El TS legitima a los comuneros para exigir la devolución de cuotas de obras

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la STS n.º 919/2026, de 16 de junio, ECLI:ES:TS:2026:2628, ha estimado el recurso de casación interpuesto por varios comuneros frente a la decisión que les negó legitimación activa para reclamar por unas obras de rehabilitación de fachada no ejecutadas conforme a lo pactado. La resolución anula la sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa y ordena que se dicte una nueva en la que se entre ya en el fondo del litigio. El interés práctico del fallo radica en que el Alto Tribunal aclara que, cuando la propia operación contractual está diseñada para que cada propietario asuma y pague individualmente su parte del precio de la obra, no puede negársele legitimación para reclamar la restitución de lo abonado si la prestación no llega a ejecutarse. Además, la sentencia considera que los préstamos formalizados para financiar esas cuotas pueden calificarse como contratos de crédito vinculados a efectos de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, con las consecuencias que ello proyecta sobre la posición del prestamista.

Una obra comunitaria con pago individualizado

El litigio parte de un contrato de obra suscrito en 2013 por una comunidad de propietarios para la restauración de las fachadas del edificio. Según los antecedentes recogidos en la sentencia, el propio contrato preveía un sistema singular de pago: cada vecino se responsabilizaba única y exclusivamente de la parte de obra que le correspondía conforme a su cuota, con la posibilidad de financiarla mediante préstamos bancarios, incluso sin intereses durante un determinado plazo. Varios copropietarios optaron por esa financiación individual y contrataron préstamos con Banco Santander para abonar su parte.

Los demandantes sostuvieron que habían cumplido puntualmente con las cuotas de esos préstamos, pero que la contratista abandonó la obra cuando apenas había comenzado, pese a haber recibido el importe financiado. En consecuencia, dirigieron la demanda tanto contra la contratista como contra la entidad financiera, apoyándose, entre otros preceptos, en el art. 29 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, relativo a los créditos vinculados.

Qué dijeron las sentencias de instancia

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda por una razón estrictamente procesal: entendieron que los comuneros carecían de legitimación activa porque el contrato de obra no lo habían suscrito ellos individualmente, sino la comunidad de propietarios. Desde ese planteamiento, solo la comunidad podría ejercitar acciones derivadas del incumplimiento contractual, exigir responsabilidad a la contratista o discutir la vinculación con la financiación concertada.

La Audiencia sostuvo, en esencia, que la pérdida económica debía reputarse de la comunidad, sin que pudiera individualizarse en los copropietarios que pagaron directamente su parte. Sobre esa base confirmó íntegramente la desestimación acordada en primera instancia.

El Supremo corrige el criterio: sí hay legitimación activa

El Tribunal Supremo se aparta de esta postura. La sentencia subraya que no basta con atender a quién firmó formalmente el contrato de obra, sino que hay que examinar la configuración económica y jurídica real de la operación. Y en este caso, las propias estipulaciones contractuales individualizaban la obligación de pago de cada propietario, permitiéndole escoger la modalidad de pago y obligándole a asumir personalmente su parte del precio.

Desde esa premisa, la Sala concluye que no se estaba ante una simple distribución interna de gastos comunitarios, sino ante un sistema expresamente diseñado para que cada comunero asumiera y satisficiera individualmente la parte del precio correspondiente a su cuota. Por ello, si fueron esos propietarios quienes soportaron el perjuicio patrimonial, quienes concertaron los préstamos y quienes abonaron las cantidades, no existe razón suficiente para negarles legitimación para reclamar su restitución.

El Supremo añade que sostener lo contrario provocaría una disociación difícilmente aceptable entre el sujeto que realmente sufre el daño económico y el sujeto legitimado para reclamar su reparación. Ese razonamiento lleva a estimar los motivos de casación vinculados tanto al art. 10 de la LEC y al art. 398 del Código Civil como al régimen de la Ley 16/2011, de 24 de junio.

También reconoce el carácter de crédito vinculado

Otro de los puntos centrales de la resolución es el relativo a la financiación. La entidad prestamista sostenía que no procedía aplicar la normativa de crédito al consumo porque operaba la exclusión del art. 3.b) de la Ley 16/2011, de 24 de junio, referida a contratos de crédito destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios.

La Sala rechaza esa tesis. Razona que los préstamos litigiosos no se concedieron para adquirir un inmueble ni para conservar derechos de propiedad sobre él, sino para financiar la ejecución de las obras de restauración de fachadas previamente contratadas. Además, la propia condición undécima de los contratos reconocía expresamente que el préstamo tenía la consideración de crédito vinculado a efectos de la Ley 16/2011, de 24 de junio, y que la parte prestataria podría ejercitar frente al banco los mismos derechos que ostentara frente al proveedor, siempre que concurrieran los requisitos legales.

De este modo, el Tribunal Supremo considera improcedente negar la legitimación activa también frente a la entidad financiera, al existir una relación de financiación conectada con una operación concreta e identificada: la ejecución de la obra de rehabilitación.

Consecuencia procesal e impacto práctico

La sentencia no entra todavía a resolver si procede o no la devolución de las cantidades reclamadas. Lo que hace es anular la resolución recurrida y devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial para que, reconocida la legitimación activa de los demandantes, dicte una nueva sentencia sobre el fondo del asunto. Tampoco impone las costas de los recursos y acuerda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir.

Desde una perspectiva práctica, el fallo refuerza la posición de los propietarios que, en obras comunitarias con financiación individualizada, pagan directamente su parte y sufren el perjuicio derivado del incumplimiento del contratista. Para abogados, administradores de fincas, comunidades y departamentos de compliance bancario, la resolución ofrece un criterio relevante: cuando el diseño contractual individualiza el pago y conecta la financiación con una prestación concreta, puede existir legitimación directa del comunero tanto frente al proveedor incumplidor como frente al prestamista en el marco de un crédito vinculado. Se trata, en definitiva, de una sentencia que desplaza el análisis desde la pura apariencia formal del contrato hacia la realidad económica de la operación y sus efectos sobre la tutela judicial efectiva de quienes soportan el daño patrimonial.