El Tribunal Supremo resuelve sobre la servidumbre de luces y vistas en un caso de conflicto vecinal

El Tribunal Supremo en su sentencia n.º 492/2025, de 25 de marzo, ECLI:ES:TS:2025:1353, se ha pronunciado sobre una servidumbre de luces y vistas, resolviendo un prolongado conflicto vecinal en Ferrol. La sentencia aborda la disputa entre dos parejas de vecinos sobre la titularidad de un muro y la existencia de diversas servidumbres.

El caso se originó en 2018 cuando los actores interpusieron una demanda de juicio ordinario contra sus vecinos, solicitando el reconocimiento de su titularidad exclusiva sobre un muro que cerraba su parcela y la eliminación de varias servidumbres, incluyendo la de luces y vistas. Los demandantes argumentaban que las ventanas de la vivienda de sus vecinos vulneraban su derecho a la privacidad y no cumplían con las distancias mínimas establecidas por el Código Civil.

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Ferrol desestimó la demanda y estimó parcialmente la reconvención, declarando la existencia de una servidumbre de luces y vistas a favor de los demandantes y reconvinientes. La sentencia fue confirmada en apelación por la Audiencia Provincial de A Coruña.

Los demandantes interpusieron entonces un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación ante el Tribunal Supremo. El recurso de casación se basó en la supuesta infracción de los artículos 533, 537 y 538 del Código Civil , argumentando que la servidumbre de luces y vistas no podía adquirirse por prescripción sin un acto obstativo.

El Tribunal Supremo, en su sentencia, ha estimado el recurso de casación, revocando la decisión de la Audiencia Provincial en el único extremo de la servidumbre de luces y vistas. El alto tribunal ha declarado que la servidumbre no se ha adquirido por prescripción, ya que no se ha probado la existencia de un acto obstativo: «(...) la tesis de que la servidumbre se ha adquirido por usucapión es contraria a la doctrina de la sala que interpreta los arts. 537 y 538 CC, pues el plazo de prescripción de veinte años no se computa, según la jurisprudencia, desde la apertura de los huecos en pared propia, sino desde que los titulares del supuesto previo dominante realizan algún tipo de «acto obstativo», que en el caso no consta».

Sin embargo, ha desestimado la pretensión de los demandantes de que las ventanas sean tapiadas o se coloquen cristales translúcidos no aperturables, basándose en la disposición transitoria primera del Código Civil , que respeta los derechos adquiridos bajo la legislación anterior:

«Al sumir la instancia, sin embargo, en este caso, la declaración de que no existe servidumbre no comporta que proceda condenar a los demandados a que cierren las ventanas o, subsidiariamente, a que coloquen un cristal translúcido no aperturable, tal como se solicitó en la demanda, y ello por lo que explicamos a continuación.

La jurisprudencia de la sala ha declarado que la normativa anterior al Código civil sigue siendo aplicable a los huecos abiertos antes de su entrada en vigor por aplicación de la disposición transitoria primera del Código civil. En el caso, se ha declarado hecho probado en la instancia que la construcción disponía de ventanas desde 1883.

(...)

De acuerdo con la jurisprudencia anterior al Código civil, abrir huecos en pared propia sin necesidad de guardar ninguna distancia formaba parte del contenido normal de la propiedad, y el propietario de la finca contigua no podía pedir que fueran tapiados o cerrados los huecos o ventanas, aunque sí podía, al amparo también de sus facultades dominicales, construir en su finca y perjudicarlas. Ello salvo que hubiera quedado acreditada la constitución de una servidumbre que impidiera alzar pared para no entorpecer la vista ni la luz, para cuyo nacimiento por prescripción se exigía un acto obstativo».

En virtud de lo expuesto, la sentencia del Tribunal Supremo establece que, aunque no exista una servidumbre de luces y vistas, los huecos abiertos en la pared de los demandados antes de la promulgación del Código Civil forman parte del contenido normal del derecho de propiedad y no pueden ser cerrados. 

En conclusión, el Tribunal Supremo ha resuelto un complejo conflicto vecinal, clarificando la aplicación de la normativa sobre servidumbres de luces y vistas y reafirmando el respeto a los derechos adquiridos bajo la legislación anterior.