PREÁMBULO DECRETO 23/2026, de 9 de marzo, Canarias

La Constitución Española de 1978, en su artículo 47, reconoce el derecho de la ciudadanía a una vivienda digna y adecuada, encomendando a los poderes públicos la promoción de las condiciones necesarias y el desarrollo de políticas que garanticen su efectividad.
En el ámbito autonómico, el Estatuto de Autonomía de Canarias, en su artículo 22, consagra el derecho de acceso a la vivienda y dispone que los poderes públicos garantizarán su efectividad, regulando la función social de la vivienda y promoviendo el uso racional del suelo. Por su parte, el artículo 143 atribuye a la Comunidad Autónoma de Canarias la competencia exclusiva en materia de vivienda, que comprende la planificación, ordenación, gestión, promoción pública, fomento, inspección, control de calidad, sanción y demás actuaciones relacionadas, así como la regulación de la función social y habitacional de la vivienda y de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética e innovación tecnológica.
Asimismo, el artículo 106.1.c) del Estatuto de Autonomía faculta a la Comunidad Autónoma para aprobar las normas de procedimiento administrativo que deriven de las particularidades del derecho sustantivo de Canarias, lo que habilita la aprobación del presente Decreto en cuanto desarrolla procedimientos específicos en materia de adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública y de gestión del Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias adaptados a la realidad y necesidades del territorio canario.
La Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, distribuye estas competencias entre las distintas Administraciones Públicas y crea el Instituto Canario de la Vivienda como organismo autónomo encargado de la gestión de las competencias ejecutivas que, en la materia, corresponden a la Administración de la Comunidad Autónoma de Canarias.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, reconoce en su artículo 8, como uno de los derechos de la ciudadanía, el de solicitar su inscripción en los registros de demandantes de vivienda protegida en función de la situación social, económica y personal de cada solicitante.
La citada Ley de Vivienda de Canarias regula la adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública, estableciendo en su artículo 42 la obligación de dictar un procedimiento reglado para ello. Asimismo, el artículo 47 determina los principios que han de regir dicha adjudicación, incluyendo la inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias como requisito obligatorio. La actual regulación de este Registro, creado en virtud del artículo 15 del Decreto 27/2006, de 7 de marzo, se encuentra recogida en la Orden de 24 de septiembre de 2009, de la extinta Consejería de Bienestar Social, Juventud y Vivienda (BOC n.º 198, de 18.10.2009).
Los cambios normativos introducidos en los últimos años, especialmente con la entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, junto con la experiencia acumulada en la gestión del procedimiento de inscripción en el citado Registro, justifican la adopción de medidas orientadas a su simplificación, modernización y agilización, eliminando cargas administrativas innecesarias.
El Decreto 138/2007, de 24 de mayo, por el que se establece el régimen de adjudicación de las viviendas protegidas de promoción pública de titularidad del Instituto Canario de la Vivienda, regula dicha adjudicación mediante sorteo cuando la demanda supera la oferta. No obstante, la Ley 3/2016, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2017, eliminó el sorteo como sistema preferente, permitiendo la utilización de otros criterios de adjudicación, como la baremación, para garantizar el acceso prioritario a quienes se encuentren en situación de especial vulnerabilidad. Pese a ello, hasta la fecha de aprobación del presente Decreto, no se ha desarrollado un procedimiento reglamentario que regule la baremación.
Posteriormente, el Decreto ley 24/2020, de 23 de diciembre, de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transportes y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias, derogó el Decreto 138/2007, si bien pospuso su efectividad hasta la aprobación de una nueva regulación.
Tanto la Ley territorial de vivienda de Canarias como la Ley por el derecho a la vivienda establecen criterios para priorizar el acceso a las viviendas públicas. En particular, el artículo 29 de la norma estatal dispone que el parque público de vivienda debe garantizar el acceso a personas y hogares con mayores dificultades, aplicando criterios de vulnerabilidad como la presencia de menores o factores socioeconómicos.
A la vista de todo ello, resulta necesario regular un nuevo sistema de adjudicación de viviendas protegidas de promoción pública que permita seleccionar, en cada caso, el método más adecuado para garantizar los principios de justicia, equidad y solidaridad, priorizando a las familias y unidades de convivencia más necesitadas, de conformidad con el ya citado artículo 47 de la Ley 2/2003, de 30 de enero.
Además, en diversos grupos de viviendas protegidas de promoción pública permanecen sin adjudicar plazas de garaje y otros anejos no vinculados registralmente a las viviendas. Al no estar previsto un procedimiento específico en el derogado Decreto 138/2007, se hace imprescindible establecer ahora un marco regulador para su adjudicación, dotando al Instituto Canario de la Vivienda de herramientas jurídicas flexibles que permitan elegir el negocio jurídico más adecuado en cada caso, con plena sujeción al interés público.
Asimismo, el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, ha impulsado la ampliación del parque público de viviendas en alquiler asequible mediante la promoción de nuevas construcciones y la rehabilitación de edificios, lo que exige una regulación para su adjudicación.
Si bien resulta esencial regular las condiciones que permitan acceder a una vivienda a quienes presentan mayores dificultades de integración residencial, no lo es menos preservar el parque público de viviendas como recurso limitado, a fin de garantizar su uso continuado, seguro y adecuado. En este marco, el presente Decreto no se limita a establecer el procedimiento de adjudicación, sino que incorpora asimismo el régimen general de obligaciones que deben asumir las personas adjudicatarias de viviendas de promoción pública, con el fin de asegurar una gestión responsable y sostenible del patrimonio público.
En el contexto de la evolución normativa reciente en materia de vivienda, cabe destacar el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, que incorpora importantes novedades con incidencia directa en los procedimientos de adjudicación de viviendas. Entre ellas se incluyen:
a) La habilitación de los cabildos insulares como promotores de vivienda protegida, por lo que este Decreto les atribuye la adjudicación de sus viviendas, salvo que se acuerde expresamente que la misma sea realizada por la Administración autonómica.
b) La modificación del límite máximo de la renta arrendaticia en función de los ingresos de la unidad familiar o de convivencia establecido en el artículo 48.4 de la Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias, para viviendas de promoción pública adjudicadas en régimen especial, pasando del 12 al 20% de los ingresos, y la modificación también del sistema para determinar los precios máximos de referencia de las viviendas protegidas establecidos en el Decreto ley 24/2020, de 23 de diciembre. Ello exige la modificación del Decreto 1/2004, de 13 de enero, por el que se establece el precio máximo de venta y la renta máxima inicial anual de las viviendas protegidas de promoción pública. Además, esta modificación permite adaptar la renta arrendaticia a la capacidad económica de las unidades familiares de forma más flexible, integrando medidas previamente recogidas en el Decreto 32/2020, de 2 de abril, por el que se regula la ayuda a los alquileres de las viviendas protegidas adjudicadas por la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias en régimen de alquiler. El Decreto 32/2020, de 2 de abril, contiene un régimen especial regulado en sus disposiciones adicionales primera y segunda, que opera sobre unidades familiares de muy limitados recursos pero presumiblemente constantes en el tiempo, y lo que hace la presente norma es extender a toda la promoción pública los aspectos sustanciales de dicho régimen, previendo, incluso, empeoramientos sobrevenidos de las aludidas condiciones y circunstancias. Al integrar tales medidas en el presente Decreto, procede derogar el Decreto 32/2020, de 2 de abril.
c) La incorporación de los alojamientos con espacios comunes complementarios en virtud de la disposición adicional vigésima segunda de la Ley 2/2003, de 30 de enero, con el mandato de establecer reglamentariamente los requisitos de acceso a esta modalidad habitacional.
