ExposiciÓn nico motivos Vivienda de Andalucía

I

La Constitución española, en su artículo 47, recoge el derecho que tienen todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en línea con lo establecido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, la Carta Social Europea y la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea. Además, establece que serán los poderes públicos quienes han de promover las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Este derecho se configura como un principio rector de la política social y económica, de tal forma que su contenido prestacional exige la actuación positiva de todos los poderes públicos con competencias en la materia. Sin perjuicio de que el derecho a la vivienda se proclama respecto de todos los españoles, adquiere una especial significación respecto de quienes carecen de medios para acceder a una vivienda digna y adecuada, estableciendo el deber de las Administraciones públicas competentes de generar aquellas condiciones necesarias que permitan el eficaz ejercicio del derecho a todos sus titulares. Si bien es cierto que el derecho a la vivienda está reconocido como un derecho humano en varios convenios internacionales, el marco legislativo y normativo vigente en España y Andalucía establece que este derecho debe ser interpretado y regulado en el contexto de las políticas sociales y económicas. En este sentido, la ley busca integrar el derecho a la vivienda dentro de un enfoque amplio que considere tanto la viabilidad económica como las necesidades sociales.

Además, la presente ley se inspira en los instrumentos internacionales y autonómicos de protección de la infancia y la adolescencia, reconociendo el derecho de todos los niños, niñas y adolescentes a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y segura que contribuya a su bienestar y desarrollo integral, conforme a la Convención sobre los Derechos del Niño de 1989 y a la Ley 4/2021, de 27 de julio, de Infancia y Adolescencia de Andalucía.

Por otra parte, el Estatuto de Autonomía para Andalucía, en su artículo 56.1, configura la competencia exclusiva de nuestra Comunidad Autónoma en materia de vivienda. En ejecución del mandato estatutario, se ha ido conformando a lo largo de los años el actual marco normativo en esta materia, comenzando por la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, que establecía un régimen jurídico completo a la vivienda protegida, así como su desarrollo a través del Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo.

Unos años más tarde, en los inicios de la crisis económica e inmobiliaria, se aprueba la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, con la aspiración de garantizar a los titulares del derecho el cumplimiento de los deberes que para hacerlo efectivo correspondían a las Administraciones públicas andaluzas, ordenando contribuir al cumplimiento del derecho de acceso a la vivienda mediante el ejercicio de sus competencias y la cooperación y coordinación con los entes locales, lo que no ha servido para garantizar el acceso a una vivienda digna ni para contener el alza de los precios de vivienda, o la situación dramática de miles de familias que perdieron su vivienda en ese fatal período.

Así, se impulsaron por diferentes gobiernos diferentes propuestas legislativas, como la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda, cuya disposición adicional primera apostaba por la expropiación del uso de la vivienda a los titulares privados, y la Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía.

Otras normas han venido a desarrollar la estructura normativa, como son el Decreto 1/2012, de 10 de enero, que aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, y el Decreto 161/2018, de 28 de agosto, de defensa de la vivienda del parque público residencial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que modifica diversos aspectos de normas precedentes.

Por otra parte, se completa el marco jurídico con la aprobación de los diferentes planes, como instrumentos encargados de concretar las políticas de vivienda y suelo de la Comunidad Autónoma desde 1992 hasta la fecha, en correlación con los planes estatales de vivienda y la financiación correspondiente mediante la firma de convenios para el período de vigencia al que se refiera, de vital importancia para la puesta en práctica de las obligaciones en el ejercicio de las competencias autonómicas y locales.

El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía, en el ejercicio de sus competencias para la planificación de la política de vivienda en Andalucía, y con el propósito de imprimir un impulso en el acceso a la vivienda, aprobó el Decreto 91/2020, de 30 de junio, por el que se regula el Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030, que se encuentra en pleno desarrollo y ejecución, como respuesta inmediata a la falta de promoción de vivienda protegida, y para hacer frente a los efectos de la crisis generada por la covid-19.

Por otra parte, se ha aprobado el Plan de Inspección de Vivienda Protegida 2024 por Orden de 11 de enero de 2024, cuyo objetivo es, en el marco de las actuaciones del Plan Vive en Andalucía, evitar la desocupación de las viviendas protegidas y garantizar el acceso al alquiler de las mismas por personas que cumplan los requisitos legales para ello, detectando las transmisiones irregulares, en particular a personas jurídicas fuera de los supuestos legalmente permitidos, o su explotación como viviendas turísticas, así como la averiguación de posibles situaciones en las que la vivienda protegida se cede en arrendamiento por un precio superior al permitido.

A nivel estatal, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ya ha cumplido más de un año desde su entrada en vigor, introdujo como medida la delimitación de zonas tensionadas para la contención de precios. Hasta la fecha ha sido aplicada únicamente por una comunidad autónoma, lo que no ha producido los efectos deseados en los casos en los que se ha aplicado, cayendo el volumen de viviendas puestas a disposición en el mercado de alquiler, así como produciéndose un alto incremento de los precios de renta.

Por otra parte, la Comunidad Autónoma de Andalucía interpuso el recurso de inconstitucionalidad número 5491-2023, contra los artículos 3 f), g) y k); 8.a) y c); 9.e); 11.1.e); 15.1.e); 16; 18, apartados 2, 3 y 4; 19, apartado 1, inciso segundo, y apartado 3; 27, apartado 1, párrafo tres, y apartado 3; 28; 29; 32; 33; 34; 35 y 36; disposición adicional tercera; disposición transitoria primera; disposición final primera, apartados uno, tres y seis; y disposición final cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, habiéndose dictado por el Tribunal Constitucional Sentencia 79/2024, de 21 de mayo de 2024, que avala la competencia de la Comunidad Autónoma para desarrollar de forma exhaustiva en esta ley de vivienda autonómica toda la materia relativa a la vivienda protegida, en particular criterios más flexibles en cuanto a los requisitos para su calificación y plazo de protección, como ha venido defendiendo esta Comunidad Autónoma desde la aprobación del Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030, así como las materias relativas al diseño y gestión del propio parque público de viviendas de Andalucía.

