Preambulo Condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales

El derecho a disfrutar de una vivienda constituye una necesidad vital para el ser humano por cuanto condiciona el disfrute de otros derechos esenciales como tener un empleo, ejercer el derecho de sufragio, acceder a las prestaciones y a los servicios públicos, escolarizar a los hijos, gozar de la cultura y de un medio ambiente adecuado, compartir las vivencias con familiares y amigos y un sinfín más, reiteradamente puesto de relevancia tanto por la doctrina más autorizada como por los propios tribunales de justicia. El derecho a disfrutar de una vivienda y su realización efectiva facilitan y permiten al ser humano llevar una vida digna.

En 1948, la vivienda es mencionada por primera vez en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, cuando en su artículo 25.1 se contempla que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios.

La Carta de los Derechos Fundamentales de la UE reconoce una serie de derechos personales, civiles, políticos, económicos y sociales de los ciudadanos y residentes de la UE, consagrándolos en el derecho comunitario. La Carta no contempla un derecho concreto a la vivienda, si bien existe un derecho importante a la ayuda en materia de vivienda, en concreto, el artículo 34.3 establece que con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales. La incorporación de esta Carta en el Tratado de Lisboa otorga rango de ley al «derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda» en toda la Europa comunitaria.

La Constitución Española contempla en su artículo 47 que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. Añade que la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

En el ejercicio de la competencia exclusiva que el artículo 10.31 del Estatuto de Autonomía del País Vasco atribuye a la Comunidad Autónoma en materia de vivienda, el Parlamento Vasco aprobó la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, que tiene por objeto la regulación del derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

La citada norma prevé que los poderes públicos promoverán las medidas oportunas para hacer efectivo el mencionado derecho, para que la vivienda reúna, entre otras cuestiones, las condiciones objetivas previstas al efecto en la legislación de ordenación de la edificación y normativa técnica aplicable, en lo que se refiere tanto a su funcionalidad como a su habitabilidad y a su seguridad y salubridad.

Asimismo, la Ley 3/2015, de 18 de junio, determina que es competencia de la Comunidad Autónoma del País Vasco la regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad que serán de cumplimiento obligatorio para los instrumentos de planeamiento que aprueben otras administraciones públicas.

La norma señala que se considera infravivienda toda edificación o parte de ella, destinada a vivienda, que no cumpla con las mínimas condiciones de habitabilidad en los términos establecidos en la normativa de aplicación y, a tales efectos, prevé que el ayuntamiento procederá a formular una declaración de inhabitabilidad cuando dichas condiciones no se cumplan.

En relación con esta cuestión, debe acudirse a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en cuanto que determina los requisitos básicos de la edificación que deben satisfacerse en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. Dichos requisitos se refieren a la funcionalidad (dimensiones de los espacios, dotación de las instalaciones, accesibilidad), a la seguridad (seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización), y a la habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico).

El Código Técnico de la Edificación, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 28 de marzo de 2006, y sus posteriores modificaciones configuran el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de tal forma que permite el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos. En concreto, determina los requisitos de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, ahorro de energía, protección contra el ruido y salubridad.

Por su parte, no existe en la Comunidad Autónoma del País Vasco una norma de ámbito autonómico que regule de forma exclusiva las condiciones mínimas de habitabilidad, aunque sí se han ido recogiendo algunas condiciones mínimas de las viviendas y de los alojamientos dotacionales de forma sectorial, como por ejemplo en la Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la Promoción de la Accesibilidad, el Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación, el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, la Disposición Adicional Tercera del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo y la Orden de 12 de febrero de 2009, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, por la que se aprueban las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial.

Finalmente, en el ámbito municipal se han aprobado condiciones mínimas de habitabilidad en las Ordenanzas Municipales de Edificación de cada ayuntamiento.

Como consecuencia de lo anterior, resulta necesario unificar las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y de los alojamientos dotacionales para el conjunto del territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco, al mismo tiempo que se procede a atender el mandato de desarrollo reglamentario previsto en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

La habitabilidad, en cuanto que se configura como una condición de un espacio que permite desarrollar a las personas que lo ocupan un proyecto de vida, se encuentra vinculada a unos requisitos básicos de superficie y altura, confort térmico, equipamiento, salubridad, iluminación natural, accesibilidad, uso y mantenimiento, sin olvidar la flexibilidad o versatilidad para adaptar la vivienda a las distintas etapas de la vida, así como a las nuevas necesidades y formas de vida modernas.

Por lo tanto, con esta nueva normativa se posibilita la creación de espacios más versátiles, y flexibles que se adaptan a las circunstancias de cada unidad convivencial en el paso del tiempo, de forma que la distribución de la vivienda permita la diferente compartimentación de la misma.

Además, resulta indispensable en la sociedad en la que vivimos que la habitabilidad contemple también cuestiones relacionadas con la accesibilidad universal y la perspectiva de género.

En relación con la accesibilidad universal debe indicarse que en el ámbito de la Comunidad Autónoma se encuentra vigente la Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la Promoción de la Accesibilidad, que tiene por objeto garantizar la accesibilidad del entorno urbano, de los espacios públicos, de los edificios, de los medios de transporte y de los sistemas de comunicación para su uso y disfrute de forma autónoma por todas las personas y en particular por aquellas con movilidad reducida, dificultades de comunicación o cualquier otra limitación psíquica o sensorial, de carácter temporal o permanente. En la normativa actualmente en vigor en esta materia se contemplan las condiciones de accesibilidad que deben respetar los edificios destinados a vivienda, así como la reserva de vivienda adaptadas para personas con movilidad reducida de carácter permanente.

Esta norma, además de hacer suyas las condiciones que para los edificios se contemplan en la normativa actualmente vigente, introduce con carácter general criterios y condiciones de accesibilidad que se deben cumplir en el interior de las viviendas, aunque estos no pertenezcan a la dotación de reserva de viviendas adaptadas obligatoria por ley, en orden a facilitar que las personas con discapacidad sobrevenida puedan seguir disfrutando de una vivienda digna, adecuada y accesible.

Asimismo, se persigue mediante la aprobación de esta norma la incorporación efectiva de la perspectiva de género en el diseño de las nuevas viviendas en la Comunidad Autónoma del País Vasco, a fin de que todas las personas que vayan a habitar en las mismas lo hagan en condiciones de igualdad en relación con los espacios que las componen y las actividades que desarrollan.

Por último, bajo determinadas circunstancias, se posibilita que los nuevos proyectos que se desarrollen para la implantación de edificios de uso residencial o aquellos de rehabilitación que se lleven a cabo, una vez entre en vigor esta norma, conviertan la habitabilidad en uno de los elementos clave que fomentará la innovación y la calidad arquitectónica en el sector de la construcción y de la edificación residencial.

Esta norma establece las condiciones de emplazamiento de forma que la vivienda resultante sea digna y en armonía con el entorno y el medio ambiente, permita su utilización, mantenimiento y disfrute en unas condiciones económicas proporcionadas.

Por tanto, esta norma es necesaria y proporcional puesto que no existen otras medidas menos restrictivas de derechos o que impongan menos obligaciones a las personas destinatarias para garantizar un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilite su conocimiento y comprensión y, en consecuencia, la toma de decisiones de las personas titulares de las viviendas, de las Administraciones Públicas y de las empresas del sector.

El Decreto consta de una parte expositiva, dieciocho artículos, una disposición adicional, cuatro disposiciones transitorias, tres disposiciones derogatorias, seis disposiciones finales y cuatro anexos.

El capítulo I establece, bajo la rúbrica de disposiciones generales, el objeto del presente Decreto que no es otro que fijar las condiciones mínimas de habitabilidad y las normas de diseño que deben cumplir las viviendas y alojamientos dotacionales ubicados en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Entre otras determinaciones relevantes, este primer capítulo en su artículo sexto, incorpora las disposiciones necesarias para la coordinación de las condiciones mínimas de habitabilidad, el planeamiento urbanístico, las ordenanzas edificatorias municipales y las licencias urbanísticas. Se establece, además, que en aras precisamente de favorecer las condiciones de habitabilidad de las viviendas, en las edificaciones de uso predominante residencial, se contemplen los espacios exteriores abiertos, como los balcones, logias, terrazas y tendederos entre otros, sin que los mismos contabilicen o computen a efectos de la edificabilidad hasta un máximo de diez metros cuadrados construidos por vivienda o alojamiento dotacional. Asimismo, en el anexo relativo a las definiciones vienen definidos los conceptos «superficie útil computable» y «superficie construida computable» que clarifica los diferentes supuestos que se tienen en cuenta a la hora de calcular el cómputo a efectos de edificabilidad, entre las que destaca la previsión de que en viviendas de protección pública la superficie útil de los espacios exteriores abiertos tales como balcones, terrazas, logias o tendederos no computará a los efectos de la calificación de vivienda de protección pública.

Asimismo, es objeto de la norma determinar las normas de diseño que deben respetar los alojamientos dotacionales y las viviendas de protección pública, estas últimas a los efectos de su calificación.

El término alojamientos dotacionales fue introducido por primera vez en el Decreto 39/2008 de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo. Así en la Disposición Adicional Tercera de ese mismo Decreto se recogieron las normas de diseño de los alojamientos dotacionales. Por aquel entonces, se entendieron dichas normas de diseño como una serie de condiciones que los alojamientos dotacionales tenían que cumplir, pero que incluían tanto lo que esta norma entiende como condiciones mínimas de habitabilidad, como otros tipos de condiciones distintas. En ese sentido, la presente norma cambia el concepto de normas de diseño, de forma que estas ya no engloban las condiciones mínimas de habitabilidad y separa estas últimas de las normas de diseño, que a efectos de esta norma serán entendidas como aquellos condicionantes que no sean susceptibles de una declaración de inhabitabilidad. Todo ello en aras de facilitar la mayor compresión de los condicionantes que puedan ser susceptibles de una declaración de inhabitabilidad, por incumplimiento de las condiciones de habitabilidad.

En relación con las normas de diseño de las viviendas de protección oficial, el Anexo IV del Decreto, relativo a definiciones, inserta el término «calificación de protección pública», entendida esta como la declaración administrativa que verifica que el proyecto de edificación de una vivienda de protección pública, aparte de cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad comunes a todas las viviendas (Anexo I), cumple también con las normas de diseño (Anexo II) y demás normativa vigente en materia de vivienda protegida.

Dicha definición respeta y va acorde con lo dispuesto anteriormente en el artículo 5 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, ya que señalaba que las viviendas de protección oficial tenían que reunir las características técnicas que para las mismas se establecieran en las Ordenanzas de diseño de viviendas de protección oficial.

En relación con lo anterior, el capítulo II regula las condiciones mínimas de habitabilidad que deben cumplir las viviendas en general, con independencia de que se trate de viviendas de promoción pública o privada, libre o protegida, puesto que el denominador común es garantizar a las personas usuarias de las viviendas ubicadas en esta Comunidad Autónoma unas condiciones dignas para el correcto desarrollo de su proyecto de vida.

La norma establece también como parte de las condiciones mínimas de habitabilidad de una vivienda, medidas o condiciones que deben adoptarse en los edificios que albergan esas viviendas, puesto que es un elemento que no se puede disociar de aquellas en cuanto que no puede considerarse habitable una vivienda ubicada en un edificio que no atiende a unas condiciones mínimas de seguridad estructural, salubridad y accesibilidad.

La norma establece que todas las viviendas de la Comunidad Autónoma del País Vasco -salvo las viviendas colaborativas-, así como las obras de rehabilitación que sobre las mismas se hagan, deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en el Anexo I del presente Decreto.

No obstante, consciente la norma de que el parque de viviendas de la Comunidad Autónoma del País Vasco se caracteriza por su antigüedad y los problemas asociados, como la falta de accesibilidad o de eficiencia energética, extremo que dificulta que las mismas puedan adecuarse a los requisitos de la normativa actual, se establece un régimen transitorio para las viviendas construidas con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto, a las que se les exigirá que se ajusten a la licencia previamente concedida, y que, en caso de no disponer de licencia, se ajustarán a las condiciones mínimas de habitabilidad que se determinarán en función de la normativa del año de construcción de la vivienda. Asimismo, se establece un régimen transitorio para la aplicación de la normativa respecto de los alojamientos dotacionales.

En consonancia con lo anterior, la norma también prevé un supuesto referente a viviendas y alojamientos dotacionales, a los que, aun siendo construidos con posterioridad al Decreto, se les aplicará la normativa anterior. Es el supuesto de aquellas viviendas y alojamientos cuya licencia de obras fuera solicitada con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto, todo ello en aras de facilitar la mejor transición de la situación anterior a la nueva regulación.

Por el contrario, para las actuaciones de rehabilitación de viviendas y alojamientos afectados por la transitoriedad de esta norma, se establece que las mismas deberán estar dirigidas a alcanzar las condiciones mínimas de habitabilidad del Anexo I de esta norma. Con ello la norma persigue que la totalidad de viviendas de la Comunidad del País Vasco se adapte a las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en este Decreto; y, transitoriamente, se aplica un régimen alternativo a aquellas viviendas que no pudieran cumplirlas. Pero, la norma no olvida dicho objetivo y las obras de rehabilitación son también clarificadoras en ese sentido, en cuanto que la primera opción de estas siempre estará encaminada a cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en este Decreto.

Al mismo tiempo, conociendo la situación del parque actual de viviendas antes señalado y los esfuerzos que se vienen realizando en relación con el fomento de la sostenibilidad y la innovación en el sector de la construcción, la norma habilita un instrumento para que en determinados casos pueda acordarse la exención de alguno de los requisitos que en relación con la habitabilidad se establecen en la misma.

El capítulo III regula la declaración de inhabitabilidad como el instrumento del que dispone el ayuntamiento, entidad competente señalada a tal efecto por la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, para poder intervenir en los casos en los que una vivienda o un alojamiento dotacional no cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad que le resulten de aplicación.

En ese sentido, aparte de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en este Decreto, la norma faculta a los ayuntamientos para que, a través de ordenanzas municipales, establezcan las condiciones de habitabilidad más exigentes que las establecidas en el Decreto, salvo en lo que se refiere a las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de protección oficial y las normas de diseño de estas y de los alojamientos dotacionales.

No obstante, de cara a una hipotética declaración de inhabitabilidad, la norma hace una diferenciación en cuanto al incumplimiento de este Decreto y el incumplimiento de lo dispuesto en las ordenanzas municipales. De forma que, cuando se trate del incumplimiento de condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en este Decreto, el ayuntamiento procederá a la declaración de inhabitabilidad, en conformidad con lo dispuesto en lo dispuesto en el artículo 60.3 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda. Mientras que, si se trata de la vulneración de las normas de habitabilidad que los ayuntamientos reglamentariamente determinen, estos podrán igualmente declarar la inhabitabilidad de las viviendas o alojamientos dotacionales.

Finalmente, el capítulo IV señala que corresponde al ayuntamiento de conformidad con lo previsto en la legislación urbanística, fiscalizar el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad, aunque subsidiariamente dicha responsabilidad puede recaer en el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco.

Asimismo, considerando que en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda se contemplan, entre otras, infracciones referidas a la infravivienda, el uso inadecuado de la vivienda y las condiciones de habitabilidad, la norma señala que el incumplimiento de lo establecido en esta norma dará lugar a la aplicación del régimen sancionador previsto en la citada ley.

Por último, se debe señalar que la formulación y tramitación de este Decreto se ha sujetado a lo señalado en los artículos 19 a 21 de la Ley 4/2005, de 18 de febrero, para la Igualdad de Mujeres y Hombres, así como a las directrices para la realización de la evaluación previa del impacto en función del género y la incorporación de medidas para eliminar desigualdades y promover la igualdad de mujeres y hombres aprobadas por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 21 de agosto de 2012.

En su virtud, oída la Comisión Jurídica Asesora de Euskadi, a propuesta del Consejero de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su sesión celebrada el día 28 de junio de 2022,

DISPONGO: