de la concesión y su posible evolución.

5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesión administrativa, o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas, en condiciones similares al que se valora, se podrá utilizar el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden.