Rechazada en el Congreso la prórroga extraordinaria de 2 años para alquileres de vivienda habitual

La convalidación del  Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, —publicado en el BOE el 21 de marzo de 2026—, ha sido rechazada por el Pleno del Congreso el 28 de abril de 2026. Como consecuencia, decaen las medidas extraordinarias que la norma había introducido temporalmente en materia de arrendamientos de vivienda. En los próximos días deberá ser publicado en el BOE el acuerdo de no convalidación de esta norma.

El Real Decreto-ley incluía dos importantes medidas

Por un lado, la prórroga extraordinaria de hasta dos años. El artículo 1 preveía, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales para contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita finalizase antes del 31 de diciembre de 2027. Durante esa prórroga debían mantenerse los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud debía ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que existiera acuerdo entre las partes en otros términos, se hubiese suscrito un nuevo contrato o el arrendador hubiera comunicado la necesidad de ocupar la vivienda en los plazos y condiciones del apartado 3 del artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Por otro, el límite del 2 % a la actualización anual de la renta. El artículo 2 establecía una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. En ausencia de nuevo pacto, el incremento no podía superar el 2 %, y en el caso de grandes tenedores ese límite operaba en todo caso.

¿Qué cambia tras la no convalidación?

A partir de la no convalidación ya no existe la posibilidad de pedir nuevas prórrogas extraordinarias al amparo del Real Decreo-ley 8/2026, de 20 de marzo, ni de acogerse al límite extraordinario del 2 % en la actualización anual de la renta previsto en esa norma.

En consecuencia, el régimen aplicable vuelve a ser el general de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incluida la regulación del artículo 9 sobre plazo mínimo y prórroga obligatoria.

Situación de las solicitudes formuladas mientras estuvo en vigor

Las prórrogas solicitadas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, en principio (aunque esto, quizá, quedará en manos de los tribunales decidir cuál es la interpretación) deberían mantener su eficacia a la vista de lo establecido por la propia norma, en su artículo 1 que decía:  «En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2027, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda. (...)».

En cambio, si no se ha solicitado la prórroga en el plazo de la vigencia de esta norma, ya no se podrá solicitar al quedar derogado una vez se publique en el BOE en el acuerdo de no convalidación.

Relevancia práctica para arrendadores e inquilinos

La caída del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, abre un escenario de incertidumbre práctica sobre el alcance de las solicitudes de prórroga ya cursadas y sobre los contratos cuyo vencimiento se produzca en los próximos meses. El núcleo del debate está en cuándo nace la obligación del arrendador y si la solicitud presentada durante la vigencia de la norma basta por sí sola para consolidar el derecho a la prórroga.

En este contexto, según ha informado Europa Press, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha reclamado al Gobierno una aclaración oficial sobre los efectos jurídicos de la no convalidación, con el fin de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos y dotar de mayor seguridad al mercado del alquiler.

En términos prácticos, tras el rechazo parlamentario del decreto-ley, ya no rigen sus medidas extraordinarias para nuevas situaciones, y la referencia normativa vuelve a ser la LAU, sin perjuicio de las controversias que puedan plantearse respecto de las solicitudes y acuerdos producidos mientras el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, estuvo vigente.