Preambulo único Reglamento de Protección Pública a la Vivienda

La Generalitat, dando un nuevo impulso a la política de vivienda como uno de los ejes principales de su política social y culminando su proceso de innovación legislativa en una materia tan sensible a los ciudadanos como es la vivienda, desarrolla este Reglamento como un instrumento de eficacia legislativa, con los siguientes fines: dotar de un marco estable a la normativa de vivienda en la Comunitat Valenciana; mejorar las garantías jurídicas a los ciudadanos; crear nuevos procedimientos de transparencia para el acceso a la vivienda y proporcionar a los Ayuntamientos una herramienta de especial importancia, como son los Estudios de Necesidad y Demanda de Vivienda, para el fomento e implantación de las viviendas de protección pública en los municipios de la Comunitat Valenciana.

Por tanto, el presente reglamento desarrolla, en parte, la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, en sus aspectos generales, dejando la rehabilitación para otro Reglamento específico, dada la importancia y magnitud de dicha materia.

Y se enmarca, no solo en el espíritu del artículo 47 de la Constitución Española, que recoge el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, sino que, como novedad, se entronca y encuentra su última razón de ser en el artículo 16 del Estatut d'Autonomia de la Comunitat Valenciana, que establece que la Generalitat garantizará el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos valencianos y, asimismo, alude a la necesaria regulación de ayudas para promover este derecho, especialmente a favor de los jóvenes, personas mayores, con discapacidad, mujeres víctimas de violencia de género, y, en definitiva, a colectivos socialmente desfavorecidos para que estén justificadas las ayudas.

Por tanto, se trata de una nueva disposición legal, puesta en marcha por la Generalitat con el fin de impulsar este nuevo derecho social, de los llamados de última generación, para favorecer el acceso a la vivienda de nuestros ciudadanos, y que coloca a la Comunitat Valenciana como referente en la materia.

En conclusión, el presente reglamento responde a los siguientes objetivos:

1. Desarrollar la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana

   La Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, tiene como ámbito de aplicación el régimen de transmisión, uso y aprovechamiento, y las actuaciones con protección pública en materia de vivienda, que se plasman en un conjunto de preceptos, muchos de los cuales se remiten a un posterior desarrollo reglamentario, sin el cual no serían efectivas.

   A tenor de ello, la disposición final primera de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, autoriza al Consell para dictar cuantas disposiciones de aplicación de la citada Ley fueran necesarias.

2. Refundir en un texto único la normativa autonómica dispersa

   Asimismo, la normativa en materia de vivienda es numerosa y muy dispersa. Hasta el momento actual, con carácter supletorio y hasta que se produjese el desarrollo reglamentario de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana aún era aplicable el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, del Ministerio de la Vivienda, y el Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial. Esta normativa estatal, ya obsoleta en algunos aspectos, se ha complementado por diversas disposiciones autonómicas, fundamentalmente, los Decretos reguladores de los Planes de Vivienda, que, además de recoger el sistema de financiación específica para los Planes de Vivienda y Suelo, regulaba numerosos aspectos relativos al régimen legal de las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo.

   Es, por tanto, necesario refundir la múltiple normativa autonómica existente en un texto único y sustituir, de acuerdo con la competencia exclusiva en materia de vivienda, la normativa estatal por una normativa propia que, además, actualice aquellas disposiciones que ya no se ajustan a las circunstancias sociales y económicas del momento.

3. Dotar de un marco estable a la normativa de vivienda

   Además de la conveniencia de un Texto Refundido que regule las actuaciones en materia de vivienda, el presente reglamento tiene como objetivo proporcionar un marco estable para todas aquellas cuestiones sustantivas y procedimentales que, cada cuatro años, se incorporan mediante disposiciones adicionales a los Planes de Vivienda y Suelo. De esta forma, dichos Planes sólo deberán contemplar las medidas concretas para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, así como alguna corrección necesaria para la efectividad de tales medidas.

4. Flexibilidad en relación con los Planes de Vivienda y Suelo

   En este sentido, el Reglamento se plantea de forma flexible, actuando siempre como supletorio en defecto de norma concreta aplicable, pero dejando abierta la posible introducción de modificaciones que exigiría la eficaz aplicación de los Planes de Vivienda.