Bajo este marco constitucional y del estatuto autonómico, los municipios andaluces, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 9 y 25 de la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía, asumen una responsabilidad clave en la implementación de políticas de vivienda. Esta norma les confiere atribuciones para planificar, ordenar y ejecutar actuaciones orientadas a garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Entre sus funciones destacan la elaboración de planes municipales de vivienda y suelo, la promoción de vivienda protegida, la gestión de programas de rehabilitación y regeneración urbana, así como el control y seguimiento de la ocupación efectiva de las viviendas con protección pública. Estas competencias permiten a los municipios responder a las necesidades específicas de su población y territorio, contribuyendo a la cohesión social y al desarrollo sostenible en el ámbito local.

La presente ley se enmarca en el compromiso de Andalucía con los principios de sostenibilidad, inclusión y calidad de vida establecidos tanto en el Pacto Verde Europeo como en la iniciativa de la Nueva Bauhaus Europea. Esta última aboga por un modelo de desarrollo urbano y habitacional que integre la sostenibilidad ambiental con la equidad social y la calidad arquitectónica, fomentando soluciones innovadoras que promuevan la eficiencia energética, la circularidad de los recursos y la integración armoniosa en el entorno natural y cultural. En coherencia con estas directrices, la ley impulsa políticas públicas que favorecen la rehabilitación del parque residencial existente, la reducción de las emisiones de carbono asociadas a la construcción y el uso de materiales sostenibles, alineándose con la transición ecológica justa y la creación de comunidades resilientes e inclusivas. Este enfoque refuerza el compromiso de Andalucía con un futuro habitable y sostenible para sus ciudadanos, respetando su rico patrimonio arquitectónico y cultural.

Finalmente, la vivienda, y la garantía del derecho a la misma, se relaciona directamente con ocho de los diecisiete Objetivos de Desarrollo Sostenible. Más concretamente, el Objetivo de Desarrollo Sostenible número once se centra en la vivienda social y asequible. Este objetivo insta a los Estados a «lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles», y establece como meta principal de aquí a 2030 «asegurar el acceso de todas las personas a viviendas y servicios básicos adecuados, seguros y asequibles y mejorar los barrios marginales».

II

Tras la pasada crisis inmobiliaria, y en un escenario de incipiente recuperación iniciado sobre el año 2018, otros hechos recientes acaecidos, en especial la situación económica derivada de la pandemia de covid-19, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la escasez y la elevada inflación de los materiales de construcción y la subida de los tipos de interés, han incidido negativamente en el mercado inmobiliario y en el acceso a la financiación hipotecaria, dificultando las condiciones de acceso a la vivienda, sobre todo entre los colectivos más desfavorecidos y las personas jóvenes que acceden a su primera vivienda.

Las dificultades del contexto socioeconómico, la falta de una política económica en materia de vivienda que garantice la seguridad jurídica de las personas propietarias, especialmente en la regulación del alquiler de residencia habitual, la problemática para financiar la urbanización de nuevos sectores en la ciudad para la puesta en carga de las reservas de vivienda protegida establecidas por ley, el difícil acceso a la financiación de los promotores públicos y privados, y la debilidad económica de la población para hacer frente a los préstamos hipotecarios o las cuotas del alquiler, han generado un desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda a precio asequible y la escasez de la promoción de viviendas protegidas.

Este desequilibrio cuenta a su vez con otros factores, como pueden ser los cambios sociales, las distintas formas de familia y la movilidad en el trabajo, que incrementan la dificultad en el acceso a la primera vivienda, que en ocasiones hace inclinar la balanza hacia opciones de alquiler asequible durante períodos largos hasta adoptar decisiones de compra. Esta situación ha desvelado la debilidad de la oferta de la vivienda en alquiler, que proviene de personas propietarias privadas en un 95%, en muchos casos no profesionalizadas y totalmente autónomas en sus decisiones, por lo que, ante situaciones de inseguridad o incertidumbre en la aplicación de las normas de arrendamientos urbanos, o preocupación real ante la posible ocupación de sus viviendas, optan por retirar del mercado del alquiler la escasa oferta disponible.

Por tanto, se considera necesario impulsar un parque público de vivienda en alquiler social que garantice el acceso a la vivienda a las personas con mayor dificultad para alcanzar niveles en consonancia con la media europea, en torno al 9%, en un plazo estimado de veinte años, todo ello teniendo en cuenta las directrices de la normativa básica estatal y autonómica relativas a las reservas de suelo.

Cabe señalar también el auge de la industria del turismo, en su modalidad más reciente de alojamiento en una vivienda habitual, que ha sido regulado como actividad económica mediante la legislación sectorial oportuna, y que, como tal, debe perseguir el equilibrio entre las actividades que se desarrollan en la sociedad: la residencia, las actividades económicas o terciarias, los equipamientos, etc.

En muchos municipios históricos o rurales, esta actividad turística ha supuesto una oportunidad de desarrollo económico de sus habitantes y una opción de las personas propietarias de viviendas si obtienen mayor seguridad en la gestión. En Andalucía suponen en torno a un 3-4% del parque de viviendas principales, lo que pone de manifiesto que el problema de la falta de oferta de vivienda en alquiler persiste, independientemente de la vivienda de uso turístico.

Se añade a la problemática expuesta el estado del actual parque inmobiliario, que se encuentra envejecido, y la necesidad de mejorar la calidad constructiva de las viviendas para hacerlas más eficientes energéticamente, más saludables, con más espacio libre y más inclusivas, para que den respuesta a todo tipo de realidades personales y familiares.

