El TS confirma la validez de los contratos de multipropiedad vacacional basados en semanas flotantes

En STS n.º 1524/2025, de 30 de octubre, ECLI:ES:TS:2025:4794, el Tribunal Supremo ha confirmado la validez de los sistemas de multipropiedad vacacional basados en la figura de las semanas flotantes. Esta decisión del Alto Tribunal sienta jurisprudencia al reconocer que los derechos derivados de regímenes preexistentes pueden ser promocionados y transmitidos según la opción inscrita en la escritura de adaptación a la antigua Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sin necesidad de aplicar el periodo máximo de cincuenta años.

La decisión del Supremo surge de la demanda interpuesta por un consumidor que solicitaba la nulidad de su contrato de multipropiedad bajo el sistema de semanas flotantes, alegando que excedía el límite temporal establecido por la ley y que el objeto contractual era indeterminado. El Tribunal ha desestimado dicha pretensión, argumentando que la inscripción y adaptación formal del régimen preexistente a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, habilita la validez de estos contratos, incluso cuando se acuerden plazos de disfrute superiores a cincuenta años, y reconoce la determinabilidad del objeto con base en los procedimientos de reserva establecidos en cada contrato.

En contra de lo declarado por sentencias anteriores que automáticamente estimaban la nulidad de los contratos por periodos flotantes con base en la indeterminación de su objeto, la nueva doctrina reconoce la validez de estos siempre y cuando el objeto (periodo de disfrute, lugar de alojamiento) sea determinable mediante la introducción de reservas en el contrato.

De este modo, la sentencia no solo avala la flexibilidad inherente a los sistemas flotantes, sino que refuerza la seguridad jurídica de los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, garantizando la continuidad contractual mientras se respeten las estipulaciones y adaptaciones formalizadas en escritura pública. El Tribunal vuelve así a ajustar su doctrina sobre el régimen transitorio de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, alineando el tratamiento de los contratos previos con el espíritu y la letra de la norma y su evolución reciente.

Interpretación de la disposición transitoria 2.ª de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre

El presente debate jurídico radica en la interpretación de la disposición transitoria 2.ª de la derogada Ley 42/1998, de 15 de diciembre, que regulaba la adaptación de los regímenes preexistentes. El Tribunal Supremo establece que dicha disposición contempla tres alternativas para la adaptación:

• Mantenimiento del régimen preexistente en su totalidad, incluyendo la duración indefinida o superior a cincuenta años.
• Configuración de un sistema mixto que combine derechos antiguos y nuevos ajustados a la ley.
• Transformación del régimen, permitiendo mantener la duración preexistente.

Según la nueva doctrina, lo relevante para determinar la aplicabilidad del límite de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho individual, sino la forma en que se adaptó el régimen preexistente en su conjunto. Si la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad optó por la continuidad del régimen preexistente, los derechos pueden seguir comercializándose con su naturaleza y duración originales.

Implicaciones para el sector y los consumidores

El pronunciamiento del Supremo aborda el debate central que ha suscitado la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre la vigencia y regulación de los derechos de uso turístico nacidos antes de su entrada en vigor y adaptados posteriormente. En su análisis, la Sala sostiene que el criterio clave se encuentra en la forma de adaptación del régimen preexistente al posterior marco legal, más que en la fecha o la naturaleza de la transmisión del derecho. Es decir: siempre que el régimen haya sido adaptado, inscrito y formalizado conforme a los requisitos legales, resulta válida la transmisión comercial de estos derechos.

La interpretación de la Sala no sólo confiere certeza a las empresas y consumidores afectados por contratos de larga duración suscritos antes de 1998, sino que abre la vía a una mayor flexibilidad en la oferta turística española. El fallo reconoce la realidad de los modelos de negocio basados en la movilidad y la versatilidad, como los sistemas flotantes de reserva, muy solicitados por consumidores que buscan una mayor adaptabilidad en el uso de alojamientos vacacionales.

Equilibrio entre flexibilidad y protección al consumidor

Pese a los avances en la flexibilización de los modelos contractuales, la protección del consumidor sigue siendo una piedra angular del régimen legal vigente. El Supremo hace hincapié en la obligación de garantizar la transparencia en la información y transmisión de derechos, facilitando que los consumidores sean conscientes de las condiciones, limitaciones y procedimientos asociados a los regímenes de multipropiedad adaptados. Así, se asegura que la mayor libertad no redunde en indefensión o falta de control para los usuarios finales.

La sentencia resulta especialmente relevante en cuanto a la interpretación de la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, relativa a la regulación de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Según el Tribunal, los regímenes preexistentes pueden subsistir por tiempo indefinido o determinado si han sido adaptados conforme a las previsiones legales e inscritos de manera adecuada, desterrando la tesis de nulidad automática por el sólo hecho de sobrepasar el límite temporal fijado por la ley.

Un modelo contractual alineado con la evolución social y legislativa

La revisión doctrinal realizada por el Tribunal Supremo parte de la constatación de los cambios experimentados tanto en la legislación como en las necesidades del sector turístico en España. Las reformas sucesivas y la jurisprudencia europea han incentivado la aparición de fórmulas más adaptables que respondan a las expectativas de los consumidores actuales. En este contexto, la sentencia destaca la importancia de adaptar el tratamiento jurídico, evitando enfoques rígidos que no se corresponden con la naturaleza y la práctica real de la multipropiedad en la actualidad.

El fallo promete tener un impacto directo en el desarrollo y regulación futuros del sector de la propiedad compartida, tanto a nivel nacional como comunitario. Las empresas del sector y los consumidores podrán ahora contar con un marco normativo más claro, que reconoce la validez de sus contratos y permite la promoción y transmisión de derechos bajo la modalidad flotante, siempre que las condiciones de determinación del uso estén debidamente previstas y reglamentadas.