Preambulo �nico Reforma de la Ley 6/2015, de Vivienda

I

La Región de Murcia es una de las comunidades autónomas más afectadas a consecuencia de la crisis. Según la Encuesta de Condiciones de Vida y el informe del 2015 de la Red Española de Lucha contra la Pobreza (EAPN), los datos para la Región de Murcia son alarmantes. El 44,9% de la población murciana, unas 658.601 personas, vive en situación o riesgo de pobreza o exclusión, la cifra más alta de todas las comunidades autónomas, solo superada por la Ciudad Autónoma de Ceuta.

Estas cifras evidencian que un 8,5% de la población vive en situación de pobreza severa con ingresos inferiores a 332 euros mensuales, que el 53,5% no tiene capacidad para afrontar gastos imprevistos, y que un 22% de los hogares se cataloga como hogares con baja intensidad de empleo, lo que sitúa a Murcia 5,1 puntos por encima de la media nacional.

En el ámbito de la vivienda, la Región de Murcia cuenta con uno de los peores datos en sobreendeudamiento hipotecario de España. Según informa el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), desde el año 2011 se cuentan por miles las ejecuciones hipotecarias iniciadas en la Región de Murcia, alcanzando en el año 2014 uno de los niveles más altos en número de ejecuciones hipotecarias en relación al resto de las comunidades autónomas. De los 4.353 procedimientos iniciados, 1.917 se corresponden a lanzamientos efectivamente practicados por el Tribunal Superior de Justicia de Murcia, lo que supone una evolución respecto al año anterior del 45 4%. Por su parte, y en base a los datos aportados por el CGPJ, en la Región de Murcia el número de lanzamientos con cumplimiento positivo ascendió a 973 para el 2014, lo que significa una evolución respecto al año anterior de un 115 7%.

En el ámbito del alquiler, el número de lanzamientos practicados por el Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia como consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de arrendamientos urbanos es igualmente llamativo: unas 861 familias se vieron afectadas en el año 2014.

Junto a estos datos de emergencia habitacional, nos encontramos con un panorama igualmente preocupante en lo relativo a los indicadores de la pobreza energética, entendida como la dificultad para afrontar facturas de los suministros básicos de electricidad, gas y agua. El incremento del número de hogares que se encuentran en situación de pobreza energética se debe a tres causas. La primera de ellas hace referencia a la devaluación de las condiciones de vida, y es que un informe de Eurostat (2014) sitúa a España como el segundo país de la Unión Europea donde más crece el índice de personas en riesgo de exclusión social (28,2%). La segunda se corresponde con la eficiencia energética del parque de viviendas, que apenas ha variado en inmuebles de construcción antigua donde, por lo general, se concentra la gran mayoría de hogares en riesgo de pobreza y exclusión. Por último, el tercer factor determinante de la situación de pobreza energética es el precio de los suministros.

En términos porcentuales, el incremento de la electricidad en los últimos seis años para las viviendas españolas ha sido del 70%, el doble que en el resto de la Unión Europea, siendo los pequeños consumidores los grandes perjudicados del encarecimiento eléctrico. Además, se calcula que en los últimos años, la factura media de gas natural de los hogares españoles se ha incrementado un 35%.

En definitiva, con estos indicadores la Región de Murcia se sitúa en el grupo de comunidades autónomas donde las condiciones de vida asociadas a la pobreza energética se encuentran por encima de la media nacional; el 19,5% de la población murciana no puede mantener la vivienda a temperatura adecuada. Hay que tener en cuenta que la pobreza energética es una de las múltiples vías por las que la crisis, a través del desempleo, está afectando al bienestar de los españoles; es en comunidades con una alta tasa de paro, como la Región de Murcia, donde más proliferan estas condiciones de vida. La situación es tan grave que se calcula que la pobreza energética pudo causar más de 7.000 muertes prematuras sólo en 2012 en España, siete veces más que los fallecimientos en accidentes de tráfico.

En cuanto al agua, los desahucios hídricos siguen avanzando. Según los cálculos de la Asociación de Operadores Públicos de Abastecimiento y Saneamiento (Aeopas), en España se producen unos 300.000 cortes de agua al año por impago, lo cual podría tener relación con la subida del precio del suministro a consecuencia de la creciente privatización de la gestión del servicio en muchos ayuntamientos.

La situación de emergencia habitacional y de pobreza energética contrasta con los ingentes beneficios obtenidos por entidades financieras y empresas de suministros. Las cinco entidades financieras más grandes del Estado español -Santander, BBVA, Caixa Bank, Popular y Sabadell- cerraron 2013 con un beneficio de 7.674 millones; de 9.756 millones en 2014, y tan sólo en el primer semestre de 2015, ya rondan los 8.000 millones de euros de beneficio. Cabe recordar, sin embargo, que desde 2008 las administraciones públicas han transferido cerca de 165.000 millones de euros a las entidades financieras.

El informe sobre Emergencia habitacional en el Estado español , del Observatorio DESC y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, ponía de manifiesto que algunas de las entidades que más desahucian son precisamente las que han concentrado la mayor parte de las ayudas públicas y han obtenido mayores beneficios.

Este diagnóstico puede extenderse también a las empresas de suministro energético. Durante 2013, el oligopolio eléctrico que opera en España obtuvo beneficios superiores a los 7.600 millones de euros, el doble que el de las eléctricas europeas.

II

El artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos establece que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y, en especial, la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios. Este derecho de toda persona a disfrutar de un nivel de vida digno y adecuado se desarrolla, además, en el artículo 11 del Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), suscrito por España, y que comprende el acceso a alimentación, vestido, vivienda y, en definitiva, a la mejora continua de las condiciones de existencia.

Por su parte, la observación general número 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, debe contener el acceso a recursos naturales y comunes, a agua potable y energía para la cocina, calefacción y luz. A su vez, el derecho al agua y al saneamiento son reconocidos por la observación general número 15, mientras que la número 7 incorpora como contenido del derecho a la vivienda la protección contra los desahucios forzosos y la obligación de los poderes públicos a garantizar el adecuado realojamiento de las personas sin recursos afectadas por un desahucio.

En el cumplimiento de estas obligaciones, los poderes públicos deben observar y realizar todos los esfuerzos necesarios, hasta el máximo de recursos disponibles, para satisfacer estos derechos, otorgando prioridad a los colectivos más vulnerables, y que deben asegurarlos no solamente ante la Administración, sino también ante los abusos que puedan cometer los particulares.

En lo referente al ordenamiento jurídico estatal, el artículo 47 de la Constitución española establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada , exhortando a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. Es precisamente el interés general el que motiva el artículo 128.1 de la Constitución, que subordina al mismo toda la riqueza del país, en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad. Por su parte, el artículo 148.1.3.ª establece que las comunidades autónomas tienen competencia exclusiva en materia de vivienda, que en todo caso viene limitada por los títulos competenciales 149.1.11.ª y 149.1.13.ª.

El artículo 10.1.2 del Estatuto de Autonomía para la Región de Murcia le confiere a la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia la competencia exclusiva en materia de vivienda. Por su parte, el artículo 10.2 del EARM, después de su reforma de 1994, le confiere a la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia la competencia de desarrollo y ejecución en materia de consumo de acuerdo con las bases y la ordenación de la actividad económica general y la política monetaria del Estado, las bases y coordinación general de la sanidad, en los términos de lo dispuesto en los artículos 38, 131, y en los números 11, 13 y 16 del apartado 1 del artículo 149 de la Constitución. Si bien esta competencia de consumo no es asumida como competencia exclusiva por el EARM, la competencia de desarrollo y ejecución en materia de consumo permitiría un procedimiento extrajudicial para la resolución de las situaciones de sobreendeudamiento en tanto en cuanto no entraña nuevas obligaciones civiles o mercantiles y no consiste en un sistema de arbitraje.

Estimamos posible que una ley dictada por la Asamblea Regional de Murcia, en aplicación de la competencia exclusiva en materia de vivienda y de la competencia exclusiva en materia de protección de consumidores y usuarios, que en ningún caso ha de implicar la instauración de nuevas obligaciones civiles o mercantiles ni sistemas de arbitraje, pueda regular procedimientos de mediación extrajudicial de resolución de conflictos de consumo en materia de crédito o préstamo hipotecario, y un procedimiento extrajudicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento que se entiende como mero procedimiento de mediación.

III

En el presente texto se establece un sistema de aprovechamiento de la vivienda que compagina, por un lado, el cumplimiento de la función social de la vivienda, previendo y minimizando al máximo los procedimientos de ejecución hipotecaria y los desahucios; del otro lado, porque lo hace cubriendo la potencial generación de riqueza que se desprende de la propiedad de los bienes inmuebles, condicionando su uso en los casos en los que la alternativa es, simplemente, el desaprovechamiento de la vivienda, el no uso.

La publicación de la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de Vivienda de la Región de Murcia, si bien supuso un avance significativo en nuestra Comunidad Autónoma, pues no existía regulación específica alguna en materia de vivienda, no respondió a los efectos creados por la prolongada crisis que vivimos, y por tanto, no contribuyó a aliviar la situación de miles de familias en nuestra Región que, en riesgo de exclusión social por razón del desempleo creciente, han perdido su vivienda habitual o están en serio peligro de perderla.

Con la presente reforma se pretende responder, dentro de las competencias exclusivas que tenemos atribuidas por nuestro Estatuto de Autonomía, a esta situación de emergencia social atendiendo de forma global el grave fenómeno de los desahucios, introduciendo nuevos principios rectores así como incorporando medidas de adhesión voluntaria que establezcan obligaciones expresas a los llamados grandes tenedores de vivienda, esto es, las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

Estas entidades, poseedoras en este momento miles de viviendas vacías no destinadas al fin social de la propiedad, deben seguir haciendo esfuerzo para tener en cuenta en su proceder en estos casos la gravedad de las situaciones en las que se encuentran estas familias, determinándose en el presente texto legal las obligaciones precisas para que previa a la adquisición de viviendas derivadas de operaciones como la dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre vivienda habitual o antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, los adquirentes grandes tenedores de viviendas que se hayan adherido a un Convenio Regional, ofrezcan a los afectados una propuesta de alquiler social. Es preciso recordar los datos relativos al número de viviendas vacías en la Región de Murcia: 129.117 según el último Censo de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Incluimos en esta reforma un procedimiento extrajudicial para la resolución de estas situaciones, pues la prevención desde la atención precisa e inmediata en estos casos puede evitar la agravación de los casos en los que se ve comprometida la vivienda habitual de personas o familias, para lo cual se dotará de mayor contenido al Servicio de Orientación e Intermediación Hipotecaria creado por esta ley, dando participación a las asociaciones y plataformas que defienden el derecho a la vivienda, consumidores y todos aquellos actores interesados en la solución de estos problemas con la creación de las comisiones de sobreendeudamiento.

Por otra parte, las disposiciones de ámbito estatal dictadas al amparo del título competencial, entre otros, el artículo 149.1.13, que le atribuye la competencia exclusiva en materia de bases y coordinación general de la actividad económica, como la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificada parcialmente por el artículo 3 del Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, deben ser tenidas en cuenta en la redacción y desarrollo de esta ley, si bien es cierto que en el marco de las competencias autonómicas exclusivas se establece un amplio margen para la presente regulación.

Finalmente, se modifican con esta reforma algunos preceptos concretos de la Ley 4/1996, reguladora del Estatuto de Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia, en el sentido de ampliar el ámbito de aplicación y el catálogo de sanciones, concretamente en materia de vivienda.