El actual marco normativo en materia de vivienda en Andalucía presenta signos de obsolescencia, al no responder de forma adecuada a los profundos cambios sociales, económicos y demográficos experimentados en las últimas décadas, ni a las nuevas dinámicas del mercado inmobiliario. Entre los principales factores que justifican su revisión, destacan el desajuste con la realidad socioeconómica actual, marcada por nuevas formas de convivencia, precariedad laboral y envejecimiento poblacional; la insuficiencia para abordar de manera efectiva la crisis de acceso a una vivienda asequible; la falta de respuesta ante nuevos modelos de alquiler, vivienda colaborativa y retos de sostenibilidad, y la necesidad de incorporar de forma transversal la perspectiva de género y diversidad. A ello se añade la dispersión y desactualización de la normativa vigente, que dificulta su comprensión y aplicación. Por todo ello, se hace necesaria una actualización integral del marco legal para garantizar el derecho a una vivienda digna, adecuada y accesible a toda la ciudadanía.

A todo esto se suma la dispersión y la desactualización normativa en materia de vivienda existente en nuestra Comunidad Autónoma, con varias leyes vigentes sobre la materia, decretos y normativas a diferentes niveles, lo que dificulta su comprensión y aplicación, tanto para los ciudadanos como para los profesionales del sector.

Asimismo, dicha legislación se muestra obsoleta para dar respuesta a los retos actuales, entre los que se cuentan la necesidad de aplicar los principios de sostenibilidad a la política de vivienda, social, económica y medioambiental, materias en las que la legislación comunitaria, estatal y autonómica ha avanzado, incorporando los objetivos de la lucha contra el cambio climático y de una sociedad más cohesionada, inclusiva y acorde al uso de las nuevas tecnologías, por lo que se considera oportuna una nueva ley, a partir de la revisión, actualización y unificación de los textos legales en materia de vivienda, que aborde los asuntos y directrices establecidas en el Acuerdo de Consejo de Gobierno de fecha 30 de agosto de 2022:

a) Impulso del derecho de acceso a la vivienda en Andalucía, especialmente de las personas jóvenes que necesitan acceder a su primera vivienda. Se hace necesario regular acciones y medidas destinadas a hacer real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, base fundamental para el ejercicio del resto de derechos constitucionales y estatutariamente consagrados, dando preferencia a jóvenes, a personas en riesgo de exclusión social, a personas mayores, a personas con discapacidad, a mujeres embarazadas sin recursos, a víctimas de violencia de género y de terrorismo, familias numerosas y las que se encuentren en riesgo de desahucio o de exclusión social.

b) Actualizar la regulación de la vivienda protegida en Andalucía, promover la construcción de inmuebles a precio asequible, fijar criterios de calidad y simplificar la regulación existente para eliminar la dispersión normativa, que provoca inseguridad jurídica.

c) Establecimiento de los requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de impulsar el consumo casi nulo de energía, y la utilización de las energías renovables en el sector residencial en Andalucía. En aras de la sostenibilidad, es preciso avanzar en línea con la «ola de renovación» que recorre Europa, soportada en los Fondos Next Generation, en la reducción de las emisiones del sector residencial, así como en promover el óptimo aprovechamiento de un recurso abundante en Andalucía, como es el sol, para la producción de energía eléctrica mediante la instalación de placas fotovoltaicas, destinadas al autoconsumo individual o colectivo de los edificios residenciales, con la finalidad de fomentar el ahorro y la eficiencia energética en nuestra Comunidad Autónoma.

d) Protección a las personas propietarias frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.

e) Facilitar el derecho de las personas propietarias privadas a alquilar sus viviendas, incentivando la rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.

f) Promoción de viviendas para la constitución del parque público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de titularidad de las distintas Administraciones públicas, así como de privados que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.

g) Impulso para la aprobación de los planes municipales de vivienda, como instrumento que diagnostique y determine las necesidades de cada municipio atendiendo a su diversidad, y que establezca la programación de las actuaciones que se deban programar en la localidad según su realidad y la demanda de la población.

h) Activación de la regeneración de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas. Para avanzar en el objetivo de ciudades más humanas, se precisa tanto de la rehabilitación del parque residencial existente en Andalucía, estableciendo las medidas necesarias para garantizar la accesibilidad en los edificios de viviendas, la eficiencia energética y la rehabilitación en su conjunto de edificios obsoletos, como del impulso de la regeneración urbana a través de programas que intervengan en la ciudad consolidada, con la intención de rehabilitar áreas que han quedado especialmente degradadas en la ciudad, como modo de impulsar ciudades más sostenibles y humanas.

i) Garantizar medidas alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.

j) Impulso de la colaboración público-privada para garantizar una oferta de vivienda adecuada. Se pretende, igualmente, fomentar la coordinación, la cooperación y el seguimiento de las actuaciones de los poderes públicos y los agentes sociales y económicos implicados, para poner en valor y rentabilizar los recursos disponibles, evitando situaciones de duplicidad y asegurando, en todo caso, la coherencia entre necesidades y respuestas.

Por todo ello se ha redactado una ley que pretende abordar la problemática de acceso a la vivienda desde distintas perspectivas. Para ello, pretende realizar una propuesta equilibrada y no simplista que facilite el acceso a la vivienda, que facilite a las personas su proyecto de vida, removiendo los obstáculos que a día de hoy existen para ello, sobre todo la escasez de la oferta, ya sea favoreciendo el acceso en propiedad para aquellos colectivos con dificultades de acceso, como las personas jóvenes, para la adquisición de su primera vivienda y facilitar su emancipación, y familias con menos recursos, fomentando el alquiler a precio asequible, poniendo a disposición terrenos dotacionales para alojamientos u otras modalidades de vivienda de alquiler y potenciando el parque público con una gestión más realista en la que se contemplen fórmulas de colaboración público-privada, y reinversión y actualización del parque público. Se persigue la promoción de vivienda de más calidad constructiva y arquitectónica, más asequible en precio, adaptada a las nuevas formas de vida de los jóvenes y las familias, conectadas en la ciudad a los equipamientos, dotaciones e infraestructuras de movilidad necesarias y suficientemente flexible para que pueda ser eficaz en las distintas realidades urbanas de Andalucía, garantizando el crecimiento ordenado y equilibrado de los grandes núcleos urbanos, así como la pervivencia de los municipios rurales.

Con la presente ley se pretende realizar una revisión, actualización y unificación del marco legislativo de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, actualmente disperso, complejo y obsoleto, para dar solución y respuesta a los problemas de acceso a la vivienda, siendo su ámbito de aplicación toda la vivienda en Andalucía, libre, protegida, nueva o usada.

Finalmente, durante el trámite de audiencia y exposición pública del anteproyecto de ley, ante la situación de dificultad de acceder a una vivienda en venta o alquiler, y muy especialmente en determinadas zonas de Andalucía, se ha considerado necesario adoptar un paquete de medidas, con carácter urgente, de impulso para garantizar el acceso a una vivienda y anticipar las medidas que inicialmente planteaba el anteproyecto, así como otras que tengan como consecuencia la construcción inmediata de un mayor número de viviendas protegidas a disposición de los andaluces, y muy especialmente de los jóvenes, de las familias con escasos recursos y de los colectivos vulnerables, que aspiran todos ellos a crear un hogar en Andalucía, así como proteger el uso residencial para la vivienda habitual y permanente, lo cual ha dado lugar a la aprobación del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, número 41, de 3 de marzo de 2025.

La presente ley se adecúa a los principios de buena regulación, en concreto a los de necesidad y eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, de acuerdo con el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y en el artículo 6 bis del Decreto 622/2019, de 27 de diciembre, de administración electrónica, simplificación de procedimientos y racionalización organizativa de la Junta de Andalucía. En particular, responde al principio de necesidad, dado que aborda una problemática estructural y creciente que afecta al ejercicio efectivo del derecho de acceso a una vivienda digna, adecuada y accesible en Andalucía. Desde una perspectiva de eficacia, la ley articula un conjunto de medidas coherentes y orientadas a resultados para alcanzar los fines propuestos. El principio de proporcionalidad se observa al limitar la regulación a lo estrictamente imprescindible, sin imponer cargas innecesarias o restrictivas a los destinatarios, implementando en muchos de sus trámites la declaración responsable y descartando alternativas menos eficaces. En cuanto a la seguridad jurídica, como se ha expuesto anteriormente, esta ley apuesta por ofrecer un marco normativo claro, sistemático y coherente, que unifica y actualiza la legislación vigente, facilitando su interpretación y aplicación. Se garantiza también el principio de transparencia mediante los procedimientos de consulta pública y participación de los principales agentes implicados en su elaboración. Y para ello se ha identificado claramente el propósito de la norma y durante el procedimiento de elaboración se ha permitido el acceso sencillo, universal y actualizado a los documentos propios del proceso de elaboración en los términos establecidos en los artículos 7 de la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno, y 13 de la Ley 1/2014, de 24 de junio, de Transparencia Pública de Andalucía, posibilitando que los potenciales destinatarios de la norma tengan una participación activa a través de los trámites de consulta pública previa, de audiencia e información pública. Finalmente, el principio de eficiencia queda reflejado en la apuesta por mecanismos que optimizan los recursos públicos, simplifican trámites administrativos y promueven la colaboración público-privada, con el objetivo de maximizar el impacto social de las políticas públicas en materia de vivienda.

En la redacción del presente texto se ha tenido en cuenta lo establecido en los artículos 5 y 50 de la Ley 12/2007, de 26 de noviembre, para la promoción de la igualdad de género de Andalucía, de forma que se ha procurado incorporar la perspectiva de la igualdad de género en la elaboración, ejecución y seguimiento de la ley, considerando sistemáticamente las prioridades y necesidades propias de las mujeres y de los hombres, sus diferentes necesidades y situaciones, con el objetivo de eliminar posibles desigualdades y fomentar la igualdad.

La presente ley ha sido objeto de diálogo y debate en la Mesa de Diálogo Social en materia de vivienda, en cumplimiento de las «medidas sociales y económicas para el impulso de Andalucía» recogidas en el Pacto Social y Económico por el Impulso de Andalucía suscrito el 13 de marzo de 2023.

III

La presente ley se estructura en un título preliminar y ocho títulos. Contiene 118 artículos, siete disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales.

El título preliminar regula el objeto y ámbito de aplicación de la ley, establece el marco normativo en la materia de acuerdo con los estándares de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible y los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Asimismo, recoge los principios rectores de la política de vivienda definiendo el contenido esencial del derecho de acceso a la vivienda en condiciones de igualdad y promoviendo las medidas necesarias para tal fin, y contiene además un artículo de definiciones para un mejor entendimiento de las determinaciones contenidas en la ley.

La presente ley actualiza el concepto de vivienda protegida, otorgándole mayor flexibilidad, y además se le da más dinamismo a su tramitación y gestión. Además, se redefine el concepto de alojamiento dotacional protegido, ampliando sus destinatarios a los colectivos prioritarios con especiales dificultades de acceso a la vivienda y se definen nuevas figuras del uso residencial comunitario dándole la necesaria cobertura legal.

El título I, «Competencias y planificación», se desarrolla en cinco capítulos:

El capítulo I, denominado «Competencias de las Administraciones públicas en materia de vivienda», clarifica, coordina y ordena el papel de las distintas Administraciones, confiriendo a la política de vivienda un carácter multinivel necesario, dotando a cada Administración de las herramientas para ello y contando de manera especial con la necesaria colaboración público-privada. Para ello, la ley define las Administraciones competentes en materia de vivienda, desarrolla las competencias autonómicas y se atribuyen nuevas competencias a los ayuntamientos en aras del principio de autonomía.

Como novedad, se atribuye potestad sancionadora a los ayuntamientos en materia de calificación de vivienda protegida, con la finalidad de otorgar una herramienta eficaz para controlar cualquier posible incumplimiento que pueda producirse en dicho procedimiento del que ya eran titulares competenciales, y en materia de uso residencial no autorizado, control de la calidad de la vivienda y sobreocupación, por entender que es crucial en este tipo de infracciones la cercanía del ayuntamiento y de la policía local, para controlar la proliferación de viviendas en las que se generen situaciones de hacinamiento, insalubridad y precariedad.

En el capítulo II se aborda la colaboración público-privada, en tanto que la Consejería competente en materia de vivienda podrá establecer cauces de cooperación y colaboración con los agentes privados relacionados con la materia de vivienda, impulsando medidas de fomento para las iniciativas privadas, que tengan por objeto la construcción de vivienda asequible para facilitar el acceso a la vivienda a toda la sociedad y, especialmente, a los colectivos que pudiera establecerse por una especial necesidad.

En el capítulo III se aborda la planificación en materia de vivienda, se definen los distintos instrumentos de planificación, además del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y los Planes municipales de vivienda y suelo, y se introduce la figura de los Planes Supramunicipales de Vivienda y Suelo para coordinar de manera conjunta las necesidades comunes en materia de vivienda, infraestructuras, suelo y dotaciones de los municipios afectados.

El capítulo IV introduce como novedad las áreas prioritarias de vivienda, que permitirán priorizar territorialmente el acceso a determinados programas del Plan Andaluz de Vivienda vigente, en función de la alta demanda o problemática de vivienda en el ámbito y los criterios que se aprueben por la Consejería. La aprobación de estas áreas prioritarias de vivienda supondrá la declaración de urgencia en la tramitación de los instrumentos de planeamiento urbanístico y los instrumentos de gestión que hayan de aprobarse en dichos ámbitos.

Por último, el capítulo V aborda la coordinación de las competencias y la política en materia de vivienda con el planeamiento territorial y urbanístico. Se pone especial énfasis en la provisión de la materia prima para lograr la vivienda asequible, que es el suelo, todo ello en el marco de ciudades sostenibles y más humanas, mediante una mejor coordinación entre la ordenación territorial y urbanística y la política en materia de vivienda. Se ponen en correlación las herramientas de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, para el desarrollo de suelo, así como las figuras disponibles para la transformación de la ciudad consolidada, tales como las áreas de gestión integrada para promover la disponibilidad de suelo asequible, y sostenible para la producción de viviendas. Se busca promover una infraestructura residencial de carácter público, de viviendas o alojamientos en alquiler, y que ofrezca vivienda a precio asequible a los colectivos prioritarios, tales como las personas jóvenes. Se trata de equipamientos residenciales en alquiler, gestionados directamente o en colaboración público-privada, siempre que la Administración establezca los requisitos. También se regulan en este capítulo las condiciones para asignar proyectos de iniciativas residenciales a la Unidad Aceleradora de Proyectos de la Junta de Andalucía.

El título II, «Calidad de las viviendas», define las bases para alcanzar unos objetivos de calidad mínima a las que debe ir tendiendo el futuro del sector de la construcción de uso residencial que tiene unas exigencias específicas adicionales a la calidad constructiva que se exige a cualquier construcción por la normativa vigente en materia de edificación, en coordinación con los objetivos y principios propuestos por la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, que deben ser objeto de desarrollo reglamentario posterior y sometidos a continua revisión y actualización. Las directivas europeas sobre eficiencia energética y reducción de la huella de carbono apuntan el camino, y Andalucía avanza en la dirección del consumo casi nulo de los edificios, de la producción de la energía necesaria de fuentes limpias y renovables, así como avanza en usos responsables de los edificios residenciales, mediante la implementación de la innovación en todo el proceso, desde la concepción y el diseño de la vivienda para dar respuesta a las nuevas formas de vida, adaptación a nuestro territorio y clima, industrialización para buscar más asequibilidad, sostenibilidad en todo el proceso de vida de las viviendas, mediante la circularidad en los proyectos y obras, buscando la menor huella de carbono, el uso de materiales naturales y de proximidad, y estableciendo mecanismos de compensación medioambiental del proceso constructivo, la compensación de la huella ecológica y el consumo responsable de los recursos hídricos, haciendo uso de criterios bioclimáticos a lo largo de la vida útil de los edificios. Se incide, además, en la mejora en los procedimientos de control de calidad de las obras y de todo el proceso hasta que la vivienda llega a la persona usuaria. Se persigue la inclusividad de las personas. Finalmente, se impulsa la implementación de terrazas y espacios libres en las viviendas, y en los espacios comunes de los edificios, potenciando los usos de estos adecuados a las necesidades de sus habitantes, uso deportivo, multiusos, servicios domésticos, coworking, etc.

El título III, «Rehabilitación», persigue adecuar las viviendas existentes, los edificios y la ciudad a los estándares de calidad de los edificios de nueva planta actuales y a las necesidades de sus usuarios. Para ello, esta ley ha puesto el foco en la renovación del parque inmobiliario envejecido, que necesita de actuaciones integrales y urgentes de rehabilitación y regeneración urbana, a lo que se suma la escasez de suelo en la ciudad, todo ello bajo los principios de sostenibilidad social -incluyendo a todas las personas-, económica y medioambiental, garantizando la pervivencia del legado histórico y el equilibrio de usos residenciales, turísticos y económicos de las ciudades consolidadas. Se han establecido los principios rectores y las acciones de la Administración en materia de rehabilitación y para la eliminación del chabolismo y la infravivienda. Se incluye la posibilidad de delimitación de áreas para la regeneración y renovación urbana, a los efectos de fomentar, coordinar y desarrollar actuaciones integrales de rehabilitación, regeneración y renovación urbana en ámbitos urbanos centrales o periféricos sujetos a procesos de segregación y graves problemas habitacionales que afectan a sectores de población en riesgo de exclusión social, en colaboración y coordinación con los ayuntamientos.

En el título IV, «Medidas para garantizar el buen uso y equilibrio del mercado residencial», se han recogido diversas medidas para paliar los efectos de las graves situaciones que actualmente afectan de manera especialmente sensible al sector residencial a lo largo de cuatro capítulos.

El capítulo I, sobre medidas para el fomento de la funcionalidad y equilibrio del mercado residencial, define una serie de actuaciones, instrumentos e incentivos para incrementar la puesta en uso de viviendas en alquiler; se establecen medidas disuasorias de ocupaciones ilegales de vivienda, y medidas tendentes a la eliminación de la sobreocupación.

En el capítulo II, «Coordinación, información y asesoramiento en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal», se establece un sistema andaluz de coordinación en varios niveles, y además se organiza un sistema coherente de información y de cercanía a la población. Así, se crea la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal con el objeto de establecer las directrices para la coordinación de la información, asesoramiento y acciones para evitar la ocupación ilegal y para ofrecer soluciones habitacionales conjuntas en situaciones de desahucio y vulnerabilidad social; el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, integrado por los medios necesarios para proporcionar la información y asesoramiento necesario en esas materias a la población, dejando a la potestad de los ayuntamientos que puedan poner en funcionamiento las unidades municipales de asesoramiento en materia de desahucios para proporcionar la información y el asesoramiento a personas afectadas por procedimientos de desahucio y a las personas propietarias de inmuebles que hayan sido ocupados.

Los capítulos III, «Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial», y IV, «Administradores de fincas», destinados a regular a los agentes que intervienen en las transacciones del mercado inmobiliario residencial, persiguen dotar de transparencia y garantía a dicho sector y otorgar seguridad a las personas que vayan a acceder al mercado inmobiliario. Con tal finalidad, la ley contempla medidas tales como el establecimiento de un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter obligatorio, prestando una especial atención a todo cuanto signifique una protección de los consumidores y usuarios de viviendas e introduce criterios de transparencia en el mercado inmobiliario con el establecimiento de los requerimientos a que deben sujetarse las actividades de transacción inmobiliaria solo en lo que afecta directamente a los objetivos y procedimientos de la presente ley y sin pretender, por tanto, la regulación de profesiones tituladas o no, y bajo el prisma de que el conjunto de actividades vinculadas con la provisión de viviendas se configura como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.

El motivo por el que se establece la inscripción obligatoria en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía se basa en los principios de interés general, seguridad jurídica y protección al consumidor, y los requisitos de acceso están fundamentados en los principios generales de necesidad e interés general, siendo adecuados, necesarios y proporcionados para garantizar la seguridad jurídica a los consumidores, compradores o posibles arrendatarios de viviendas, a fin de que puedan tener la garantía de seguridad y confianza en los agentes inmobiliarios especializados del sector residencial de Andalucía inscritos en el registro y para evitar situaciones de indefensión de los consumidores.

Esta inscripción obligatoria en el registro no supone barreras ni restringe la competencia, ya que cualquier persona física o jurídica puede acceder al mismo acreditando por cualquiera de las vías previstas en la ley los requisitos mínimos exigibles por razón imperiosa de interés general de protección de los consumidores en un bien con tanta incidencia social como para asegurar la protección constitucional del acceso a la vivienda.

El título V, «Vivienda protegida», establece el régimen de la vivienda protegida en la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se desarrolla en seis capítulos. Se ha redactado este título buscando una fácil comprensión del mismo por la ciudadanía. Se han simplificado procedimientos de acuerdo con lo establecido en la normativa europea y estatal en materia de simplificación administrativa, introduciendo como regla general la declaración responsable en el 90% de los trámites a realizar, pasando de un modelo de desconfianza en el promotor y la ciudadanía a un modelo de confianza en los agentes participantes, si bien sometidos a ulterior control del cumplimiento de la ley. Asimismo, se refuerza el marco de las viviendas protegidas para personas con discapacidad, de conformidad con la Estrategia Estatal para un Nuevo Modelo de Cuidados en la Comunidad. Un proceso de desinstitucionalización (2020-2030), que apuesta por un nuevo enfoque para los recursos residenciales para personas con necesidad de apoyos, y de acuerdo con el artículo 44 de la Ley 4/2017, de 25 de septiembre, de los Derechos y la Atención a las Personas con Discapacidad en Andalucía, que promueve el derecho de las personas con discapacidad a llevar una vida independiente y participar plenamente en todos los ámbitos sociales a través de la adopción de medidas de accesibilidad universal y diseño para todas las personas.

El capítulo I, «Régimen jurídico de la vivienda protegida en Andalucía», regula y actualiza el concepto de vivienda protegida, se le da mayor flexibilidad y, además, se proporciona más dinamismo a su tramitación y gestión, y se responde a las nuevas necesidades habitacionales con el residencial comunitario. Se liberalizan los plazos, adaptándose en cada momento temporal a las necesidades reales, lo que ha sido ratificado por la sentencia antes citada del Tribunal Constitucional. Otra novedad es que se aclara que este plazo no se verá condicionado por el destino urbanístico del suelo, salvo en el caso de viviendas o alojamientos construidos en suelos dotacionales, donde la calificación es permanente. Asimismo, se elimina el período previo de diez años de prohibición absoluta de disponer. La filosofía es que lo realmente importante es que la vivienda sea habitada por un destinatario que realmente la necesite, que cumpla los requisitos y que acceda a la misma con un precio fijado legalmente. Para que tanto la ciudadanía como los agentes implicados tengan toda la información a su alcance, se crea el Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía, cuya finalidad será la de recoger sistematizadamente la totalidad de las viviendas sujetas a algún régimen de protección, así como las convocatorias para la selección de adjudicatarios.

