Preámbulo Real Decreto 326/2026, de 22 de abril

I

El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos a promover las condiciones y normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Este mandato subraya la trascendencia de la vivienda como condición previa para el goce de otros derechos fundamentales, como la integridad física y moral, la protección de la salud y el derecho a un medio ambiente adecuado, así como la libertad de empresa y el derecho de propiedad, modulados ambos por su función social y el interés general.

La garantía constitucional de este derecho es una responsabilidad compartida entre el Estado, las comunidades autónomas y las corporaciones locales, y constituye uno de los problemas fundamentales pendientes por resolver de nuestro periodo democrático. Durante dicho periodo democrático, el legislador autonómico, conforme al artículo 148.1.3.ª de la Constitución Española, ha ido asumiendo su competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, lo que les ha permitido definir y ejecutar una política de vivienda propia que se ha ido sumando a las iniciativas estatales. En paralelo, las entidades locales, en ejercicio de la autonomía municipal, conforme al artículo 137 de la Constitución Española, gestionan el planeamiento urbanístico, la promoción y conservación de la vivienda protegida, la rehabilitación edificatoria y los servicios de mediación y atención a la demanda.

Si bien el papel de la Administración General del Estado en materia de vivienda ha sido significativo, a través de planes estatales cuatrienales y de importantes asignaciones presupuestarias estatales, que han llegado a suponer más del 70 % de su financiación, hasta fechas recientes no existió una ley estatal que estableciera las condiciones básicas para garantizar la igualdad en el ejercicio efectivo de ese derecho. Por tanto, durante cuarenta y cinco años, hasta la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el Estado no desarrolló un marco normativo propio que materializara de manera integral el mandato del artículo 47 de la Constitución Española.

La ausencia de un referente normativo estatal fue reseñada críticamente por el Tribunal Constitucional en la Sentencia 80/2018 de 5 de julio, llegando a afirmar que no habiendo el legislador estatal ejercido la habilitación que el artículo 149 de la Constitución Española le otorga, el legislador autonómico en materia de vivienda no encuentra límites desde la perspectiva constitucional. La doctrina constitucional ha clarificado que la vivienda no constituye un título competencial autónomo, sino que puede encuadrarse bajo diversos títulos, como el artículo 149.1.1.ª y 149.1.13.ª de la Constitución Española según el enfoque y los instrumentos regulatorios empleados.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, introduce por primera vez en la democracia una norma estatal que regula de manera integral este derecho y delimita claramente el papel del Estado. Esta ley, en sus artículos 12, 23 y 24, habilita a la administración estatal a dictar planes estatales plurianuales de vivienda, de carácter reglamentario, que definen las tipologías de vivienda protegida, las líneas de ayudas públicas y los requisitos de acceso.

Bajo el paraguas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, el Gobierno de España creó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, órgano responsable de diseñar, coordinar y supervisar las políticas públicas de vivienda en el ámbito estatal. Este Ministerio asume la función de autoridad de planificación general, promueve la colaboración institucional y vela por la correcta ejecución de los recursos asignados. Su constitución refuerza el papel vertebrador de la Administración General del Estado y facilita la articulación de las actuaciones autonómicas, locales y del tercer sector en un marco compartido y coordinado.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana diseña el contenido del Plan, coordina y evalúa su despliegue, asegurando su coherencia general; convoca conferencias sectoriales y comisiones multilaterales, elabora guías técnicas y criterios homogéneos, y recopila indicadores que permiten medir la ejecución y el impacto de las políticas en todas las escalas territoriales, estableciendo así los mecanismos de coordinación, de comunicación y de participación con los agentes implicados: Comunidades Autónomas, Entidades Locales, Tercer Sector y demás entidades implicadas. Además, a través de los Presupuestos Generales del Estado, distribuye los créditos entre las comunidades autónomas con criterios objetivos de reparto aprobados en Conferencia Sectorial y ratificados por el Consejo de Ministros, formalizando posteriormente los compromisos financieros mediante resoluciones y convenios.

Con el objeto de poder anticipar la anualidad 2026 y permitir que las comunidades autónomas puedan iniciar sus programas, para el año 2026 la transferencia dineraria se podrá realizar a través de una resolución, anticipándose al convenio plurianual. De este modo, la Administración General del Estado garantiza un marco común de equidad normativa y de igualdad en el acceso a la vivienda, mientras que la gestión y ejecución del Plan se descentraliza.

Por otra parte, y con carácter general, la gestión y ejecución del Plan se puede encomendar a entidades colaboradoras, como son los organismos, entidades y corporaciones de derecho público, las empresas públicas o sociedades mercantiles participadas íntegra o mayoritariamente por las administraciones públicas, las asociaciones referidas en la disposición adicional quinta de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, o las entidades sociales proveedoras de vivienda. A través de convenios y acuerdos específicos, estas entidades pueden asumir tareas clave, como la gestión administrativa, la transferencia de fondos o incluso la adjudicación y cesión directa de viviendas, reforzando así la capacidad pública de ampliar la oferta asequible y garantizar la llegada efectiva de las ayudas a quienes más lo necesitan.

Conviene subrayar que el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es el primer Plan Estatal de Vivienda que se dicta al amparo de una Ley de Vivienda, desarrollando las líneas estratégicas establecidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y en los compromisos internacionales del Estado. Por tanto, a diferencia de los anteriores Planes Estatales, este Plan representa un auténtico cambio de paradigma que imprime un papel más activo de la Administración General del Estado en la garantía del derecho a la vivienda.

La política de vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y en especial este Plan Estatal 2026-2030, configuran una nueva visión: el reconocimiento de la vivienda como quinto pilar del Estado del Bienestar. La vivienda se incorpora así, junto a la sanidad, la educación, las pensiones y los servicios sociales, como pilar fundamental del Estado del Bienestar. Reconocer la vivienda como quinto pilar implica no solo tutelar su función social evitando la especulación, sino también construir un parque público de vivienda permanente, patrimonio de toda la ciudadanía, que aloje tanto a la generación presente como a la futura. Solo de este modo podrá sostenerse un modelo de vivienda que garantice la cohesión social, la igualdad de oportunidades, la igualdad de género, y la dignidad de todas las personas.

II

La política estatal de vivienda encuentra su origen en el Plan Nacional de la Vivienda 1961-1976, aprobado por el Ministerio de Vivienda en el Consejo de Ministros el 20 de octubre de 1961. Aquel programa respondió al grave déficit habitacional de la España de posguerra, a los movimientos migratorios internos y al crecimiento vegetativo de la población. A partir de datos estadísticos sobre la necesidad de nuevas viviendas y el envejecimiento del parque edificado, se estimó un horizonte de dieciséis años para resolver la escasez, siempre que el crecimiento de la oferta fuera acompañado de un Plan Nacional de Urbanismo que garantizase la disponibilidad de suelo urbanizado y evitase la especulación sobre terrenos no aptos para la edificación.

Con la llegada de la democracia y amparado en el artículo 149.1.13.ª de la Constitución -bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica-, el Estado aprobó desde 1980 Planes Estatales de Vivienda cuatrienales, todos ellos de diseño semejante hasta 2012. Todos ellos compartían un propósito claro: fomentar la propiedad como forma prioritaria de acceso a la vivienda, promover la producción de un volumen creciente de unidades residenciales e impulsar empleo y actividad económica en el sector de la construcción.

Sin embargo, la explosión de la burbuja inmobiliaria obligó a reorientar la política estatal de vivienda hacia el alquiler y la rehabilitación, reduciendo las medidas de fomento y ayudas a la compra de vivienda protegida. El Plan 2013-2016, regulado en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, prorrogado hasta 2017 mediante el Real Decreto 637/2016, de 9 de diciembre, por el que se prorroga el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, abrió esta vía, pero quedó limitado por la insuficiencia presupuestaria. El Plan 2018-2021, regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, modificado por la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, consolidó el giro con dos ejes centrales -alquiler asequible y rehabilitación con regeneración urbana y eficiencia energética-, incrementó en un 29 % la dotación estatal hasta 1.443 millones y exigió cofinanciación autonómica, reforzando la corresponsabilidad entre el Estado y las autonomías.

El Tribunal de Cuentas estableció una serie de recomendaciones y determinadas mejoras en relación con la coordinación y cooperación entre la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, entidades locales y tercer sector a la hora de elaborar el Plan Estatal, indicando que sería apropiado realizar una mejora en los indicadores para el seguimiento y la evaluación del Plan. También aludió a la cuantificación de los objetivos y el seguimiento de la ejecución, así como a la comprobación sobre qué ayudas recibieron efectivamente sus destinatarios finales. Asimismo, identificó que, por parte de algunas de las comunidades autónomas, se produjo una baja ejecución presupuestaria, reajustes entre programas de ayudas y peticiones de prórrogas y retrasos en los procedimientos de concesión y pago de las ayudas a las personas beneficiarias. Por último, recomendó la mejora en el uso de la plataforma informática por parte de las comunidades autónomas que ayude al seguimiento y evaluación del Plan Estatal. Con estas recomendaciones realizadas se persigue mejorar el nivel de transparencia sobre la ejecución de los planes estatales de vivienda.

En este contexto, el Plan 2022-2025, regulado en el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, constituyó una necesaria fase de transición: amplió el catálogo de ayudas, recogiendo programas de atención urgente a desalojos y medidas específicas para colectivos con necesidades especiales que ya habían sido incorporados en la modificación del Plan 2018-2021, pero lo hizo sin abandonar las líneas estratégicas de fomento del alquiler y de la rehabilitación, de forma complementaria al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que aborda con gran ambición la rehabilitación y regeneración urbanas y la promoción de vivienda en alquiler asequible, ambas en línea con los diferentes instrumentos estratégicos de sostenibilidad y eficiencia energética, como el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima o la Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética de Edificios. Gracias a ese paso intermedio hacia el presente Plan Estatal, se sentaron las bases para articular un nuevo modelo, acumulando lecciones sobre cofinanciación, gestión compartida, condicionalidades y seguimiento de indicadores de impacto. De estas experiencias se desprenden dos lecciones clave que el Plan Estatal 2026-2030 busca corregir en lo relativo al diseño y promoción de la vivienda protegida.

La primera es que el enorme esfuerzo financiero realizado durante décadas se ha visto seriamente debilitado por la práctica generalizada de descalificar viviendas una vez transcurrido un plazo determinado. A lo largo de estas décadas se han promovido aproximadamente 6,5 millones de viviendas protegidas desde 1960, y 2,7 millones desde 1980 hasta 2023. Pero la dinámica de descalificación -que permite transformar viviendas protegidas en libres tras un plazo- ha erosionado el parque protegido: pese a que el planeamiento urbanístico reserve suelo para vivienda protegida con carácter permanente, al decaer la protección del «vuelo» -el edificio- se arrastra la del suelo, privatizando el esfuerzo público.

El resultado es que el parque de vivienda de titularidad pública, de ámbito autonómico y municipal, apenas alcanza las 318.000 viviendas, lo que ofrece cobertura a alrededor del 1,7 % de los hogares y, de acuerdo con la Encuesta de Condiciones de Vida publicada por el Instituto Nacional de Estadística en 2025, se puede estimar que todo el parque de alquiler social en España (inferior a precio de mercado) suma el 3,5 %, situando a España lejos de la media de la Unión Europea del 9 %, y muy lejos de los países con mejores prácticas, como Austria, Francia, Países Bajos o los países nórdicos, donde el parque social ronda el 20 %.

La segunda lección se refiere a la promoción. Hasta la crisis de 2008, los Planes Estatales mantuvieron un ritmo sostenido de construcción de millones de viviendas protegidas, en su mayoría en propiedad. Tras la crisis, esta producción quedó prácticamente paralizada hasta fechas recientes. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio se refleja un repunte en 2024: se concedieron 14.371 calificaciones definitivas de viviendas protegidas y 23.967 calificaciones provisionales, el mejor dato de los últimos 13 años. El sector de la promoción protegida se reactiva, pero se está todavía lejos de reducir el déficit.

Para no repetir los errores del pasado, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 persigue, en el ámbito de la promoción de vivienda protegida, un objetivo doble. Por un lado, aumentar la capacidad de promoción de vivienda protegida en todas sus formas -alquiler y propiedad, de promoción pública y privada- mediante un mosaico de instrumentos financieros estables y de subvenciones. Por otro, asegura la permanencia indefinida de toda la oferta protegida, evitando la descalificación y consolidando un parque de vivienda protegida permanente. Con ello, España avanzará hacia la media europea en parque social, reducirá la brecha de oferta y demanda existente, reforzará la función social de la vivienda y elevará este derecho al rango de quinto pilar del Estado del Bienestar.

Además, este Plan se plantea con un horizonte temporal de cinco años -en lugar de los cuatro habituales-, alineándose tanto con los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030 como con los objetivos de rehabilitación comprometidos con la Comisión Europea en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima. El Plan también es coherente con las Observaciones finales sobre los informes periódicos quinto y sexto combinados de España emitidas en 2018 y la Estrategia de Juventud 2030. Atiende, asimismo, a la demanda de las comunidades autónomas de dotar de mayor estabilidad a las medidas, facilitando su tramitación y mejorando la eficiencia en la ejecución, al tiempo que la ampliación temporal ofrece un margen suficiente para garantizar su cumplimiento.

III

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 debe atender prioritariamente a la situación del mercado de vivienda en España, que presenta un desequilibrio estructural que se traduce en una oferta insuficiente, un parque envejecido y una creciente dificultad de acceso, especialmente para los jóvenes y las clases medias y trabajadoras.

Más de una década de parálisis en la construcción tras la crisis inmobiliaria, agravada por el aumento de los costes de materiales y la escasez de mano de obra cualificada y de suelo finalista, junto a un crecimiento poblacional que ha llevado a España a superar por primera vez en la historia los 49,5 millones de habitantes, ha generado un déficit estructural de vivienda que alcanza, según el Banco de España, más de 400.000 unidades. El desequilibrio entre oferta y demanda es estructural, no coyuntural, porque arrastra un déficit heredado desde 2008 que obliga a redoblar esfuerzos: cubrir las necesidades actuales y a la vez compensar la producción no realizada en el pasado.

