El TS consolida doctrina sobre el uso del valor de tasación hipotecaria en las comprobaciones de valores en ITP

A través de múltiples sentencias de enero y febrero, el Tribunal Supremo reitera y completa doctrina en relación con la comprobación de valores por aplicación del valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas para determinar la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de una cuestión que ha abordado, por ejemplo, en sus sentencias n.º 49/2026, de 26 de enero, ECLI:ES:TS:2026:345; n.º 55/2026, de 26 de enero, ECLI:ES:TS:2026:171; o n.º 123/2026, de 10 de febrero, ECLI:ES:TS:2026:365.

En los distintos asuntos resueltos, todos relativos a liquidaciones por ITPyAJD basadas en la utilización como valor comprobado del «valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria», la Sala casa diversas sentencias estimatorias del TSJ de Madrid y confirma resoluciones económico-administrativas y liquidaciones que habían tomado como base el valor de la tasación hipotecaria, desestimando los recursos de los contribuyentes.

Marco normativo y alcance del método del artículo 57.1.g) de la LGT

El Tribunal Supremo parte del artículo 57.1.g) LGT, que habilita a la Administración tributaria para comprobar el valor de los bienes determinantes de la obligación tributaria utilizando el «valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria». Lo pone en conexión, fundamentalmente, con el artículo 134 de la LGT, que regula el procedimiento de comprobación de valores, y con el artículo 10.1 de la LITPyAJD, que fija el valor real del bien transmitido o del derecho constituido o cedido como base imponible del impuesto para la modalidad de transmisiones patrimoniales.

Sobre esta base, la Sala recuerda que el medio del artículo 57.1.g) de la LGT es uno más de los que puede emplear la Administración, sin que exista una preferencia normativa entre los distintos medios de comprobación y sin que la utilización del valor de tasación hipotecaria exija cargas adicionales respecto de otros métodos.

Doctrina general sobre la motivación de las comprobaciones de valor

La Sala integra en esta materia su doctrina general sobre la motivación de las comprobaciones de valor, que supone que, dada la presunción de certeza de las autoliquidaciones, la Administración debe motivar las razones por las que considera que el valor declarado no se corresponde con el valor real, «sin que sea admisible que la fuente de esas razones sea la mera disparidad del valor declarado con el que resulte de los coeficientes». Y se añade que «sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta».

En las sentencias comentadas se explicita cómo se proyecta esa exigencia general de motivación cuando el medio utilizado es específicamente el previsto en el artículo 57.1.g) de la LGT.

Naturaleza indiciaria del valor de tasación hipotecaria

El Tribunal Supremo reitera que los métodos de los apartados f) y g) del artículo 57.1 de la LGT son métodos indiciarios o indirectos, basados en elementos externos al bien, pero justificados por una regla razonable: el valor asignado en la tasación hipotecaria puede corresponderse, con alto grado de verosimilitud, con el valor real del bien hipotecado, dadas las exigencias técnicas y jurídicas de la legislación hipotecaria.

En particular, se recuerda que, conforme al artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, la tasación se acredita mediante certificación basada en un informe técnico de tasación, que recoge los aspectos jurídicos y técnicos del bien y los cálculos conducentes al valor final, firmado por técnico competente. La certificación es, por tanto, síntesis de un informe y «debe considerarse un documento suficiente para sustentar la motivación del inicio de la comprobación de valores».

En consecuencia, se afirma que «como método indiciario de valoración es adecuado, sin perjuicio de que se demuestre que el valor asignado es un valor alejado del rango razonable del valor real de la finca que, como ha expuesto esta Sala reiteradamente, no es un guarismo único e inamovible, sino un rango de valor máximo y mínimo». Según el TS, la conclusión de que el valor comprobado, obtenido a partir de la tasación hipotecaria, es el valor real, debe considerarse debidamente motivada, tanto en la aptitud y conveniencia de su aplicación, como en la coherencia, en principio, de su resultado.

Doctrina jurisprudencial que se fija sobre

Las diferentes sentencias fijan expresamente la siguiente doctrina jurisprudencial respecto del artículo 57.1.g) de la LGT y la motivación de la comprobación de valores basada en la tasación hipotecaria:

• Se completa la doctrina jurisprudencial ya establecida con carácter general (en particular, en la STS n.º 75/2023, de 23 de enero, ECLI:ES:TS:2023:184, relativa a las comprobaciones administrativas de valor de bienes a efectos tributarios y, en particular, sobre la necesidad de motivar el inicio del procedimiento de comprobación. Se completa en el sentido de declarar que de la presunción legal de certeza para los obligados tributarios, de los datos y elementos de hecho consignados en sus autoliquidaciones, declaraciones y demás documentos presentados por ellos (art. 108.5 de la LGT) , no se sigue que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos quede sujeta a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, o bien que, aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido.

Esto es, que esa exigencia a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación, que mantenemos, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria [art. 57.1.g) de la LGT], resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo (en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación) y no ha reaccionado frente a este último valor. 

• La Administración, advertida la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria, acreditado mediante certificación emitida conforme a la legislación hipotecaria, puede, utilizando el medio de comprobación del artículo 57.1.g) de la LGT, que resulta apto e idóneo atendiendo a las características del bien, comprobar el valor real del bien transmitido:
• Sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores.
• Y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.
• Todo ello sin perjuicio de la facultad que asiste, en todo caso, al contribuyente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de contradecir, tanto en vía administrativa como judicial, la comprobación llevada a cabo por el medio de comprobación del art. 57.1.g) de la LGT, siendo suficiente, a los efectos de su motivación, la asunción por el órgano administrativo comprobador de la indicada tasación hipotecaria, cuando esta sea motivada y justificada y haya sido dada a conocer al interesado.

Sobre la «diferencia relevante de valor»

En la STS n.º 49/2026, de 26 de enero, ECLI:ES:TS:2026:345, la Sala entra además a precisar el concepto jurídico indeterminado de «diferencia relevante de valor» que se utiliza como parámetro para entender cumplida la exigencia de motivación indiciaria del inicio del procedimiento.

Tras explicar la naturaleza de los conceptos jurídicos indeterminados, su estructura y la necesidad de una única solución justa en cada caso, concluye que, en el supuesto enjuiciado, «nos encontramos en el halo de certidumbre del concepto jurídico indeterminado porque existió una diferencia o desviación del valor superior al 10%». No obstante, aclara que será la Administración la que en cada caso concreto deba efectuar esa subsunción del supuesto de hecho en el concepto jurídico indeterminado, no siendo posible fijar criterios apriorísticos.

Impacto práctico de la doctrina

A la luz de estas sentencias, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo consolida una línea jurisprudencial uniforme sobre el uso del método del artículo 57.1.g) de la LGT en el ITP: la Administración puede basarse en el valor de tasación hipotecaria para comprobar el valor real del inmueble, siempre que exista una diferencia relevante respecto del valor declarado, sin necesidad de motivaciones adicionales reforzadas ni de dictámenes técnicos previos específicos, quedando abierta al contribuyente la vía de la tasación pericial contradictoria y de la impugnación jurisdiccional.