DGT: ¿mantiene la deducción por inversión en vivienda quien cancela el préstamo personal con el que compró con una nueva hipoteca?

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante (V1917-25), de 15 de octubre de 2025, analiza si un contribuyente puede seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual cuando sustituye el préstamo utilizado para financiar su adquisición por otro nuevo destinado a cancelar el anterior.

La relevancia del criterio radica en que la DGT confirma que la sustitución de un préstamo por otro no agota por sí sola la posibilidad de seguir practicando la deducción, siempre que continúe existiendo una conexión directa entre la nueva financiación y la adquisición de la vivienda habitual.

Antecedentes de la consulta

El supuesto examinado parte de la adquisición de una vivienda en 2001 mediante un préstamo personal. Posteriormente, en 2007, esa financiación se sustituyó por un préstamo hipotecario formalizado con otra entidad, con la finalidad de cancelar el préstamo anterior.

La contestación parte expresamente de dos premisas: que al consultante le resulta aplicable el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir de 2013 y que el préstamo hipotecario cancelado tenía como única finalidad financiar la adquisición de la vivienda que constituye su residencia habitual.

Qué criterio fija la DGT

La DGT recuerda que, conforme al artículo 68.1.1.º de la LIRPF y a la disposición transitoria decimoctava, la base de la deducción incluye, dentro de determinados límites y requisitos, las cantidades satisfechas por la adquisición de la vivienda, también cuando existe financiación ajena.

Sin restricciones por el origen de la financiación. La resolución destaca que la norma no impone limitaciones específicas sobre la procedencia de la financiación ni sobre su estructura, de modo que la inversión puede haberse articulado con uno o varios préstamos o créditos.

La novación o sustitución no corta la deducción. Según la DGT, cuando un préstamo se sustituye por otro, ello supone una modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas, pero no implica por sí mismo que concluya el proceso de financiación de la inversión, siempre que el nuevo préstamo se destine efectivamente a amortizar el anterior.

Qué cantidades siguen siendo deducibles. En ese caso, las anualidades del nuevo préstamo —amortización, intereses y demás cuantías satisfechas en su constitución, vida y cancelación— podrán dar derecho a deducción en la parte proporcional atribuible a la amortización o cancelación del préstamo originario, siempre que este se hubiera destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual y se cumplan el resto de requisitos legales y reglamentarios.

Cuándo se pierde el derecho

La consulta diferencia este supuesto de aquellos en los que se produce una cancelación, parcial o total, de la deuda y, después, una nueva obtención de crédito sin continuidad directa entre ambas operaciones. En ese escenario, la DGT entiende que se trata de operaciones distintas, lo que implicaría la pérdida del derecho a practicar la deducción respecto de la nueva financiación.

Acreditación ante la Administración

La resolución subraya además que el contribuyente deberá poder acreditar la conexión del nuevo préstamo con la financiación de la vivienda, su destino y la justificación de su devolución, mediante cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho. La valoración de esas pruebas corresponderá a los órganos de gestión e inspección tributaria.

Impacto práctico

El criterio de la DGT resulta relevante para contribuyentes acogidos al régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual: refinanciar o sustituir el préstamo no impide seguir deduciendo si existe continuidad directa y el nuevo capital se destina a cancelar la financiación originaria de la compra. La clave práctica estará en poder demostrar esa trazabilidad y en que no exista una ruptura entre la deuda inicial y la nueva financiación.