Asimismo, en aras del interés público, se adoptan medidas para propiciar la continuación de los alquileres sociales de las viviendas protegidas adjudicadas por la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias en régimen de alquiler, cuando las mismas pertenezcan a promotores distintos al Instituto Canario de la Vivienda y se haya superado el periodo de protección legal.
Finalmente, en las disposiciones finales del presente Decreto, y además de la ya citada modificación del Decreto 1/2004, de 13 de enero, se introducen modificaciones puntuales en el Decreto 11/2022, de 20 de enero, por el que se crea y regula el Registro de Agentes Inmobiliarios de Canarias, así como en el Decreto 1/2023, de 19 de enero, por el que se establecen las medidas de acceso a la propiedad de viviendas protegidas y se regula el procedimiento para su calificación.
En particular, la modificación del Decreto 11/2022, de 20 de enero, tiene por objeto reconocer expresamente como capacitación profesional suficiente para la inscripción en el citado Registro la condición de persona administradora de fincas colegiada, que se adiciona a las capacitaciones ya previstas.
Por su parte, la modificación del Decreto 1/2023, de 19 de enero, incorpora determinadas medidas dirigidas a reforzar las garantías en el acceso a la propiedad de viviendas protegidas de promoción privada, entre las que se incluyen la previsión de cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, así como en los contratos de arrendamiento y en los supuestos de cesión de uso de dichas viviendas, junto con la regulación del visado administrativo de tales contratos.
Este Decreto se adecúa a los principios de buena regulación establecidos en el artículo 129.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y también en el artículo 66 de la Ley 4/2023, de 23 de marzo, de la Presidencia y del Gobierno de Canarias, cumpliendo el presente preámbulo con el artículo 80.5 de la citada ley territorial. Así pues, de acuerdo con los principios de necesidad y eficacia, el presente Decreto se justifica por una razón de interés general, cual es regular el procedimiento de adjudicación de las viviendas protegidas de promoción pública, a las personas que tengan una especial dificultad, o estén imposibilitadas, para acceder al mercado inmobiliario, o a personas con características o circunstancias especiales e identifica claramente los fines perseguidos; siendo el instrumento más adecuado para garantizar su consecución. Conforme al principio de proporcionalidad, este Decreto contiene la regulación imprescindible para atender la necesidad a cubrir. Por otra parte, y para garantizar el principio de seguridad jurídica, la disposición de carácter general se ha redactado de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico vigente, para facilitar así su conocimiento y comprensión por los destinatarios de la norma. Además, en aplicación del principio de transparencia, se posibilita el acceso sencillo, universal y actualizado a la normativa en vigor y a los documentos propios de su proceso de elaboración, a través del Portal de Transparencia del Gobierno de Canarias y, finalmente, de acuerdo con el principio de eficiencia, el presente Decreto evita la imposición de cargas administrativas innecesarias o accesorias para sus destinatarios.
Asimismo, en el presente Decreto se ha dado cumplimiento a la Ley 1/2010, de 26 de febrero, Canaria de Igualdad entre Mujeres y Hombres, y a la Ley 2/2021, de 7 de junio, de igualdad social y no discriminación por razón de identidad de género, expresión de género y características sexuales.
En su virtud y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 50.3 del Estatuto de Autonomía de Canarias, reformado mediante la Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre; en relación con lo previsto en los artículos 20, 28.d), 65 y 76.1 de la Ley 4/2023, de 23 de marzo, de la Presidencia y del Gobierno de Canarias, y demás disposiciones de general aplicación; cumplidos los trámites de consulta pública previa, audiencia a las personas interesadas e información pública; oídos la Comisión de Vivienda, el Consejo General de Servicios Sociales y el Instituto Canario de la Vivienda, de acuerdo con el Dictamen n.º 50, de 11 de febrero de 2026, del Consejo Consultivo de Canarias; a propuesta conjunta del Consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad y de la Consejera de Presidencia, Administraciones Públicas, Justicia y Seguridad, y previa deliberación del Gobierno en su reunión celebrada el día 9 de marzo de 2026,
DISPONGO: