El TS no admite la revisión de una cláusula abusiva de un préstamo multidivisa destinado a adquirir una casa rural

El Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1059/2024, de 22 de julio, ECLI:ES:TS:2024:4159, revoca la condición de consumidores en un préstamo hipotecario multidivisa destinado a turismo rural, considerándolo una actividad empresarial.

En este caso dos personas suscriben un contrato de préstamo hipotecario multidivisa con una entidad bancaria y, posteriormente los prestatarios demandaron al banco, solicitando, con carácter principal, la nulidad parcial de las cláusulas multidivisa por considerarlas abusivas y faltas de transparencia.

Por su parte el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, ya que consideró que los demandantes no tenían la condición de consumidores, ya que el objetivo de la solicitud del préstamo era la adquisición de un inmueble que iban a destinar al turismo rural, pues no se consiguió probar que el alquiler de dicha vivienda a terceros hubiera constituido algo puntual o residual, pese a haber declarado los actores que la adquisición de esa vivienda era para la constitución de su vivienda habitual.

Los demandantes interpusieron recurso de apelación reafirmaron que sus derechos como consumidores habían sido vulnerados y reiteraron la falta de transparencia y desequilibrio de las cláusulas multidivisa, añadiendo que la cláusula no supera el control de incorporación.

A sensu contrario de lo fallado en primera instancia la audiencia provincial, reconoció la condición de consumidores de los actores si bien, duda que el inmueble financiado con el préstamo sea el domicilio habitual de los demandantes, partiendo de la base de que el inmueble financiado es el único que destinan al arrendamiento o alquiler a terceras personas en la modalidad de turismo rural, y establece como consecuencia jurídica, que la parte actora no realiza operaciones de alquiler de manera regular o habitual, o bien, varias de estas operaciones se realizan en un corto periodo de tiempo, faltando el requisito de la habitualidad y la regularidad, estando ante un acto de consumo.

A su vez el Tribunal Supremo, entiende que la audiencia ha realizado el análisis de la concurrencia de la habitualidad y regularidad atendiendo al número de viviendas que fueron adquiridas por los demandantes para ser destinadas a alquiler, en lugar de hacerlo respecto del número de ocasiones en que la vivienda fue alquilada a terceras personas como «casa rural», extremo este, que entiende el TS que es determinante para entender si la actividad profesional o empresarial se ejercita con regularidad y habitualidad.

Así, reza el TS:

«En el caso que juzgamos, únicamente ha quedado acreditado en la instancia que el préstamo se concertó por los prestatarios para financiar la compra de un inmueble dedicado al alquiler en la modalidad de turismo rural, es decir al alojamiento asiduo de personas por un precio, poniéndose así de manifiesto que la actividad a la que se destina el préstamo es empresarial, destinándose el inmueble a su explotación hostelera, ya que su cesión para alquiler turístico implica la realización de varias de esas operaciones con frecuencia en un período corto de tiempo, característica de la cualidad de empresario. Por tanto, atendiendo al criterio objetivo de la operación, de acuerdo con la jurisprudencia, prescindiendo de la situación subjetiva de los demandantes, no podemos concluir que los prestatarios actuaran como consumidores, pues el propósito del préstamo no era financiar su necesidad privada como consumidores, sino una actividad empresarial. Es irrelevante que los prestatarios no hayan adquirido otros inmuebles para destinarlos a la misma finalidad, o la extensión o amplitud de su actividad empresarial, pues lo relevante es la finalidad de la operación que concertaron como prestatarios. Al no entenderlo así la sentencia recurrida es incorrecta y el recurso de casación debe ser estimado».

Además, nuestro Alto Tribunal entiende que la actividad empresarial realizada por los actores no es incompatible con el desarrollo de una actividad laboral por cuenta ajena.