El TS ordena la restitución de un patio comunitario ocupado de manera ilícita por una propietaria en Madrid

El Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1006/2025, de 25 de junio, ECLI:ES:TS:2025:2925, ha resuelto sobre la ocupación de elementos comunes en régimen de propiedad horizontal y ordena la restitución de un patio comunitario ocupado de manera ilícita por una propietaria en Madrid.

La controversia se inicia en 2017 cuando la comunidad de propietarios interpone demanda contra una comunera por la ocupación y cierre de un patio común, convertido en una ampliación del local comercial a través de obras ejecutadas sin autorización comunitaria, consistentes en la instalación de un tejadillo y el cierre completo del patio. Dicha actuación respondía en origen a problemas de humos y olores, pero supuso la privación del uso común y la incorporación efectiva del espacio al local privado.

Años antes, la Comunidad ya había manifestado reiteradamente su oposición a tal ocupación, reflejada en numerosas juntas de propietarios (años 2003, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2016 y 2017), exigiendo sin éxito el desmantelamiento del cerramiento. Por su parte, la demandada alegó haber disfrutado y poseído el espacio desde los años setenta, inicialmente por su difunto esposo y luego por arrendatarios, considerando tácito el consentimiento de la comunidad por su prolongada inacción, e invocando la prescripción de la acción por transcurso del tiempo.

En primera instancia se estimó la demanda y se declaró que el patio era un elemento común, condenando a la demandada a reponerlo a su estado original y restituir la posesión a todos los comuneros. Sin embargo, en apelación, la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión y desestimó la demanda, al considerar que el patio, aunque elemento común, estaba destinado al uso privativo de la demandada, apreciando la existencia de un consentimiento tácito comunitario derivado de la falta de objeción formal hasta fecha avanzada y su consiguiente prescripción.

Ante esta resolución, la Comunidad de Propietarios interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. El primero fue desestimado por el Supremo por defectos procesales en su formulación. El recurso de casación fue admitido por considerar la vulneración de lo dispuesto en los artículos 392 y 396 del Código Civil , así como el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , sosteniendo que ni el título constitutivo ni los estatutos atribuían el uso exclusivo del patio a la demandada, ni puede entenderse consentido tácitamente por la mera inactividad de la comunidad.

El Supremo razona que la alteración de elementos comunes (como el aprovechamiento privativo y la construcción en el patio común) solo es admisible si media autorización expresa y unánime de la comunidad. Rechaza que la existencia de una puerta de acceso al patio desde el local justifique su uso exclusivo, puesto que tal derecho solo existe cuando así lo dispone el título constitutivo, los estatutos, o un acuerdo unánime de los propietarios.

En cuanto al consentimiento tácito la Sala, siguiendo su consolidada jurisprudencia, distingue entre conocimiento e inactividad por parte de la comunidad (que no implican consentimiento) y el consentimiento tácito inequívoco, que debe resultar de actos concluyentes y elocuentes que provoquen razonablemente la creencia de aceptación por parte del resto de comuneros. Señala que el mero silencio o la ausencia de protesta directa no constituyen este requisito. En la sentencia se enfatiza que la comunidad había manifestado su desaprobación mediante sucesivos requerimientos y quejas registradas en actas de reuniones, por lo que no cabe deducir un consentimiento de su comportamiento.

Sobre la alegación de prescripción, la Sala declara que la acción ejercitada es una acción de naturaleza real (reivindicatoria) orientada a la recuperación del dominio sobre un elemento común ocupado, con un plazo de prescripción de 30 años conforme al artículo 1963 del Código Civil . Vista la prueba, no se acredita la consolidación de la ocupación durante dicho periodo ni que la Comunidad haya perdido su derecho por prescripción.

En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación de la Comunidad de Propietarios, casa y deja sin efecto la sentencia de apelación de la Audiencia Provincial de Madrid y asume la instancia, y por tanto declara que el patio litigioso es titularidad de la comunidad de propietarios demandante, ordena que la demandada restituya la posesión exclusiva del patio a la comunidad, y condena a la demandada a ejecutar los trabajos necesarios para la reposición de la terraza (patio) a su estado original, es decir, a desmontar las obras ejecutadas ilícitamente.