El Congreso aprueba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

La denominada ?nueva ley hipotecaria? ha quedado aprobada definitivamente por el Congreso de los Diputados que ha ratificado el texto aprobado por el Senado. La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, que se espera que tenga lugar en los próximos días.

Esta norma reduce los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y se establecen medidas para incrementar la transparencia en las condiciones de los contratos hipotecarios.

Del texto remitido por el Senado ha sido rechazado condicionar la aplicación de los artículos 14 y 15, relativos a la transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios y a la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material, a su desarrollo reglamentario.

El fin de esta ley persigue la protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados; regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios; y establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma. 

Según la nota de prensa emitida por el Congreso:

?Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda?.

Esta norma que reforma de la Ley Hipotecaria, abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Asimismo, anula la comisión a partir del tercer año en la conversión de tipo variable a fijo, y rebaja los gastos de aranceles y notaría. 

Especifica que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. El objetivo es que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. 

Por otro lado, la nueva regulación establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales, o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de doce cuotas mensuales impagadas.

Respecto al vencimiento anticipado previsto en el artículo 24 de la norma, será de aplicación a aquellos contratos anteriores a su entrada en vigor en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado. La modificación introducida, deja, sin embargo, a criterio del deudor qué régimen le resulta más favorable y, en consecuencia, le es aplicable, si el del artículo 24 o el vigente a la firma del contrato.

No ha sido aprobada por el Congreso la enmienda del Senado acerca del artículo 29 de la LITPAJD, que suponía que para la adquisición de primera vivienda el tipo impositivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para la compra de primera vivienda. 

Según esta norma, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, así como los gastos de notario, registro y gestoría serán sufragados por las entidades, mientras que, el cliente deberá abonar los gastos de tasación.

Tampoco lo ha sido la modificación del Senado al artículo 23, apartado 7, respecto porcentajes establecidos como límite para una compensación o comisión a favor del prestamista en los supuestos de reembolso o amortización anticipada, total o parcial en los contratos de préstamos a tipo fijo. Los porcentajes pasan al 4% del capital reembolsado anticipadamente en caso de reembolso, amortización anticipada total o parcial durante los 10 primeros años; y al 3% a partir de este periodo hasta el final de vida del préstamo.