El capítulo II, «Selección de adjudicatarios de vivienda protegida», introduce como novedad que la selección de los adjudicatarios de las viviendas protegidas de nueva construcción se podrá realizar mediante listado obtenido del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida o por convocatoria específica municipal, de conformidad con los principios de publicidad, igualdad y concurrencia. Se mantiene el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida como instrumento para la inscripción de las personas solicitantes de viviendas protegidas, para la selección de los adjudicatarios de viviendas protegidas en determinados supuestos y para la certificación de que cumplen los requisitos necesarios para acceder a las mismas, si bien se gestionará por cada municipio por ser asunto de su competencia.

El capítulo III, «Promoción y calificación de viviendas y alojamientos protegidos», simplifica el procedimiento para la calificación de vivienda protegida, dotándolo de mayor eficacia y agilidad, incluyendo la calificación provisional en el procedimiento de concesión de licencia municipal de obras y la calificación definitiva en la declaración responsable de ocupación. Asimismo, se refuerzan las obligaciones de publicidad del promotor de vivienda protegida con la finalidad de dotar de mayor seguridad y transparencia al procedimiento de adjudicación.

El capítulo IV, «Formalización de la adjudicación de viviendas y alojamientos protegidos», procura dotar de eficacia a los procedimientos de adjudicación y suscripción de los contratos con los destinatarios finales. Igualmente, se refuerza la colaboración de las notarías y registros con la Administración y se facilita su labor, aclarándose de forma precisa las advertencias que han de constar en las escrituras respecto de las obligaciones de los titulares de vivienda protegida. De otra parte, se regulan expresamente en un solo artículo los derechos y obligaciones de los titulares de viviendas protegidas.

En el capítulo V, «Transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida tras la primera adjudicación», se desarrollan los requisitos y procedimientos con el objeto de facilitar la comprensión de la normativa y simplificar los trámites al administrado. Para ello, se divide el capítulo en cuatro secciones. En la sección primera se desarrollan los supuestos de operaciones jurídicas que se produzcan tras la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta; en la sección segunda se regulan las que se produzcan en segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler; en la sección tercera se regulan otras operaciones jurídicas sobre las viviendas protegidas, entre ellas las operaciones societarias, las transmisiones forzosas y las sucesiones hereditarias, y, finalmente, en la sección cuarta se regula el derecho de tanteo y retracto, que, a diferencia de la legislación anterior, queda reducido a los supuestos de transmisiones de vivienda protegida por sus adjudicatarios y sucesivos titulares.

Se refuerzan las obligaciones de publicidad, dando mayor seguridad y transparencia al tráfico jurídico. Todo ello con la finalidad de atajar desde el inicio muchísimas operaciones con sobreprecio que se detectan actualmente en portales web. Igualmente, se refuerza la colaboración de las notarías y registros en los términos mencionados anteriormente.

El capítulo VI, «Descalificación de la vivienda protegida», mantiene el régimen de descalificación de la normativa anterior, remitiéndose a lo que se disponga en los correspondientes planes de vivienda y suelo.

El título VI desarrolla la infraestructura residencial para la función social de la vivienda, que está constituida por el conjunto de las viviendas y alojamientos cedidos en alquiler, cumplan o no con el concepto de vivienda protegida, destinado a satisfacer el derecho a la vivienda para los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado, con especial atención a colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad, personas jóvenes y colectivos con necesidades especiales. Se compone de las viviendas protegidas del parque público de titularidad autonómica y los parques públicos municipales, y aquellas que hayan sido adquiridas con la finalidad de ofrecerlas en alquiler a precio asequible. Igualmente, se compone de las viviendas dotacionales que hayan sido promovidas por promotores privados sobre suelos públicos en régimen de concesión de derecho de superficie. Se fomenta la colaboración público-privada, incluyendo a las organizaciones del tercer sector, para seguir promoviendo parque de viviendas en alquiler a precio asequible, así como fórmulas de colaboración en la gestión para colectivos específicos atendidos por el tercer sector o que tengan los mismos fines. De otra parte, se aclaran los conceptos y se concreta que el parque público de viviendas de Andalucía está destinado a dar solución habitacional adecuada para los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado, con especial atención a colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad, personas jóvenes y colectivos con necesidades especiales. Se regulan los derechos y obligaciones de las personas usuarias del parque público, con especial énfasis en la obligación de conservar y mantener la vivienda en las condiciones adecuadas de uso, seguridad y salubridad, con posibilidad de desahucio en caso de incumplimiento de las obligaciones.

El título VII, «La función inspectora de la Administración sobre vivienda», define el ejercicio de esta potestad dirigida a comprobar el cumplimiento de lo dispuesto en esta ley y su normativa de desarrollo. Se mantiene la necesidad de planificación en materia de inspección, así como la estructura actual del Cuerpo de Inspección con la introducción del Cuerpo de Subinspección, sin perjuicio de darle relevancia a la colaboración de la Administración local.

El título VIII, «Régimen sancionador en materia de vivienda», analiza y tipifica las infracciones y sanciones en materia de vivienda en general y en materia de vivienda protegida. Se desarrolla en dos capítulos.

En el capítulo I, «Disposiciones comunes al régimen sancionador», regula las actuaciones de investigación, dotando de especial relevancia a las obligaciones de información y de colaboración, así como estableciendo distintas disposiciones de carácter general.

En el capítulo II, «Tipificación de las infracciones y sanciones», se han tipificado infracciones nuevas acordes con las nuevas obligaciones establecidas en el articulado, en base a la experiencia que se ha desarrollado en el ámbito de la inspección en materia de vivienda. Se ha de tener en cuenta que cobra especial relevancia en esta ley la actividad de comprobación y la actividad sancionadora al haberse simplificado numerosos trámites mediante el instrumento de la declaración responsable, lo cual exige reforzar este ámbito. Destacable es la novedad que se incorpora al dotar de competencias sancionadoras en materia de vivienda a los ayuntamientos. Finalmente, manteniendo un número equivalente de infracciones al de la legislación derogada, se han adecuado las cuantías sancionadoras a la gravedad de los hechos previstos en la tipificación establecida, regraduando algunas infracciones de muy graves a graves en comparación con la legislación anterior, entendiendo que se encontraban excesivamente gravadas.

En las disposiciones adicionales se regulan diversas cuestiones.

La disposición adicional primera incorpora la previsión de aprobación de modelos normalizados de las declaraciones responsables que se establecen en determinados procedimientos.

Se incluye una disposición adicional segunda en donde se regula la atribución de la titularidad del patrimonio autonómico de suelo a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), para clarificar el marco jurídico aplicable, evitando duplicidades competenciales y facilitando una gestión unificada, ágil y eficiente del patrimonio público de suelo en el ámbito autonómico.

Mediante la disposición adicional tercera se definen los consumos que han de servir de base o fundamento para considerar como deshabitada una vivienda protegida.

La disposición adicional cuarta establece el marco de financiación, límite al gasto y disciplina presupuestaria, entendiendo que las obligaciones económicas que se deriven de la presente ley serán asumidas por la Comunidad Autónoma de Andalucía de conformidad con los créditos que para esta finalidad sean aprobados en las correspondientes leyes presupuestarias de cada ejercicio.

La disposición adicional quinta, relativa al tratamiento de los datos personales derivados de lo dispuesto en esta ley, regula que se adecuarán a lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, y demás normativa reguladora de la protección de datos personales, y que establece el marco general de garantías exigidas por la doctrina constitucional.

Se introduce una disposición adicional sexta, que regula la supresión de la obligación del depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas en la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Finalmente, se introduce una disposición adicional séptima, por la que se regula el sistema de ingreso al Cuerpo Superior de Inspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda de la Junta de Andalucía.

La ley contiene tres disposiciones transitorias. En la primera se prevé el régimen transitorio de las viviendas protegidas que, a la entrada en vigor de la presente ley, estuvieran calificadas definitivamente con arreglo a algún régimen de protección pública. En la segunda se determina que las promociones u obras de rehabilitación de edificios para uso residencial que, a la entrada en vigor de esta ley, hubieren solicitado y obtenido licencia de obras quedan excluidas de la aplicación de las disposiciones de la misma en materia de calidad. En la disposición transitoria tercera se regula la transición al nuevo modelo de gestión municipal de los registros de demandantes de vivienda protegida.

Atendiendo al objetivo de simplificación normativa, la disposición derogatoria indica qué normativa queda derogada a la entrada en vigor de la presente ley.

Por último, se desarrollan ocho disposiciones finales.

Con el fin de reforzar la coherencia del marco normativo autonómico en materia de vivienda y suelo, esta ley introduce modificaciones puntuales en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, y en su Reglamento General de desarrollo a través de la disposición final cuarta. La legislación urbanística ya contempla instrumentos que favorecen la ampliación del suelo urbanizado de uso residencial y fomenta la colaboración público-privada en actuaciones de urbanización, regeneración y rehabilitación, por lo que resulta un vehículo idóneo para avanzar en los objetivos de esta nueva norma. En particular, se adapta el artículo 61.5 de la Ley 7/2021 y su correlativo reglamentario (artículo 83) a las últimas modificaciones de la legislación básica estatal, incorporando criterios para la aplicación flexible de la reserva de vivienda protegida en determinadas circunstancias justificadas. También se establece la vinculación entre los planes municipales de vivienda y los instrumentos de ordenación urbanística para definir de forma más precisa la cuantificación de la demanda y las reservas necesarias. Además, se refuerza el compromiso público con la vivienda protegida mediante la obligación de destinar al menos el 25% de los recursos de los patrimonios públicos de suelo a su adquisición o construcción. Estas modificaciones permiten una mayor adaptación a la realidad territorial y social de los municipios, evitando reservas innecesarias en contextos sin demanda acreditada o con precios de vivienda libre similares a los de la protegida. Todo ello se realiza en cumplimiento del punto 13 del Acuerdo de la Subcomisión de Seguimiento Normativo, Prevención y Solución de Controversias de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad Autónoma de Andalucía, que exige ajustar la regulación autonómica sobre reservas de vivienda protegida a la legislación estatal, reservando las exenciones a instrumentos de ordenación de ámbito regional o subregional y garantizando su adecuada justificación y distribución territorial conforme al principio de cohesión social.

Se incluye una disposición final segunda como consecuencia de lo dispuesto en la disposición adicional sexta, por la que se modifica la Ley 8/1997, de 23 de diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros, donde se eliminan las referencias a las fianzas de arrendamiento.

La disposición final tercera modifica algunos preceptos esenciales del Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio, con el fin de adaptarlos al contenido de la presente ley, todo ello sin perjuicio de un posterior desarrollo reglamentario completo de la misma.

En la disposición final quinta se señala que las determinaciones previstas en las normas reglamentarias modificadas por esta ley podrán ser objeto de futuras modificaciones mediante normas del rango reglamentario correspondiente.

En la disposición final sexta se regula la habilitación reglamentaria para el desarrollo y ejecución de la presente ley.

La disposición final séptima regula la puesta en funcionamiento del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía.

Finalmente, la disposición final octava establece la entrada en vigor de la presente ley.