Aclaración del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas sobre la reducción de rentas en contratos de arrendamiento de local de negocio por la COVID-19

Publicada el 21 de abril de 2021 la consulta del BOICAC número 125/Marzo 2021-1 en la que se aclara cómo proceder en los supuestos de reducción o condonación de la renta pactada entre arrendador y arrendatario, originado por los casos de caídas o cierre de la actividad durante la crisis sanitaria, COVID-19 durante los años 2020 a 2021.

La consulta hace referencia al Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para la economía. Señala igualmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y La Norma de Registro y Valoración (NRV) 8ª.2 Arrendamiento operativo del Plan General de Contabilidad (PGC).

El PGC hace referencia a un acuerdo mediante el cual el arrendador conviene con el arrendatario el derecho a utilizar un activo durante un periodo de tiempo determinado, a cambio de percibir un importe único o cuotas recurrentes. Los ingresos y gastos originados por estos acuerdos serán considerados gastos e ingresos del ejercicio, imputándose a la cuenta de pérdidas y ganancias o declaración de la renta de los titulares.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta de un local por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas. Sólo haciendo referencia al artículo 17.1 "La renta será la que libremente estipulen las partes" podría considerarse a la actualización entre las partes contratantes. 

De lo anterior, se desprende que la interpretación del legislador ha sido considerar que la reducción unilateral de cuotas no tendría amparo en la cláusula "rebus sic stantibus" y, en consecuencia requerirá el acuerdo expreso del arrendador.

Por último, el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas opina que, en el contexto producido por el COVID-19, cuando el arrendatario y el arrendador hayan pactado un acuerdo para reducir las rentas cabría optar por considerar que el hecho económico  de la reducción en el precio de la cesión del derecho de uso, no guarda relación con los ejercicios posteriores, sino con la situación económica actual. Circunstancia que llevaría a no calificar dicho pacto como un incentivo al arrendamiento sino como un ajuste temporal de la renta a la situación económica excepcional.