5. Mejora en las garantías jurídicas para los ciudadanos y mayor transparencia en la selección de personas para su posterior acceso a una vivienda de protección pública

   Con este objeto, por un lado, establece criterios claros con respecto a la información, tramitación, aspectos contractuales que, en definitiva, supone la creación de un marco de mayor transparencia, tanto para el sector promotor como para los ciudadanos, y, por otro, dentro de este marco, establece el procedimiento de selección de personas para su posterior acceso a una vivienda de protección pública mediante sorteo.

6. Desarrollo del contenido de los estudios de necesidad y demanda de vivienda

   Objetivo que responde a las previsiones establecidas en este sentido por la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, y el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU), donde se establece la exigencia de disponer de los estudios de demanda y necesidad de vivienda protegida para la aprobación de documentos de planeamiento urbanístico y acreditar, en su caso, la situación de la demanda de este tipo de vivienda en el municipio respecto a la gestión de los patrimonios municipales de suelo.

El presente reglamento se estructura en seis títulos, nueve disposiciones adicionales, seis transitorias, una derogatoria y tres finales.

El título preliminar, Principios generales de protección a la vivienda, está constituido por cuatro capítulos.

El capítulo I regula el régimen y ámbito de protección de las viviendas de protección pública, siendo especialmente reseñable la figura del Registro Valenciano de Viviendas con Protección Pública. En los capítulos II y III se establecen las disposiciones generales aplicables a los Planes de Vivienda y Suelo y a su financiación específica, incidiendo especialmente en el primer acceso, y con menciones a las familias numerosas y a los jóvenes. Se regulan, asimismo, las condiciones de acceso a la financiación específica, superficies máximas de las viviendas con protección pública, sistema de cómputo de los ingresos familiares, precios máximos de venta y renta, prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer y descalificación. El último capítulo del título preliminar, capítulo IV, regula el Consejo Asesor de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, como órgano colegiado en el que participan representantes de intereses sociales relacionados con el sector, que tiene como finalidad asesorar a la Generalitat en materia de vivienda y suelo, en el ámbito de sus atribuciones.

El título I, Viviendas de Protección Pública de nueva construcción, se compone de siete capítulos:

El capítulo I regula los principios y características de este tipo de viviendas: establece su concepto; duración del período de protección, que será, con carácter general, de treinta años; ámbito de protección, ya que ésta no se extiende sólo a la vivienda en sentido estricto, sino a otros elementos como garajes o trasteros; diferencia las de promoción privada y las de promoción pública; recoge, con el objeto de clarificar conceptos, diversas definiciones; limita el valor de los terrenos sobre los que se van a construir las viviendas y, por último, prevé unas normas de diseño, habitabilidad, calidad y sostenibilidad.

El capítulo II, Régimen legal, contempla, ya con carácter singularizado para esta modalidad de viviendas, los requisitos de acceso y su régimen de uso; la entrega y ocupación, placas identificativas de la protección pública, que deben constar en la fachada, mantenimiento y conservación, sobreprecio, publicidad, percepción de cantidades a cuenta, cláusulas de inserción obligatoria en los contratos y escrituras, y actuaciones previas en el procedimiento sancionador.

Los capítulos III, IV y V recogen todas las disposiciones relativas al otorgamiento de la calificación provisional, ejecución de las obras y calificación definitiva, con especial mención a las viviendas destinadas a personas con discapacidad, y, en el capítulo VI, a los supuestos especiales de calificación, como cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios, promociones por fases, promociones mixtas, alojamientos de emergencia o viviendas de distribución interior libre.

El capítulo VII contempla, de forma pormenorizada, el procedimiento para el acceso a la financiación específica de los Planes de Vivienda y Suelo. Dentro de este capítulo, el artículo 95 prevé la posibilidad de realizar la selección de personas para su posterior acceso a una vivienda con régimen de protección pública mediante sorteo. Este procedimiento, que es facultativo para los promotores con carácter general, se convierte en obligatorio cuando se trata de promociones de protección oficial de régimen especial, estableciendo también, en este supuesto, una baremación posterior.

