El TS reconoce el derecho a prórroga extraordinaria de un arrendamiento fijado para tres años

El Tribunal Supremo ha reconocido en la sentencia n.º 1820/2023, de 21 de diciembre, ECLI:ES:TS:2023:5583 la prórroga extraordinaria prevista en el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en un contrato de arrendamiento que contempla una duración de tres años.

En el caso que se presenta el contrato establece mediante la cláusula tercera que el plazo de duración del contrato será de tres años. Cuatro meses antes de la expiración del contrato los arrendadores trasladan su voluntad al arrendatario de su decisión de resolverlo por expiración del término contractual, al carecer de interés en la renovación del alquiler. Ante esta decisión el arrendatario interesa acogerse a la prórroga extraordinaria del contrato regulada en el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por un período de seis meses, por lo que advierte a los arrendadores que no se entregará la posesión de la vivienda a la finalización del contrato.

Dado que una vez finalizado el contrato el arrendatario no abandona la vivienda los arrendadores interponen demanda de desahucio por expiración del término contractual. La demanda fue estimada en primera y segunda instancia señalando a este efecto la Audiencia Provincial de Barcelona « (...) no nos encontramos ante el ineludible requisito, común en ambas redacciones de dicho precepto coyuntural, que es la de que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del respectivo real decreto-ley hasta la fecha que en el mismo se disponía, finalizara el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Como se advierte fácilmente ello se reputa un presupuesto inexorable y común en ambas redacciones».

Ante dicha sentencia se interpuso recurso de casación que se fundamentó en un único motivo por interés casacional, al tratarse de una disposición normativa de menos de cinco años en vigor y que carece de jurisprudencia, basado en la incorrecta interpretación, que hace el tribunal provincial, del artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020, en su remisión al artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entiende el recurrente «(...) al referirse el artículo 2 del precitado Real Decreto al "periodo" de prórroga obligatoria, hace alusión al espacio temporal de 3 años, y no solamente a la circunstancia fáctica y jurídica de que el contrato se hallara prorrogado entre su segundo y tercer año. La sentencia recurrida se fundamenta en que la Ley habla de prórroga, sin tener en cuenta que la propia literalidad de esa misma norma también hace referencia al periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, que equivale al plazo mínimo legal de duración del contrato de 3 años». 

El Tribunal Supremo después de analizar la normativa aplicable señala que no puede aceptar la interpretación que se realiza en primera y segunda instancia. Señala para ello que «(...) las partes se acogieron en el contrato a los límites legales de duración del contrato de arrendamiento de vivienda a voluntad del arrendatario, por lo que no tiene sentido que, si se hubiera pactado el alquiler por un plazo menor, y se vinieran aplicando las prórrogas legales del art. 9.1 LAU, hasta el tope legal mínimo de los tres años, cabría aplicar el art. 2 del RDL 11/2020; y, sin embargo, no sería factible, en el caso litigioso, por haberse pactado ya inicialmente tal duración mínima legal».

Entiende el Alto Tribunal que esto supondría dar un trato diferente a ambas situaciones y, por consiguiente, negar la posibilidad de adicionar una prórroga de seis meses sobre la duración mínima de los tres años, carece de justificación. Así mismo señala que «Por otra parte, carece igualmente de justificación que un pacto de duración que, exclusivamente, beneficia al arrendador, puesto que el arrendatario ya gozaba de él por ministerio de la ley, y subordinado a su exclusiva voluntad, le impida disfrutar de una prórroga excepcional del contrato derivada de una legislación de emergencia surgida por el impacto económico y social de la pandemia internacional provocada por el COVID-19».

Derivado de estos razonamientos el Tribunal Supremo estima el recurso y reconoce la obligación de los arrendadores de aceptar la prórroga solicitada por el arrendatario y en consecuencia impide el desahucio de éste.