El 1 de Enero de 2015 se cumplirán 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), fecha que va a implicar la resolución de muchos contratos de arrendamiento de locales de negocio.

La Ley de Arrendamientos urbanos , de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, estableció una serie de disposiciones transitorias al efecto de regular la extinción progresiva de los contratos de alquiler sujetos a prórroga forzosa e indefinidos, imponiendo unos plazos hasta la resolución definitiva de los mismos.

El 1 de enero de 2015 se producirá la extinción de los contratos de alquiler de locales de negocio sujetos a prórroga forzosa e indefinidos prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Disposición Transitoria Tercera de esta norma establece este régimen transitorio, por el que muchos arrendamientos de locales se verán afectados a partir de esa fecha.

Esta resolución afecta a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Los posteriores a esa fecha no estaban obligados a la prórroga forzosa, por lo que las partes decidían libremente la duración del contrato.

Se pueden diferenciar varios supuestos:

- Si el arrendatario era una persona física a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995) el contrato se extinguirá cuando se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad (es decir, que se subrogue en el contrato), lo cual determinaría prolongar el contrato hasta que dicho cónyuge se jubile o fallezca.

Sin embargo, a falta de cónyuge supérstite que permanezca con la actividad o en caso de haberlo, a la jubilación o fallecimiento de este último, si no hubiesen transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la Ley, se podrá subrogar un descendiente de los mismos que continúe con la actividad desarrollada en el local. En estos casos el contrato finaliza el 1 de Enero de 2015.

En caso de traspaso del arrendamiento a un tercero, si se hubiese traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años, con lo que podría extenderse hasta el 1 de Enero de 2020.

- Si el arrendatario es persona jurídica, hay que hacer una diferenciación en el caso de que la actividad que ejerzan es comercial o no.

1. Si se trata de una actividad comercial, y el local tiene una extensión inferior a 2.500 metros cuadrados, el contrato finalizará el 1 de Enero de 2015.

2. Si es una actividad no comercial (actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 1994) el contrato de arrendamiento, o ya ha finalizado, o finalizará el 1 de Enero de 2015.

Al igual que sucede para el caso de los arriendos a personas físicas, si la persona jurídica hubiese traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años, con lo que podría extenderse hasta el 1 de Enero de 2020.

Vista la situación, y aunque se produzca la extinción del contrato de arrendamiento a 1 de enero de 2015, hay que recordar que al arrendatario tiene derecho a ser indemnizado si el local es alquilado para ejercer una actividad similar a la que venía ejerciendo, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, indemnización que puede ser hasta de 18 meses de renta abonada.

Será pues una consecuencia obligada, si se quiere evitar llegar a los tribunales, que propietario y arrendatario lleguen conjuntamente a la mejor solución.