En dicho capítulo, además del acceso a la vivienda en propiedad y su financiación específica, se regula, asimismo, el acceso mediante arrendamiento, con especial acento en el programa de alquiler-joven, actuaciones especiales para arrendamiento de universitarios u otros colectivos sociales y programas de integración social y de mediación social.

El título II, Régimen de adquisición protegida, se estructura en dos capítulos claramente delimitados:

• El capítulo I, Adquisición protegida de vivienda usada, define esta actuación protegida y establece su ámbito, financiación específica de los Planes de Vivienda y Suelo que le corresponde, procedimiento de acceso a dicha financiación.

• El capítulo II regula las viviendas de protección pública autonómica, que pueden adoptar las siguientes modalidades: existentes o usadas, de nueva construcción para venta, de autopromoción para uso propio, y en arrendamiento con opción de compra. El capítulo se distribuye en tres secciones. La primera de ellas contempla las disposiciones generales aplicables a este tipo de viviendas. La segunda establece su régimen legal, siendo destacable la regulación del procedimiento de declaración de protección pública, así como el de arrendamiento con opción de compra.

  La sección III establece el procedimiento para la concesión de ayudas para la adquisición de las viviendas de protección pública autonómica.

El título III, Promoción pública de viviendas, que refunde, actualiza e innova la dispersa normativa existente en esta materia, está constituido por ocho capítulos.

El capítulo I contempla la promoción y adquisición de viviendas de promoción pública; el capítulo II establece el sistema de fijación de precios de renta y venta; el capítulo III regula la cesión y procedimiento de adjudicación de viviendas; el capítulo IV, relativo a la contratación y otorgamiento de escrituras, complementa el anterior; los capítulos V y VI recogen las disposiciones reguladoras de la administración y gestión del patrimonio de viviendas de promoción pública de la Generalitat, así como su reparación y mantenimiento. El capítulo VII establece las medidas de normalización y procedimiento de recuperación de titularidad de los inmuebles de promoción pública.

Finalmente, el capítulo VIII está referido a los otros inmuebles incluidos en edificios de promoción pública, como locales comerciales, garajes, trasteros y otras edificaciones complementarias.

El título IV, Régimen protegido del suelo, está estructurado en dos capítulos:

• El capítulo I, bajo el epígrafe La promoción de suelo urbanizado, regula la adquisición y preparación de suelo, las modalidades de actuación, la adquisición de suelo con destino a viviendas de protección pública y las obras de urbanización.

• Por su parte, el capítulo II se refiere a los Planes de Vivienda y Suelo y contempla la urbanización protegida de éste último.

El título V, Medidas para la coordinación y la colaboración institucional en materia de vivienda, y atención al ciudadano, está compuesto de tres capítulos:

• El capítulo I, Coordinación y colaboración institucional, regula el Observatorio Valenciano de Vivienda y el Instituto Valenciano de Vivienda, SA.

• El capítulo II regula la Red Valenciana de Infovivienda Solidaria, adscrita a la conselleria competente en materia de vivienda, como servicio integral de información, mediación social y asesoramiento en materia de vivienda, para facilitar el acceso a una vivienda digna a los ciudadanos de la Comunitat Valenciana, impulsando así nuevos cauces de información, de transparencia y defensa de los derechos de los ciudadanos, a la vez que se establece sinergia positiva entre la administración y las entidades sociales.

• El capítulo III establece medidas de atención al ciudadano: utilización de la telemática para facilitar los trámites administrativos a los ciudadanos, aplicación de medidas de calidad y la constitución de un Plan de Inspección para evitar el fraude en materia de viviendas de protección pública.

El título VI, Previsión de las viviendas sujetas a régimen de protección pública en los Planes y programas. Estudios de necesidad y demanda, regula dichos estudios, estableciendo su obligatoriedad, sistema territorial de indicadores y criterios para la redacción de los estudios, con especial incidencia en el supuesto de municipios menores de 5.000 habitantes.

Por todo ello, a propuesta del conseller de Territorio y Vivienda, conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana y previa deliberación del Consell, en la reunión del día 18 de mayo de 2007, decreto: