El mercado del alquiler lleva años ganando terreno, debido a la caída de la concesión de nuevas hipotecas. Es esencial ajustarse al marco regulador, para que a la hora de firmar un contrato, tanto inquilinos como propietarios puedan estar tranquilos, y que ambas partes se sujeten a una serie de obligaciones.

Los parámetros básicos y de obligado cumplimiento entre las partes, en relación a los contratos de alquiler están recogidos principalmente en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), que ha sufrido diferentes modificaciones durante los últimos años, por lo que dependiendo de la fecha en la que se haya suscrito el contrato, habrá de tenerse en cuenta la redacción de la Ley vigente en el momento del perfeccionamiento del contrato. Así pues, si el contrato se hubiera firmado con posterioridad al 6 de junio de 2013, el propietario podrá recuperar su vivienda vigente el contrato sin necesidad de pacto expreso a tal efecto –como se exigía antes de la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas–, . Para ello, se exige únicamente que el arrendador comunique al arrendatario con dos meses de antelación -salvo que las partes pacten otro plazo diferente-, que va a necesitar la vivienda permanente para él mismo o sus familiares.

Además, los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, , deberán inscribirse en el Registro, con anterioridad a la transmisión de la finca. Para ello es necesario que el contrato de arrendamiento sea legal, y que la finca se encuentre previamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el adquirente de una vivienda debía mantener el arrendamiento al que se hallase sujeto la vivienda, subrogándose en los derechos y obligaciones del arrendador. En caso de que el arrendamiento firmado con posterioridad a junio de 2013, no se hallare inscrito, sería de aplicación el artículo 1571 del Código Civil, según el cual “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”

Como garantías exigibles por parte del propietario la Ley dicta que salvo que pacten otra cosa, el pago mensual de la renta por anticipado, dentro de los siete primeros días de cada mes. La contratación de servicios para garantizar el cobro del alquiler se ha duplicado durante el último año y seis de cada diez nuevos alquileres cuentan con este tipo de garantías. El propietario puede solicitar al inquilino un informe de solvencia, por lo general, una nómina y el contrato. Se puede incluso solicitar que la empresa lo certifique.

El arrendatario está obligado por ley a abonar una mensualidad de la renta como fianza. Sirve para sufragar, al término del contrato, las obligaciones asumidas por el inquilino que no hayan sido costeadas, como suministros pendientes de abono, impagos de renta o posibles desperfectos (el propietario podrá plasmar en el contrato un inventario de todo el mobiliario y enseres entregados con la vivienda).

La solicitud de un aval bancario es una garantía aportada por una entidad financiera. En caso de que el inquilino no cumpla con el pago estipulado, la entidad asume la retribución de las rentas que no se han percibido.

También se puede solicitar una fianza personal. Es un contrato de garantía personal que regula el Código Civil. En virtud de este, un tercero se compromete a responder ante el arrendador en caso de que incumpla las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

A partir de la reforma introducida por la Ley 2/2015 de 30 de Mar, en defecto de pacto expreso, no se aplicará la revisión de rentas a los contratos de arrendamiento. Sin embargo, la actualización es necesaria ya que, con el paso de tiempo los precios evolucionan y ese cambio debe reflejarse también en las rentas, al igual que se refleja en otros ámbitos económicos. Antes de la reforma, para la actualización de la renta se tenía en cuenta, el IPC (Índice de Precios al Consumo), que recoge la evolución de precio en una cesta de productos y servicios, que supone una muestra representativa de la economía; ahora en caso de no detallar el índice de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.

Para mayor protección del inquilino, otros aspectos a tener en cuenta son lo siguientes que se enumeran: 

- La ley da la posibilidad de celebrar el contrato por escrito o de palabra y ambos tienen validez. Pero a la hora de demostrar que se ha llegado a ciertos acuerdos o que se habían fijado determinadas cláusulas es mucho más difícil hacerlo si el contrato se ha realizado de manera verbal. 

- Si el contrato es escrito, además es recomendable estampar la firma en cada uno de los folios y anexos que aparecen en el contrato y no solo en el primero o en el último. De esta forma se evita que después se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

- Algunas veces la vivienda que se va a alquilar no está en muy buenas condiciones; está habitable pero tiene alguna grieta, desperfectos, el sistema eléctrico falla o las tuberías se atascan. Si el inquilino acepta entrar a vivir aunque la casa tenga algunas pegas, debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete a repararlas. De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad, en un anexo, el mobiliario que se queda en el piso, los electrodomésticos y el estado en el que se encuentran. Hay que dejar claro si la casa está amueblada, semiamueblada o se alquila vacía. Así el inquilino evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato que ya no se encontraba en estado óptimo y el dueño se cubre las espaldas si le falta algún objeto.

- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, cuantas reparaciones sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario, según lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.