Articulo 9 del Norma Técnica de Valoraciones aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración, relativos a bienes inmuebles para estimar su valor de mercado a efectos de liquidación de ITPyAJD e ISD

La elección del método para determinar el valor de un inmueble urbano podrá realizarse por cualquiera de los siguientes procedimientos:

1. Por el método de comparación.

Conocido el valor de bienes de características similares, se les aplican los coeficientes de homogeneización definidos en el Anexo II que procedan (coef. 4.1 al 4.6), para ajustar su valor a las características específicas del bien a valorar.

V = MBB x Sc - Coste 1.1.6

MBB = ∑ (Vumh) / n.º de muestras

Vumh = (Vma x coef. 4.1 al 4.6) / Scm

Donde:

V = valor de mercado del bien expresado en €.

MBB = Módulo básico del bien, expresado en €/m2 construido.

Sc = Superficie construida del bien, expresada en m2 construidos.

Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (Anexo II).

Vumh = Valor unitario de la muestra homogenizado, expresado en €/m2 construidos.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en €, Valor de la muestra x coef. 5.

Scm = Superficie de la muestra, expresada en m2 construidos.

Coef. 4.1 a 4.6 = Coeficientes de homogeneización.

2. Por el método analítico.

a) Aplicando a la suma del valor del suelo y el de la construcción, calculados según lo establecido en el punto octavo y el punto cuarto respectivamente, los coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción definidos en el Anexo II, que les sean de aplicación (coef. 3.1 al 3.4), según la siguiente fórmula:

V = (Vs + Vc) x coef. 3.1 al 3.4

Donde:

V = valor de mercado del bien expresado en €.

Vs = Valor del suelo del bien calculado según el punto octavo, expresado en €.

Vc = Valor de la construcción del bien calculado según el punto cuarto expresado en €.

Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (Anexo II).

b) A partir de la suma del módulo básico del suelo corregido con los coeficientes correctores en función de la superficie edificada más el módulo básico de la construcción corregido por los coeficientes correctores del valor de la construcción, a la que se le aplicarán los coeficientes correctores conjuntos del suelo y la construcción y la superficie construida, todo ello según la siguiente fórmula:

V = ∑ (MBSr x coef. 1.2.1 al 1.2.4 + MBC x coef. 2.1 al 2.4) x Sc x coef. 3.1 al 3.4 - Coste 1.1.6

Donde:

V = valor de mercado del bien expresado en €.

MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo s/usos, expresado en €/m2 construido.

MBC = Módulo básico de la construcción s/usos, expresado en €/m2 construido.

Sc = Superficie construida del bien s/usos expresada en m2 construidos.

Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (Anexo II).

Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (Anexo II).

3. En el supuesto de que el bien inmueble objeto de valoración sea un inmueble en construcción o rehabilitación, su valor de mercado se determinará según se ha dispuesto en los apartados anteriores, considerando el inmueble terminado y de nueva construcción, al que se le deducirán los gastos necesarios para su finalización. Dichos gastos deberán estar debidamente justificados.