A esta insuficiente oferta de vivienda habitual se añade la proliferación de usos alternativos: viviendas turísticas, vivienda vacía, alquiler temporal y de habitaciones. Usos alternativos, algunos especulativos, que precarizan a los inquilinos e inquilinas y reducen aún más el stock disponible para residentes permanentes. En el medio rural, donde abundan viviendas vacías, muchas de ellas no cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad, eficiencia o accesibilidad y no pueden incorporarse al mercado sin una profunda rehabilitación, mientras la despoblación y el envejecimiento de la población agravan las diferencias territoriales y la falta de servicios.

Esta debilidad del parque público hace que no opere como un instrumento efectivo para evitar el crecimiento de los precios producido en gran medida por las dinámicas de crecimiento poblacional y de creación de nuevos hogares. A cierre de 2025, el precio medio nacional alcanzó los 2.230,0 EUR/m², el valor nominal más alto de la serie histórica desde 1995, con un incremento interanual del 13,1 % y 128,6 euros por encima del máximo registrado en el primer trimestre de 2008 (2.101,4 EUR/m²), si bien, si se ajusta por la inflación, el precio medio real sigue estando más de un 20 % por debajo del registrado durante la burbuja inmobiliaria. Este aumento está siendo impulsado especialmente por Cantabria (16,7 %), Madrid (15,8 %), Comunidad Valenciana (15,8 %) y Baleares (14,9 %), si bien, puede destacarse que en 10 comunidades autónomas no se han alcanzado los niveles de la burbuja inmobiliaria ni siquiera en términos nominales. En todo caso, el resultado de estas dinámicas ha producido en los últimos años una fuerte sobrecarga de los hogares al pago de la vivienda que han alimentado una creciente fragmentación social y territorial, pudiendo destacarse que, en el caso del alquiler a precio de mercado, el 42,1 % de los hogares destinaba en 2017 más del 40 % al pago de la renta. Pese a haberse reducido este porcentaje hasta el 26,8 % según los últimos datos de Eurostat del año 2025, aún estamos por encima de la media europea situada en el entorno del 19 %.

Esta escalada de precios de vivienda no solo supone un riesgo social, sino también económico. Así, tanto el Consejo Económico y Social, en su Memoria 2024, como el Banco de España, apuntan a que la vivienda está emergiendo como un cuello de botella que está absorbiendo una buena parte de los resultados positivos de la economía, el empleo y las políticas sociales, afectando negativamente a la productividad.

En el caso de la juventud, si se considerara la población de entre 16 y 29 años, apenas el 12,7 % de los hombres y el 17,7 % de las mujeres estaban emancipados, y con tasas de empleo del 44,8 % en el caso de los hombres y del 40,8 % en el caso de las mujeres, según datos de segundo semestre de 2024 recogidos por el Consejo de la Juventud en España. Aunque el empleo juvenil ha mejorado, los salarios no han seguido el ritmo del aumento de los precios de la vivienda y del alquiler, lo que retrasa la independencia residencial. Así, la edad media de emancipación en España se situó en 30 años -30,5 años en el caso de los hombres y 29,4 años en el caso de las mujeres-, registrando una ligera mejora respecto a 2023 (30,4 años), pero aun claramente por encima de la media de la Unión Europea, fijada en 26,2 años.

El acceso a la propiedad resulta igualmente complejo. Aunque las hipotecas constituidas aumentaron un 16,6 % en 2024, todavía alrededor del 75 % de los hogares en alquiler carece de ahorros suficientes para afrontar los gastos iniciales de compra, y la relación préstamo-precio se mantiene en torno al 76,5 %. La proporción de primeras compras por jóvenes entre dieciocho y treinta años ha caído del 24,5 % en 2007 al 10,4 % en 2024, y crece la dependencia de donaciones y herencias familiares para acceder a una vivienda. Si no se cambia la situación, se producirá una mayor desigualdad y división en dos clases: la de multipropietarios ricos y la de inquilinos e inquilinas pobres. Para frenar esta situación, el Plan promoverá un gran parque público y protegido de vivienda permanente, que será la herencia de quienes no tienen herencia.

En esta situación agravada, no podemos olvidar que el incremento de las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler o en propiedad para la mayoría de la población, incide con mayor crudeza en las formas más extremas de exclusión residencial: los asentamientos segregados, las situaciones de sinhogarismo y la institucionalización y segregación de personas con discapacidad o en situación de dependencia; problemáticas a erradicar y contra las que este Plan puede hacer una contribución significativa.

Asimismo, el Plan se alinea con el artículo 20 de la Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación, que establece la obligación de las administraciones públicas de garantizar que las políticas de urbanismo y vivienda respeten la igualdad de trato y prevengan cualquier forma de discriminación, incluida la segregación residencial. El acceso a una vivienda digna constituye en la actualidad uno de los principales problemas sociales y sus efectos no se distribuyen de manera equitativa, ya que personas pertenecientes a grupos histórica y estructuralmente discriminados por su origen racial o étnico afrontan obstáculos añadidos que agravan de forma significativa su exclusión residencial, vulnerando un derecho humano fundamental del que dependen otros derechos básicos y la posibilidad de una ciudadanía plena.

En este contexto, además, el parque de vivienda construido acusa un elevado grado de envejecimiento: más del 30 % de las viviendas supera los treinta años de antigüedad, y un tercio rebasa los cincuenta años. Esto produce deficiencias de habitabilidad y eficiencia: según el Instituto Nacional de Estadística, el 22,9 % de los hogares vive en inmuebles que adolecen de deficiencias graves -aislamientos térmicos o acústicos inadecuados, humedades, instalaciones anticuadas- casi once puntos porcentuales por encima de la media europea. Aunque los visados de gran rehabilitación experimentaron un repunte del 47 % en 2024 -55.473 viviendas-, siguen lejos de los objetivos marcados por la Estrategia de Rehabilitación Energética.

Por otro lado el conflicto en Irán y las tensiones en el tránsito de buques por el Estrecho de Ormuz ha derivado en la crisis energética más relevante de la historia, según la Agencia Internacional de la Energía. La dependencia de los combustibles fósiles importados intensifica el impacto de esta crisis energética, materializado en la volatilidad de los precios y los riesgos sobre la seguridad de suministro. En este escenario, el parque edificatorio, como uno de los principales consumidores de energía, adquiere una especial relevancia, en particular, los edificios menos eficientes, que requieren mayores consumos para garantizar condiciones básicas de confort incrementando los costes y su exposición a las fluctuaciones del mercado, y agravando la situación de los hogares afectados por la pobreza energética. Así, la rehabilitación energética, la electrificación y la descarbonización del parque edificatorio, se configuran como una solución imprescindible para reducir la demanda, reforzar la resiliencia y la seguridad de suministro, y avanzar hacia un modelo energético más eficiente, justo y descarbonizado.

IV

El análisis y diagnóstico de los desequilibrios del mercado de la vivienda, ha sido compartido y debatido con las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla cuya competencia en la materia les encomienda la gestión y desarrollo de este Plan Estatal de Vivienda. Tanto en reuniones bilaterales, como en el marco de la Conferencia Sectorial de Vivienda y Agenda Urbana, se ha establecido un espacio de diálogo en el que se han planteado las distintas realidades territoriales, buscando alcanzar un consenso amplio y compartido sobre las principales necesidades y retos en materia de vivienda que se pueden abordar a través de soluciones que se enmarquen en este Plan, poniendo de relieve la necesidad de abordar problemáticas específicas que requieren una acción pública ambiciosa, decidida y coordinada.

