El Tribunal Supremo a través de una sentencia dictada el 10 de noviembre de 2016, permite que las denominadas rentas antiguas puedan quedar extinguidas en un proceso concursal.

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016 (TS, Sala de lo Civil, nº 660/2016, de 10/11/2016, Rec. 2694/2014), resuelve los efectos del concurso de acreedores sobre un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de la declaración.

Establece la resolución de un contrato de alquiler de los denominados “Renta antigua” (regulados por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, que quedaban prorrogados de manera obligatoria para el arrendador, y potestativamente para el arrendatario), en interés del concurso, conforme al artículo 61 apartado 2 de la Ley Concursal.

Según el texto de la sentencia:

“El contrato de alquiler cuando se constituyó estaba sujeto a un régimen especialmente tuitivo, este régimen cambió con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sin perjuicio de que para compensar a los arrendatarios se les reconociera un especial régimen transitorio.

No cabía excluir el contrato litigioso de la posibilidad de que se acordara judicialmente su resolución anticipada en interés del concurso del arrendador, sin perjuicio de que los derechos reconocidos por la ley al arrendatario en las disposiciones transitorias de la Ley de 1994, y en concreto en lo relativo a continuar durante el tiempo que le corresponda, sean tenidos en cuenta para evaluar los daños y perjuicios que la resolución anticipada le puede reportar, y que deberían ser compensados económicamente con cargo a la masa.”

Continúa exponiendo en relación con el “interés del concurso”:

"No existe duda de que el contrato que tanto la administración concursal como la concursada pretenden que se resuelva en interés del concurso, al amparo del precepto invocado ( art. 61.2.II LC ), es un contrato de tracto sucesivo, un arrendamiento de local de negocio, que estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes, por la concursada, que era la arrendadora, y por la arrendataria (parte in bonis). Con ello se cumple el presupuesto legal para que pueda proponerse la resolución en interés del concurso, sin perjuicio de la valoración que el tribunal haga de su procedencia.

En síntesis, el interés invocado en la solicitud de resolución dirigida al juzgado se apoyaba en dos circunstancias. La primera que el contrato de arrendamiento de local de negocio, como consecuencia de haberse constituido bajo un régimen de renta antigua y prórroga forzosa, a pesar de la actualización de las rentas impuesta por la LAU de 1994, generaba una renta mensual desproporcionadamente inferior a la que se viene cobrando en locales de características similares.

«El interés del concurso» es un parámetro fijado por la ley para que el tribunal pueda apreciar, en cada caso, sobre la procedencia de la resolución de un contrato de estas características.

Es cierto que «el interés del concurso» se refiere a lo que mejor convenga a la finalidad perseguida con el concurso de acreedores, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. Este interés legitima que el juez autorice al concursado a que se desligue de la relación contractual. Pero, al mismo tiempo, ello no supone que se obvien los derechos de la contraparte, pues el precepto expresamente prevé, como un efecto de la resolución, que además de la liquidación de la relación contractual, se pueda acordar con cargo a la masa la indemnización de los daños y perjuicios que para la parte in bonispueda representar la resolución.

(...) existe una correlación entre el incremento que por rentas podría tener la arrendadora si se resuelve anticipadamente el contrato, con el perjuicio que esta resolución anticipada le reportaría al arrendatario, que tendría que pagar una renta mayor a la que viene pagando, durante el tiempo en que, si no fuera por la resolución anticipada, estaría vigente el contrato.”

Por último, reconoce el derecho de la parte arrendataria ser indemnizada, con cargo a la masa o de quien se hubiera subrogado en el contrato de arrendamiento, de los perjuicios derivados de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.