PreÁmbulo �nico Modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico

I

La Generalitat, en virtud del artículo 49.1. 12ª del Estatut d Autonomia de la Comunitat Valenciana, tiene competencia exclusiva en materia de turismo, que comprende la promoción y ordenación turística en su ámbito territorial. En el ámbito de esta competencia y en el ejercicio de la potestad legislativa, se aprobó la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana que regula la actividad turística, entendida como la destinada a proporcionar servicios de alojamiento, restauración, intermediación, información, asistencia, entretenimiento y disfrute de recursos y productos turísticos de la Comunitat Valenciana. La ley regula los alojamientos turísticos, contemplando una clasificación de la oferta y estableciendo una serie de obligaciones dirigidas a garantizar su calidad, accesibilidad, sostenibilidad, integración paisajista y seguridad.

El Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana, por una parte, desarrolló la Ley y, por otra, unificó en una norma la dispersión de decretos que regulaban las modalidades de alojamiento, facilitando así el acceso a las personas usuarias y agentes del sector al régimen administrativo aplicable a cada una de dichas modalidades. En su capítulo III define y regula las viviendas de uso turístico (VUT).

La situación de los municipios y la necesidad de establecer un marco claro y diferenciado de las viviendas de uso turístico plantea la necesidad urgente de una modificación de la regulación específica de este tipo de viviendas para dotarlas de una seguridad jurídica tanto a las personas usuarias como a las entidades locales, a los propietarios y empresas gestoras y a los titulares de dichas viviendas, que se ven afectada por la regulación que se realice.

Debe considerarse igualmente en el marco regulatorio de esta tipología turística, la reciente publicación del Reglamento de la Unión Europea (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración que establece un conjunto único de reglas de información para las plataformas y facilita los procedimientos de registro para los anfitriones, dando respuesta a uno de los principales retos en este ámbito, la información fiable sobre estos servicios. Su entrada en vigor permitirá mejorar el acceso por parte de las autoridades a datos relativos a la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y la calidad de esos datos, lo que, a su vez, debe permitir a las autoridades diseñar y ejecutar políticas sobre dichos servicios de manera eficaz.

II

El turismo es un sector estratégico en la Comunitat Valenciana, con cifras que han alcanzado el 16 % del Producto Interior Bruto en 2023, siendo la comunidad autónoma que está liderando el crecimiento de ingresos turísticos en 2024. Esta importancia cuantitativa y cualitativa justifican la enorme importancia de atender a su desarrollo ordenado, por su directa afectación al resto de sectores económicos y por sus relevantes repercusiones en el ámbito social, laboral y medioambiental.

El inicio de 2024 ha sido testigo de un nuevo crecimiento del turismo, de una tendencia positiva tras la pandemia, y de un aumento de las pernoctaciones y de las viviendas de uso turístico, en los principales destinos turísticos españoles (el aumento de plazas en las 25 principales ciudades es del 19,7 %, alcanzando las 376.000 plazas) superando los niveles previos a la pandemia.

Debe destacarse el aumento exponencial del número de viviendas de uso turístico según el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana que supera la cifra de 100.000 (julio 2024) lo que ha supuesto un incremento del 160,40 % (periodo 2015-2023), cifras que en 2024 revelan incrementos muy significativos en tan corto espacio de tiempo, ya que se han inscrito en este periodo más de 9.000 viviendas de uso turístico.

A este contexto deben unirse las cifras récord de llegada de turistas extranjeros, de 10,4 millones en 2023 a la Comunitat Valenciana, así como la constante exposición mediática de las consecuencias del fenómeno, que obligan a la adopción de medidas urgentes que acoten los distintos intereses en juego.

El incremento de viviendas que operan con uso turístico de manera ilegal contribuye significativamente a la economía sumergida. Estas propiedades no declaradas no solo evaden impuestos y regulaciones, sino que también distorsionan el mercado inmobiliario, afectando al sector turístico en general que opera en el mercado siguiendo la normativa vigente. Es fundamental tomar medidas para regularizar esta situación y garantizar una competencia justa y transparente.

Además, el aumento de viviendas de uso turístico ilegales puede ocasionar conflictos de convivencia con los residentes locales. En este aspecto, también se hace necesario establecer una regulación urgente, clara y efectivas para proteger los derechos y la armonía de quienes habitan en estas zonas.

El reto del turismo hoy es combinar la maximización de su contribución económica con el bienestar de las sociedades locales de los destinos, adecuándolos a sus realidades turísticas actuales y futuras. Se trata de un desafío que requiere de la máxima prioridad política.

Atendiendo a los datos del fenómeno de las viviendas de uso turístico, se considera necesario adoptar medidas urgentes, con el objetivo de ordenar la actividad de las viviendas de uso turístico a través de medidas extraordinarias que equilibren la actividad con el resto del sector del alojamiento turístico, actuando para asegurar una oferta equilibrada, sostenible y de calidad.

En esta línea, el objetivo del Decreto Ley es modificar de manera urgente la normativa adaptándola a la demanda social y las nuevas realidades, sin acabar con una actividad económica esencial, como son las viviendas de uso turístico, evitando su rechazo, que está aumentando de manera considerable y dotando de mayor seguridad jurídica a propietarios, gestores, usuarios turísticos y ciudadanos.

Vistas las actuales moratorias y modificaciones de planeamiento que se están acordando, entendemos urgente establecer medidas que acompasen nuestro marco regulatorio con estas modificaciones urbanísticas.

III

De conformidad con el artículo 5 de la Ley 15/2018 la política turística debe sustentarse en el compromiso de sostenibilidad que supone entre otros la alineación de las estrategias con los objetivos de desarrollo sostenible y promoción del comportamiento socialmente responsable de los agentes turísticos, de los turistas y de la población. En consecuencia y atendiendo a los datos del fenómeno de las viviendas de uso turístico, se considera necesario adoptar medidas urgentes, con el objetivo de ordenar la actividad de las viviendas de uso turístico a través de medidas extraordinarias que equilibren la actividad con el resto del sector del alojamiento turístico, actuando para asegurar una oferta equilibrada, sostenible y de calidad.

En esta línea, el objetivo del Decreto Ley es ordenar la actividad de las viviendas de uso turístico actualizando su normativa reguladora, adaptándola a las nuevas realidades, en la búsqueda de la sostenibilidad turística en sus vertientes económica, social y medioambiental, y dotar de mayor seguridad jurídica a propietarios, gestores, usuarios turísticos y ciudadanos.

Debiendo considerarse que una de las mayores dificultades para acotar las externalidades negativas de este fenómeno es el complejo entramado competencial que exige tomar en consideración y ponderar la normativa del resto de administraciones que ejercen competencias concurrentes, debiendo destacarse especialmente por su relevancia en esta materia, las potestades de urbanísticas de planeamiento de los ayuntamientos para determinar su modelo de ciudad - que la reciente jurisprudencia ha enfatizado- y las prescripciones de la Directiva de Servicios que limita extraordinariamente la capacidad regulatoria en el ejercicio de competencias turísticas.

Por todo ello es necesario regular distintos aspectos: por un lado, se tiene que redefinir qué se considera vivienda de uso turístico, y ello con el fin de deslindar el uso turístico del de temporada y el residencial, evitando de esta forma que el arrendamiento de viviendas de uso turístico dé amparo a arrendamientos que no deben ser considerados como turísticos, sino que deben quedar regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y excluyendo del régimen el arrendamiento por habitaciones. Por otro lado, se establece un plazo de vigencia de la inscripción en el Registro que permita una adaptación en una oferta en constante evolución.

Por otro, hay que llevar a cabo una modificación de la normativa actual que permita poner freno a la competencia desleal que ejercen aquellos que comercializan sus viviendas de forma ilegal, perjudicando de esa forma al sector turístico reglado y escapando del control que las autoridades competentes pueden llevar a cabo.

Finalmente, deben fijarse unas condiciones de diseño, calidad, seguridad y accesibilidad que doten a las viviendas puestas a disposición del turista de unos mínimos de calidad que garanticen unos estándares mínimos acordes con un turismo de calidad.

Todo ello debe venir acompañado de una revisión del procedimiento sancionador, una mayor precisión en los tipos infractores, así como la posibilidad de la delegación de la potestad sancionadora.

Asimismo, se contienen medidas de carácter técnico para aumentar la transparencia y calidad de los datos de las VUT, tales como una mayor precisión en la declaración responsable de inicio y en los requisitos exigidos. Otras medidas se encaminan a agilizar los procedimientos de modificación y baja, que permitirán depurar el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana para que cumpla su finalidad básica de servir de instrumento de conocimiento del sector turístico y de información para el ejercicio de las potestades administrativas que ostenta la administración turística, de forma que facilite las actividades de ordenación, inspección, control, verificación, programación y planificación a ella atribuidas, así como el suministro de información a las personas o entidades interesadas.

Debe considerarse que esta regulación no afecta al alojamiento en bloques y conjuntos de apartamentos turísticos que tiene su regulación específica en otros apartados de la normativa, pero sí afecta directamente al relevante sector profesional de las empresas gestoras de viviendas de uso turístico, agente clave en la comercialización en nuestra comunidad autónoma.

IV

En relación con la regulación de las viviendas de uso turístico, como ya se ha explicado, el incremento de la oferta ilegal, su impacto tanto en la convivencia como en la economía, adquieren especial relevancia en la Comunitat Valenciana dada su importancia como destino turístico. Se trata, además, de una actuación en línea con las moratorias que están aprobando los ayuntamientos con una necesidad más urgente de abordar las problemáticas puntuales de gentrificación y turistificación, así como con las recientes iniciativas legislativas de otras comunidades autónomas.

Los motivos que acaban de exponerse demuestran que los argumentos justifican amplia y razonadamente la adopción de la presente norma que no afecta al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos y libertades de los ciudadanos regulados en el título I de la Constitución, al régimen de las comunidades autónomas ni al derecho electoral general y que a la vista de lo expuesto concurren las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad establecidas en el artículo 44.4 del Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana como presupuesto habilitante para recurrir al instrumento jurídico del decreto ley.

La jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha respaldado la aprobación de disposiciones de carácter socioeconómico mediante el instrumento normativo del real decreto ley en aquellos casos en los que se aprecie una motivación explícita y razonada de la necesidad y urgencia de la medida.

La necesidad de la norma se ha afirmado en los casos de coyunturas económicas problemáticas que exigen una rápida respuesta. Asimismo, la urgencia se ha aceptado cuando la dilación en el tiempo de la adopción de la medida de que se trate podría generar algún perjuicio.

Asimismo, es preciso contemplar que corresponde al Consell, en este tipo de normas, la realización de un juicio político o de oportunidad sobre la coyuntura y la motivación de la norma.

En el presente caso hay una doble motivación en primer lugar para ordenar y precisar el marco regulatorio sin dilaciones evitando una oferta ilegal y evitando los perjuicios que supondría dilatar la implementación de medidas urgentes y en segundo lugar adoptando de forma inmediata estas medidas para evitar el enorme impacto fundamentalmente social y medioambiental provocado por las citadas circunstancias, minimizando al máximo los desequilibrios producidos.

Se requiere que las modificaciones introducidas en esta normativa entren en vigor con celeridad, para abordar las situaciones descritas anteriormente, lo cual no sería posible mediante el procedimiento legislativo ordinario o de urgencia, pues no se aprobarían en tiempo y forma y perderían la eficacia esperada.

Con el presente decreto ley se cumplen todas las exigencias plasmadas en la doctrina del Tribunal Constitucional, al explicitarse los motivos que llevan al Consell a promover medidas extraordinarias en materia de viviendas de uso turístico; y al existir una clara conexión entre la situación de urgencia y la medida concreta adoptada para subvenir a la misma.

Como se ha venido explicando, de no ser implementadas con carácter de urgencia las medidas, el fenómeno descontrolado de las viviendas ilegales y de la confusión creada en los ciudadanos seguirán generando externalidades negativas y perjuicios inmediatos al sector, a la ciudadanía y a la imagen turística de la Comunitat.

Por otra parte, es necesario ajustarse con carácter urgente a las exigencias del citado Reglamento UE que determina requisitos técnicos y de calidad de los datos. Es preciso depurar y agilizar al máximo los procesos relacionados con las anotaciones en el Registro en el plazo establecido con garantías y seguridad jurídica para poder intercambiar los datos exigidos; proceso que está directamente vinculado asimilismo a la agilidad en la lucha contra la oferta ilegal y la puesta en marcha de las innovaciones en materia inspectora.

A la vista de lo anterior, se puede asegurar que existe una conexión directa entre la urgencia definida y las medidas concretas adoptadas, aprobación del decreto ley, teniendo en cuenta que el ámbito al que afecta requiere de una intervención inmediata. La regulación que se incorpora contribuirá a generar certeza a la ciudadanía y propiciará seguridad a todos los operadores jurídicos incluidos dentro de este relevante sector; seguridad jurídica que, como es sabido, constituye uno de los pilares fundamentales sobre los que se asienta el ordenamiento jurídico. Todas las razones expuestas justifican amplia y razonadamente la adopción de la presente norma, existiendo además la necesaria conexión entre la situación de urgencia expuesta y la medida concreta adoptada.

V

Esta norma se articula sobre los principios de necesidad, eficacia, eficiencia, proporcionalidad, seguridad jurídica y transparencia previstos en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas. En virtud de los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, este decreto-ley se justifica por razones de interés general, ya que pretende proteger al conjunto del sector productivo y evitar un impacto estructural sobre la sociedad. En cuanto al principio de transparencia, y dado que se trata de un decreto-ley promovido por razones de extraordinaria urgencia de carácter económico y social, se ha prescindido en su elaboración del trámite de consulta, audiencia e información pública, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 133, apartado 4, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.

Todo ello sin perjuicio de que el texto normativo será remitido para su conocimiento al Consejo Valenciano del Turismo/Comisión intrusismo.

Con la finalidad de garantizar el principio de seguridad jurídica, este decreto ley es coherente con el ordenamiento jurídico nacional y de la Unión Europea.

En la tramitación del decreto ley, se ha seguido el procedimiento establecido y se han emitido los informes preceptivos, destacándose el de la Abogacía General de la Generalitat y el de la Conselleria de Hacienda, Economía y Administración Pública.

En su virtud, en ejercicio de la facultad concedida por el artículo 44.4 del Estatuto de Autonomía, y de conformidad con lo previsto en el artículo 58 de la Ley 5/1983, de 30 de diciembre, de Gobierno Valenciano, de acuerdo con las competencias atribuidas por el Decreto 10/2023, de 19 de julio, del president de la Generalitat, por el que se determinan el número y la denominación de las consellerias, y sus atribuciones a propuesta de la consellera de Innovación, Industria, Comercio y Turismo, previa deliberación del Consell en su sesión de 2 de agosto de 2024:

DECRETO