Además, el Gobierno presentó en la Conferencia de Presidentes del 6 de junio de 2025 un Acuerdo Estatal de Vivienda 2026-2030, con el objetivo de forjar un consenso amplio entre la Administración General del Estado y las comunidades autónomas para el diseño y ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Este Acuerdo parte de la convicción de que sólo mediante una cooperación leal y corresponsable será posible revertir el déficit estructural de vivienda y garantizar el derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada en todo el territorio nacional. La Conferencia se convirtió en el foro idóneo para exponer las líneas maestras de la política de Estado en materia de vivienda y acordar los principios y compromisos mínimos que debe sustentar el nuevo Plan Estatal.

El Gobierno planteó tres compromisos imprescindibles para aprobar el Acuerdo Estatal de Vivienda 2026-2030. En primer lugar, el blindaje del parque protegido de vivienda: solo se financiarán aquellas promociones que aseguren la permanencia indefinida del régimen de protección, evitando así la descalificación que en décadas pasadas ha erosionado significativamente el parque protegido. En segundo lugar, se pidió la corresponsabilidad en la cofinanciación: el Estado propone elevar el esfuerzo inversor y asumir el 60 % de la financiación total, mientras que las comunidades autónomas aportarían el 40 % restante, consolidando un Plan conjunto de 7.000 millones de euros. En tercer lugar, se propuso la implantación de un sistema único de información y gestión de datos, que permitirá disponer de información oficial y actualizada sobre la situación de la vivienda en cada territorio, facilitando la planificación, el seguimiento y la evaluación de las actuaciones. Estas condicionalidades son los acuerdos mínimos propuestos para la firma de los convenios o resoluciones de transferencia y concretan gran parte de los objetivos estratégicos del Plan.

V

En este contexto, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 nace con una clara vocación social, decididamente orientado a la satisfacción de las necesidades prioritarias de la ciudadanía y a garantizar que la vivienda no sea el factor que estrangule su bienestar ni el crecimiento económico que vive España.

El real decreto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 se estructura en siete capítulos que contienen ciento cincuenta y ocho artículos, once disposiciones adicionales, una disposición derogatoria, cinco disposiciones finales y cinco anexos:

CAPÍTULO I, sobre disposiciones generales.

CAPÍTULO II, sobre la línea de financiación de ayudas para el fomento del incremento de la oferta de vivienda social y asequible.

CAPÍTULO III, sobre la línea de financiación de ayudas para el fomento de la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural.

CAPÍTULO IV, sobre la línea de financiación de ayudas para reducir la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda, así como para impulsar la emancipación de las personas jóvenes.

CAPÍTULO V, sobre la cooperación administrativa para el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

CAPÍTULO VI, sobre la evaluación del Plan.

CAPÍTULO VII, sobre la eficiencia de los recursos públicos.. La disposición adicional primera determina la efectividad de las ayudas de la línea de financiación para reducir la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda, así como para impulsar la emancipación de las personas jóvenes.

La disposición adicional segunda, permite la modificación del destino, condiciones de acceso y la limitación de los precios máximos de venta o alquiler, de planes de vivienda anteriores, incluida la reserva de suelo resultante del correspondiente desarrollo urbanístico, con objeto de garantizar la viabilidad económica de las actuaciones, fomentar la promoción de viviendas con precios de venta, alquiler con opción a compra o alquiler asequibles en estos suelos y facilitar, en su caso, el acceso a viviendas ya finalizadas a la ciudadanía con recursos limitados.

La disposición adicional tercera amplía el plazo para la ejecución de determinadas actuaciones del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, que tienen como objetivo mejorar la calidad de vida de la ciudadanía, mediante el incremento de la oferta de vivienda en alquiler asequible para las personas mayores o con discapacidad, promociones de alojamientos temporales, de modalidades residenciales tipocohousing, de viviendas intergeneracionales y otras similares, así como contribuyendo a la mejora de la accesibilidad de las viviendas con especial atención a las personas con discapacidad.

La disposición adicional cuarta posibilita la modificación, mediante acuerdo de la Comisión de Seguimiento, de los plazos de formalización de la adquisición de viviendas fijados en el artículo 69 del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, en la regulación del «programa de incremento del parque público de viviendas», con objeto de evitar que su rigidez menoscabe el objeto último del programa e interfiera en la mejor eficiencia de los recursos públicos destinados al incremento del parque de viviendas en alquiler.

La disposición adicional quinta permite a la Administración General del Estado realizar las compensaciones que correspondan, cuando coexista una obligación de reintegro que deban cumplir las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla y una obligación de transferencia que competa al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, permitiendo que las mismas operen en supuestos pertenecientes a distintos programas del Plan, e incluso a distintos planes de vivienda.

La disposición adicional sexta trata sobre el deber de remitir al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la información sobre contratos de arrendamiento contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas y otras fuentes de información de ámbito autonómico.

La disposición adicional séptima posibilita que las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla dispongan de fondos del Plan para financiar los gastos de su implantación y gestión.

La disposición adicional octava trata sobre la protección permanente requerida por las ayudas del Plan.

La disposición adicional novena trata sobre el seguimiento y las observaciones al Plan que podrá hacer el Consejo Asesor de Vivienda.

La disposición adicional décima trata sobre la distribución de los recursos del Plan entre las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla.

La disposición adicional decimoprimera trata sobre la aplicación de los registros de personas demandantes de vivienda u otras fórmulas que garanticen un procedimiento objetivo, transparente y público en la adjudicación de las viviendas.

La disposición derogatoria única deroga cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este real decreto.

La disposición final primera, modifica la disposición adicional segunda del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que establece la limitación temporal para que las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla concedan las ayudas estatales del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 en el día 31 de diciembre de 2022.

Exceptúa de esta limitación las que se reconozcan con cargo a los fondos transferidos por el Ministerio en el ejercicio 2021 o anteriores y se refieran a los programas de: fomento del parque de vivienda en alquiler, fomento de la regeneración y renovación urbana y rural y fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad. Si bien, en todo caso, el reconocimiento de las ayudas no podrá realizarse más allá del 30 de junio de 2025.

Este real decreto modifica dicha disposición adicional segunda con objeto de ampliar el plazo del 30 de junio de 2025 para la concesión de las ayudas de los programas de: fomento del parque de vivienda en alquiler, fomento de la regeneración y renovación urbana y rural y fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad, adaptándolo a los plazos regulados en la disposición adicional tercera del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. Asimismo, establece la admisión, en determinados casos, siempre que la concesión y pago se realicen de acuerdo a la liquidación final del convenio y con cargo a los fondos transferidos por el Ministerio en el ejercicio 2021 o anteriores.

Se trata de una modificación, que no genera incremento presupuestario y que posibilita que, las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla, que son las competentes para la gestión, puedan optimizar los recursos disponibles e incrementar la eficiencia de estas ayudas, sin que los obstáculos que puedan sobrevenir en la gestión de estas desvirtúen el objetivo final de que las ayudas lleguen a la ciudadanía.

La disposición final segunda introduce determinadas modificaciones en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con objeto de añadir el programa 3, de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio, sobre el cumplimiento parcial de las condiciones establecidas o la realización en plazo de solo una parte de la actuación comprometida, que ya contempla una excepcionalidad para los programas 1 y 6, entre otras modificaciones encaminadas a facilitar la gestión, ejecución y justificación de las actuaciones previstas.

Las disposiciones finales tercera, cuarta y quinta abordan, como suele ser habitual, lo relativo a los títulos competenciales que asisten al Estado, la habilitación para dictar las disposiciones de desarrollo y ejecución que se estimen precisas, y la entrada en vigor del propio real decreto.

Los objetivos estratégicos que guían el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 se inspiran en los siguientes cinco principios:

1. Más vivienda pública, protegida y asequible.

2. Mejor vivienda (eficiencia energética y accesibilidad).

3. Facilitar el adelanto de la edad de emancipación.

4. Reducir la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda.

5. Contribuir a la reversión de las zonas de mercado residencial tensionado.

Para lograr estos objetivos estratégicos, el Plan impulsa tres grandes líneas de actuación.

1. Medidas para el incremento la oferta de vivienda pública y la reversión de las zonas de mercado residencial tensionado.

El Plan pone a disposición de las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla el 40 % de su dotación económica total para incrementar la oferta de vivienda pública, protegida y asequible, destinadas mayoritariamente al alquiler. Y ello siempre bajo la premisa y compromiso del Gobierno de que las viviendas públicas o protegidas que se adquieran o promuevan con fondos del Plan, mantendrán esa condición durante toda su vida útil.

Además, para impulsar la promoción de viviendas en aquellos territorios en los que existe una mayor dificultad para el acceso a la vivienda en condiciones asequibles, cuando la promoción de vivienda social se realice en zonas de mercado residencial tensionado, se incrementará el porcentaje o cuantía de la ayuda. Lo mismo sucede cuando se empleen técnicas de edificación industrializada avanzada. Las líneas de actuación para cumplir con este objetivo serán cinco.

1.a) El incremento del parque de vivienda pública.

Las viviendas deberán destinarse al alquiler durante un plazo mínimo de 50 años y el precio del alquiler o cesión en uso estará limitado desde el primer año y deberá ser proporcional a su superficie útil. Se financiará la adquisición de viviendas por las administraciones públicas u organizaciones sin ánimo de lucro especializadas en vivienda para el incremento del parque público destinado al alquiler o cesión en uso. También se financiará la promoción de vivienda pública sobre suelo público destinada al alquiler social o la promoción sobre público mediante fórmulas de colaboración público-privada para ser destinadas al alquiler social o asequible. Por último, se financiará la gestión y explotación pública de viviendas, previamente cedidas a la administración, con una ayuda que contribuya afrontar el pago del canon o compensación correspondiente por la cesión.

1.b) El incremento del parque de vivienda protegida con carácter permanente.

El Plan financiará la promoción de viviendas protegidas con carácter permanente en suelo privado, destinadas al alquiler o compraventa. La permanencia del régimen de protección no impide que, en caso de viviendas destinadas al alquiler y una vez terminado el periodo de destino al alquiler, posteriormente se puedan destinar a la enajenación, pero siempre manteniendo el régimen de protección. El precio del alquiler o de la enajenación de las viviendas será el determinado en el régimen de protección otorgado por la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla en función del tipo o nivel de protección, del municipio y del módulo y demás variables que sean de aplicación. En todo caso, siempre existirá limitación de precio ya sea en alquiler o en compraventa, garantizando así la función social de viviendas promovidas y construidas sobre suelo privado protegido.

1.c) El impulso de vivienda cooperativa en cesión de uso, de alojamientos, de edificios o complejos de viviendas intergeneracionales y de soluciones residenciales diseñadas en torno a la interrelación de las personas.

El Plan reconoce y refuerza también el papel del modelo cooperativo de vivienda como una de las respuestas más sólidas frente a los desafíos habitacionales. Este modelo ha dejado de ser una mera alternativa para consolidarse como una realidad tangible y una solución colectiva e igualitaria en materia de vivienda. Su impulso en los últimos años es evidente: solo en 2024 se promovieron 11.249 viviendas cooperativas en régimen de propiedad, mientras que las viviendas de las cooperativas en régimen de cesión en uso han multiplicado por veinte su presencia desde 2020, hasta acercarse a las 2.000 en 2025.

El Plan financiará alojamientos para personas que requieren un alojamiento por un tiempo limitado, como por ejemplo los desplazados temporalmente por motivos laborales, educativos o de capacitación profesional. Se financiarán nuevas modalidades de vivienda en las que los espacios de interrelación van ganando superficie a los espacios meramente privativos, lo cual posibilita una mayor integración y relación entre los residentes. Los alojamientos y las nuevas modalidades de vivienda financiadas con recursos del Plan se deberán destinar al arrendamiento durante un plazo mínimo de 20 años, estando el precio del alquiler limitado desde el primer año. Asimismo, deberán disponer de un régimen de protección permanente.

1.d) El impulso a los procesos de industrialización avanzada en la construcción de viviendas.

Por primera vez el Plan incentiva la construcción industrializada de viviendas, con el objetivo de optimizar costes y reducir el tiempo de producción del parque inmobiliario nuevo mediante procesos colaborativos, incrementando las ayudas cuando la promoción de vivienda se realice empleando técnicas de edificación industrializada avanzada. Se impulsa así, junto al Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) de Vivienda Industrializada, la alianza entre el Gobierno y el sector de la construcción como vector de progreso y transformación, para contribuir a su modernización y acelerar la edificación de vivienda en España para satisfacer la demanda existente de vivienda asequible.

1.e) El impulso a la calidad de la arquitectura.

El Plan promueve la calidad de la arquitectura considerando proyectos arquitectónicos de especial complejidad la promoción de viviendas de nueva planta o gran rehabilitación financiadas con este real decreto conforme a lo regulado en el artículo 183.3 y siguientes de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014. Asimismo, se requiere que la licitación correspondiente a la promoción de viviendas sobre suelo público, mediante fórmulas de colaboración público-privada, para ser destinadas al alquiler social o asequible, incluya, entre los criterios de valoración para la adjudicación, la calidad de la arquitectura conforme a los principios del artículo 4 de la Ley 9/2022 de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura.

Por otra parte, incorpora una ayuda al desarrollo y urbanización de suelo en función del número de viviendas protegidas resultantes, con lo que el Plan, además del decidido impulso a corto plazo para el incremento de la oferta de vivienda asequible y social, se compromete de cara al medio y largo plazo.

2. Medidas para fomentar la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad, y la regeneración y renovación urbana y rural.

Se incorporan al Plan, tanto en ámbito rural como urbano, las ayudas a la rehabilitación integral de edificios de viviendas y viviendas unifamiliares en materia de seguridad, accesibilidad, habitabilidad y sostenibilidad, estimulando la circularidad y la ambición en la mejora de la eficiencia energética, acorde con las previsiones y políticas de la Unión Europea, reivindicado así la apuesta del Gobierno por la rehabilitación energética como fórmula para dignificar el parque de vivienda en España, optimizar su eficiencia y ahorrar en la factura energética.

Asimismo, el nuevo Plan dedica recursos para afrontar el reto demográfico y la despoblación rural, impulsando la rehabilitación edificatoria y de viviendas y actuaciones destinadas a la regeneración y renovación rural que permitan la recuperación de áreas obsoletas, deterioradas o en declive y su regeneración económica y social, así como ayudas específicas para la fijación de la residencia de personas y familias jóvenes en núcleos de población con menos de 10.000 habitantes.

Para cumplir estos objetivos, el Plan establece cinco líneas de actuación.

2.a) Ayuda a la regeneración y renovación urbana y rural.

Esta línea apoya intervenciones integrales en barrios y entornos urbanos y rurales que necesiten una mejora profunda: rehabilitar viviendas, sustituir las que no puedan recuperarse, arreglar calles y espacios públicos y acompañar a las familias que deban realojarse, en coherencia, en su caso, con la Estrategia para la Igualdad, Inclusión y Participación del Pueblo Gitano 2021-2030 y la Estrategia Nacional para la lucha contra el Sinhogarismo en España 2023-2030, con el fin de contribuir a la erradicación de los asentamientos segregados y el chabolismo. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos delimitan las áreas de actuación y acuerdan con el Ministerio un programa con diagnóstico, calendario, presupuesto y medidas sociales. Pueden ser beneficiarias las administraciones, entidades sociales y comunidades de propietarios que asuman la gestión del área. Se financian obras en edificios y viviendas, nuevas promociones cuando la rehabilitación no sea viable, mejoras del entorno, realojos y, si hace falta, la compra de viviendas para dar una solución estable a los hogares afectados.

2.b) Rehabilitación integral de edificios de viviendas.

Financia obras en edificios y viviendas unifamiliares para ponerlos al día en seguridad, accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética, con especial atención a la reducción de la demanda de energía, es decir, a la envolvente y a criterios de circularidad. Pueden pedirla propietarios particulares o públicos, comunidades o agrupaciones de vecinos, cooperativas y, si el contrato lo permite, empresas arrendatarias o concesionarias. Se exige un proyecto o memoria técnica, el «libro del edificio» actualizado y se garantiza la retirada segura de materiales nocivos si los hubiera. La ayuda prioriza actuaciones completas y coordinadas en el edificio y puede complementarse con apoyos a los costes de gestión, proyectos y otros trámites.

2.c) Rehabilitación dentro de las viviendas.

Pensada para intervenciones en viviendas dentro de edificios plurifamiliares, se favorece la accesibilidad y las mejoras que reduzcan el consumo energético y mejoren el confort. Pueden solicitarla las personas propietarias, usufructuarias y, si el contrato lo autoriza, arrendatarias o cesionarias, y deben estar destinadas a residencia habitual. La ayuda cubre obras, proyectos y gastos asociados, con refuerzo específico cuando existan situaciones de vulnerabilidad económica.

2.d) Rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas a alquiler social o asequible.

Ofrece una ayuda para poner al día viviendas vacías y destinarlas al alquiler social o asequible durante varios años con precios limitados.

2.e) Ayuda adicional para viviendas en edificios con protección patrimonial.

Añade un apoyo específico cuando las viviendas estén en edificios catalogados o con protección patrimonial. Es compatible con las ayudas de rehabilitación de edificio o de vivienda y reconoce los costes añadidos de intervenir en inmuebles de valor histórico o arquitectónico, manteniendo su carácter y facilitando su conservación y uso residencial.

3. Medidas para facilitar el acceso a la vivienda a las personas demandantes de vivienda reduciendo la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda facilitando el adelanto de la edad de emancipación.

El Plan financiará ayudas dirigidas a aquellas personas que tienen mayor dificultad para acceder al alquiler de una vivienda en condiciones asequibles. Para ello se tiene en cuenta el nivel de ingresos económicos, edad y otras circunstancias como grado de discapacidad o familia numerosa.

Se limita la cuantía de los alquileres que se pueden financiar, evitando alquileres elevados que no está justificado su financiación por el Estado, sin perjuicio de abordar excepcionalmente ayudas para alquileres superiores cuando se justifique en base a estudios actualizados de oferta en alquiler que acrediten tal necesidad. Habrá cinco líneas de actuación.

3.a) Ayudas para la emancipación de las personas jóvenes.

Se plantean ayudas al alquiler, a la compra en municipios 10.000 habitantes o menos, al alquiler con opción o derecho a compra de viviendas protegidas, y para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas.

Se establecen ayudas específicas al alquiler para personas jóvenes por un plazo de hasta 4 años para facilitar su emancipación.

Se establecen ayudas a las personas jóvenes para la compra de viviendas en municipios o núcleos de población de 10.000 habitantes o menos, contribuyendo al reto demográfico.

Se impulsa el acceso de las personas jóvenes a la propiedad de vivienda protegida con protección permanente mediante contratos de alquiler con opción a compra, estableciendo la condición de que todas las rentas pagadas se descuenten íntegramente del precio final y que se respeten los topes establecidos. La opción de compra podrá ejercerse entre el primero y el tercer año desde el inicio del contrato.

Finalmente, con el objeto de estimular a los propietarios el alquiler a personas jóvenes, se establece la cobertura del impago de la renta arrendaticia para contratos de alquiler de viviendas alquiladas a jóvenes, así como para cubrir los posibles daños causados en la vivienda o el coste de los suministros impagados que hayan sido asumidos por la arrendadora.

3.b) Ayuda a las víctimas de violencia de género, de violencia sexual, familias monoparentales y monomarentales, personas objeto de desahucios de su vivienda habitual, personas en situación de chabolismo, infravivienda y en emergencia habitacional, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

Esta ayuda garantiza una solución habitacional inmediata y adecuada para víctimas de violencia de género, de violencia sexual o de trata y explotación de seres humanos, familias monoparentales o monomarentales, personas desahuciadas, personas en situación de chabolismo, infravivienda y en emergencia habitacional y personas sin hogar o en situación de especial vulnerabilidad. Puede consistir en una vivienda, alojamiento o habitación en alquiler o cesión de uso, con topes de renta que podrán ampliarse en casos urgentes. La ayuda cubre hasta el 100 % del alquiler y puede añadir un apoyo mensual para gastos de comunidad, suministros e internet. Se puede conceder hasta cinco años, con seguimiento social, y posibilidad de abonarse directamente a la persona propietaria o gestora de la vivienda.

3.c) Ayuda general al alquiler de vivienda.

Esta ayuda se dirige a personas y familias con bajos ingresos, para acceder o disminuir el esfuerzo financiero en el alquiler o cesión de uso de una vivienda o habitación. Debe destinarse a residencia habitual, con límites de renta e ingresos que se amplían en casos de discapacidad, familias numerosas o víctimas de terrorismo. No es acumulable con otras ayudas al alquiler salvo excepciones sociales. La cuantía cubre un porcentaje de la renta con mínimos y máximos mensuales, durante entre dos y cinco años, y puede abonarse directamente al arrendador.

VI

De conformidad con el artículo 21 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, los órganos de cooperación en materia de vivienda y suelo para el desarrollo del presente Plan son la Conferencia Sectorial de Vivienda y Agenda Urbana, la Comisión Multilateral de Vivienda y Suelo y las Comisiones Bilaterales de Vivienda y Suelo.

La ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 se articulará mediante convenios o, en su caso, resoluciones de transferencias. En ellos se fijarán las aportaciones anuales de la Administración General del Estado y los compromisos de cofinanciación de cada territorio, priorizando las actuaciones compartidas para reforzar la corresponsabilidad. El seguimiento se realizará a través de un cuadro de mando integral único, que garantizará el cumplimiento técnico y financiero de los programas, de modo que no se efectúe ningún desembolso sin convocatoria, resolución y control de los pagos.

Tanto las resoluciones como los convenios entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, únicamente se formalizarán cuando exista acuerdo sobre los requisitos mínimos propuestos en la Conferencia de Presidentes: la coinversión del 40 % del Plan, la garantía de permanencia de las viviendas financiadas con fondos estatales y el compromiso de compartir datos e información.

Las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla deberán registrar de forma continua la información en la herramienta informática del Plan, incluyendo solicitudes, personas y entidades beneficiarias, actuaciones financiadas, situación del suelo y datos económicos de los abonos. El Ministerio podrá paralizar las transferencias de fondos si no se aporta esta información o si se detectan incumplimientos.

A partir de estos indicadores, las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla elaborarán informes trimestrales de seguimiento que permitan una gestión preventiva y la detección temprana de desviaciones. Además, deberán remitir un informe anual al Ministerio, con un balance de los resultados del año anterior y las previsiones de cumplimiento para el siguiente, desglosados por líneas de financiación. La justificación final de las ayudas requerirá un certificado oficial de la comunidad autónoma o ciudad correspondiente, acreditando la finalización de las actuaciones y el uso correcto de los fondos.

El Ministerio podrá reasignar recursos cuando no se justifique adecuadamente el gasto, no se cumplan los plazos de gestión o no se acredite la aplicación de los fondos transferidos. Los convenios establecerán las condiciones concretas y los plazos para aplicar esta medida, asegurando un uso eficiente de los recursos del Plan.

Finalmente, una de las novedades de este Plan, dentro de las medidas para avanzar en materia de intercambio de información, en cumplimiento de lo establecido en la disposición adicional primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, es la configuración de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda que sirva de instrumento para reforzar la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento. Para ello, se establece en la disposición adicional sexta la remisión semestral de los datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas y en otras fuentes de información de ámbito autonómico existentes, al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de acuerdo con el Formato de Intercambio de Contratos de Arrendamiento de vivienda (FICCA), definido en el anexo V. En caso contrario, el Ministerio podrá suspender las transferencias a las comunidades o ciudades incumplidoras.

VII

En este marco, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 se integra como una pieza esencial dentro de la estrategia global del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Junto a él, el Ministerio desarrolla un conjunto más amplio de medidas que se articulan en torno a tres prioridades: incrementar la oferta de vivienda, reforzar la regulación del mercado y ampliar las ayudas y apoyos directos. De este modo, el Plan no actúa de forma aislada, sino en coordinación con el resto de las actuaciones en materia de vivienda, situando todos los recursos del Estado al servicio del cumplimiento efectivo del derecho a la vivienda.

La primera de esas líneas es el presupuesto. En el ámbito de inversión y financiación, desde 2018 hasta 2025, el Gobierno de España ha movilizado ya 20.988 millones de euros en medidas de financiación y ayudas directas, multiplicando por ocho la inversión pública en vivienda con respecto del Gobierno anterior.

Entre los otros instrumentos de financiación que complementan la actuación del Plan Estatal, se encuentran los fondos europeos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), aprobado en 2021 y con vigencia hasta 2026. Dentro del PRTR, el Componente 2 «Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana», ha posibilitado el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales, así como de construcción de vivienda en alquiler social en edificios energéticamente eficientes, con un presupuesto ya comprometido de 5.500 millones de euros. Estos fondos europeos, que terminan en 2026, serán sucedidos por el futuro Plan Europeo de Vivienda Asequible, promovido por el nuevo Comisario Europeo de Vivienda y Energía, que movilizará recursos de manera estructural para financiar políticas de vivienda y rehabilitación.

Este impulso ha despertado la concienciación de la ciudadanía sobre la necesidad y oportunidad de la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana y rural. Se ha generado, en definitiva, una inercia en la demanda de actuaciones de rehabilitación de nuestro parque de viviendas que debe encontrar y encuentra un decidido apoyo en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

A su vez el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 ha de coordinarse y planificarse en la medida en que cronológicamente sea factible, con otros documentos estratégicos o ejecutivos que versan sobre la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana y rural, en concreto con el Plan Nacional de Renovación de Edificios, la Agenda Urbana Española, la trasposición de la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios, el Plan Nacional de Energía y Clima, la Estrategia Española de Economía Circular, la Estrategia Nacional contra la pobreza energética y el Fondo Social para el Clima.

Un nuevo y ambicioso papel del Instituto de Crédito Oficial en materia de vivienda se manifiesta en distintos programas: las líneas de avales ICO a rehabilitación de viviendas de 1.100 millones de euros para facilitar la financiación de la rehabilitación de edificios residenciales y movilizar vivienda vacía, complementando así los préstamos y las subvenciones del PRTR y de los Planes Estatales de Vivienda. También en el programa ICO Fondos Sociales Invest EU, para impulsar la vivienda social y asequible en régimen de alquiler en España, a través de una aportación de capital de hasta 268 millones de euros hacia vehículos de inversión especializados que promuevan y gestionen de forma responsable proyectos de vivienda social de alquiler.

A estos esfuerzos financieros que promueven la construcción de vivienda social y la rehabilitación, se le suma un último instrumento de calado. La constitución de la nueva Empresa Estatal de Vivienda y Suelo, nacida sobre los cimientos de la compañía pública de suelo, SEPES, con el objetivo de desarrollar una promotora pública sobre suelos e inmuebles estatales que desarrolle, de principio a fin, todo el ciclo residencial: desde la disposición y urbanización de los suelos; la edificación, movilización o compra de las viviendas; hasta la entrega de llaves y la gestión posterior de los inmuebles.

Esta nueva entidad no parte de cero, sino que comienza con el mandato de que todo el patrimonio estatal aprovechable para vivienda, que no deba permanecer afectado o destinado a otra finalidad, -suelo e inmuebles de los ministerios y de entidades públicas dependientes o vinculadas-, se adscribiría a la nueva empresa estatal de vivienda y suelo, de acuerdo con lo establecido en el Estatuto de CASA 47 Entidad Pública Empresarial, tras su última modificación, aprobada por el Real Decreto 1123/2025, de 10 de diciembre, por el que se modifica el Estatuto de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES), aprobado por Real Decreto 1525/1999, de 1 de octubre.

En la misma fecha el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, por el que se determinan las condiciones de la línea de ayudas, por cuenta del Estado, para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas para jóvenes y colectivos vulnerables que, con una dotación de 304 millones de euros, contribuirá a facilitar el alquiler de viviendas a jóvenes y colectivos vulnerables.

Otra pieza clave que acompañará al Plan Estatal de Vivienda es el PERTE de la Industrialización de la Vivienda, dotado inicialmente con 1.300 millones de euros, de los cuales el 80 % se canaliza en forma de préstamos del Instituto de Crédito Oficial y el 20 % restante en aportaciones directas de capital al sector industrial. Este instrumento busca modernizar el proceso constructivo, favorecer los procesos colaborativos, reducir los plazos de obra y mejorar la sostenibilidad de las promociones favoreciendo la certidumbre de costes y tiempos, a la vez que feminiza y mejora las condiciones laborales de los 1,4 millones de trabajadores del sector, mediante entornos de trabajo más seguros y empleos más estables.

Si estás medidas estructurales impulsan el objetivo de más vivienda, a través de la construcción y la rehabilitación, también se están movilizando recursos sin precedentes para aportar mayores ayudas. Porque mientras las medidas estructurales dan resultados en el medio y largo plazo, se deben seguir haciendo esfuerzos mayores para dar ayudas a todas las personas que en el corto plazo encuentran dificultades para acceder a la vivienda.

Se han adoptado por el Gobierno numerosas medidas destinadas a hacer frente a la difícil situación de las familias y hogares en condiciones de vulnerabilidad social y económica, entre las que caben destacar la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, a través del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y sus sucesivas reformas y ampliaciones.

Mientras que, para el colectivo joven, junto a los programas estructurales del Plan Estatal de 2022-2025, se creó el Bono de Alquiler Joven con una dotación total de 800 millones, aportando una ayuda al alquiler de 250 euros mensuales durante dos años para menores de 35 años. Y la línea de avales ICO para la compra de primera vivienda, asegurando un alivio inmediato a la generación que sufre mayores dificultades de emancipación, de 2.500 millones, dirigida a menores de 35 años y familias con menores a cargo sin límite de edad, para que puedan comprar su primera vivienda.

A este esfuerzo inversor de los últimos años, el Gobierno incrementará en más de tres veces los fondos destinados al nuevo plan estatal, hasta los 7.000 millones de euros, de los cuales el Estado aportaría el 60 %, 4.200 millones de euros, y las comunidades autónomas el 40 %, 2.800 millones de euros.

Por último, resulta imprescindible avanzar hacia una regulación que refuerce la protección de los inquilinos e inquilinas y les otorgue seguridad residencial, al tiempo que proporcione mayor seguridad jurídica a los propietarios y garantice la función social de la vivienda, evitando dinámicas especulativas.

El principal instrumento para ello es la utilización de la declaración de zonas de mercado tensionado dispuesto en el artículo 18 por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que permite regular excepcionalmente y acotado en el tiempo, los precios en zonas tensionadas, protegiendo a los inquilinos e incentivando a los propietarios. Aspecto de la Ley de Vivienda que ha sido ratificado por el Tribunal Constitucional en dos sentencias (Sentencia 79/2024, de 21 de mayo de 2024. Recurso de inconstitucionalidad 5491-2023. Interpuesto por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025. Recurso de inconstitucionalidad 5514-2023. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso en relación con diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo), que avala la intervención del Gobierno de España en el mercado de la vivienda y ratifica que la regulación no vulnera el contenido esencial del derecho a la propiedad al ser una medida que delimita, proporcionalmente, la función social de la propiedad.

Durante su primer año de aplicación y según los datos oficiales del registro de fianzas del Instituto Catalán de Suelo, Incasòl, en el conjunto de los 140 municipios catalanes declarados tensos, los alquileres bajaron un 4,9 %, mientras que en Barcelona los precios cayeron un 8,9 %. A su vez, el número total de contratos de alquiler crece en 3.112 contratos vigentes respecto del año anterior. Habiendo 11.807 hogares más viviendo de alquiler que el año pasado. Hecho que permite a la población inquilina disfrutar de contratos más estables, con mayor seguridad residencial y menor rotación. En paralelo, la declaración de zona de mercado también incentiva a los propietarios, dado que se pueden deducir fiscalmente en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas entre el 70 % y hasta el 90 % de su rendimiento neto, si alquilan a jóvenes o si bajan un 5 % el alquiler, respectivamente.

Desde entonces, se han declarado zonas de mercado tensionado en 307 municipios. Estas zonas de mercado tensionado tendrán ayudas más intensas en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, siguiendo el artículo 18.5 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo.

Para finalizar, una última línea de mejor regulación se vehicula a través de la regulación de las viviendas vacacionales, donde se aprobó una modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que permite a los vecinos prohibir o limitar la actividad de pisos turísticos mediante un acuerdo de la mayoría cualificada de tres quintas partes, en lugar de la unanimidad que se requería anteriormente.

Y adicionalmente a eso, se aprobó el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para el cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724. Desde el 1 de julio de 2025, es imperativo que todos los alojamientos de este tipo dispongan de un número de registro único para poder anunciarse legalmente en plataformas digitales.

VIII

Este real decreto se adecua a los principios de buena regulación previstos en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Se cumple con los principios de necesidad y eficacia en la medida en que ha finalizado la vigencia del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025 y es sustituido y mejorado, por este Plan, con la necesaria mejora y actualización en respuesta a la realidad actual, quedando debidamente identificada la necesidad que se cubre mediante la aprobación de este Plan en los párrafos anteriores, así como la eficacia de las medidas propuestas.

Se da cumplimiento también a los principios de proporcionalidad y seguridad jurídica al incorporar medidas congruentes con el ordenamiento jurídico, de aplicación en algunos casos inmediata y gradual en otros, y en cuantías proporcionales a los desajustes que se pretenden solventar, a la vulnerabilidad que se pretende soslayar y al impulso de la oferta de vivienda.

El principio de proporcionalidad se manifiesta en una regulación que resulta imprescindible para atender la necesidad actual de vivienda en España, sin que se genere restricción ni obligación alguna que pueda afectar a este principio.

El principio de seguridad jurídica se garantiza con la coherencia con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea, generando un marco estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilita su conocimiento y comprensión y en consecuencia la actuación y toma de decisiones al respecto.

En cuanto al principio de transparencia, se constata a través de los objetivos de la norma que se recogen en este preámbulo y en la preceptiva memoria de análisis de impacto normativo, así como en la realización del preceptivo y previo trámite de información y audiencia pública.

Finalmente, respecto del principio de eficiencia, debe señalarse que los contenidos de la norma no implican nuevas cargas administrativas, ni implican la generación de costes adicionales no exigibles, o estructuras y procedimientos duplicados o innecesarios.

IX

Este real decreto se aprueba al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.13.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.

Además, se dicta al amparo de la disposición final octava de la Ley 12/2023, de 24 de mayo.

La norma ha sido elaborada y tramitada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, habiéndose valorado las aportaciones realizadas por las comunidades autónomas, la Federación Española de Municipios y Provincias y las entidades, asociaciones y personas en general, durante el trámite de información y audiencia pública, así como las observaciones formuladas en los informes de los Ministerios de Hacienda; Economía, Comercio y Empresa; Interior; Industria y Turismo; Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes; Política Territorial y Memoria Democrática; para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico; Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030; Inclusión, Seguridad Social y Migraciones; Igualdad; y Juventud e Infancia. Igualmente, se ha solicitado el informe competencial del Ministerio Política Territorial y Memoria Democrática, así como el informe de la Oficina de Coordinación y Calidad Normativa, y se ha sometido a aprobación previa del Ministro para la Transformación Digital y de la Función Pública. Por último, de acuerdo con el artículo 22.3 de la Ley Orgánica 3/1980, de 22 de abril, del Consejo de Estado, se ha solicitado dictamen de dicho supremo órgano consultivo.

Además, se ha sometido a informe de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos.

En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, con la aprobación previa del Ministro para la Transformación Digital y de la Función Pública, de acuerdo con el Consejo de Estado, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 21 de abril de 2026,

DISPONGO: