Hacienda aclara si los gastos de una permuta de solar por obra futura anulada pueden deducirse para la ganancia por venta posterior

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V0104-26), de 21 de enero de 2026, analiza cómo debe calcularse la ganancia patrimonial en el IRPF cuando un inmueble heredado se entregó en permuta de solar por obra futura, la promoción no llegó a ejecutarse y, tras activarse una condición resolutoria, el terreno volvió a la titularidad de los transmitentes. Según el criterio expuesto, la resolución de la permuta despliega efectos retroactivos, de modo que, a efectos fiscales, no se entiende producida una transmisión definitiva del inmueble ni una posterior readquisición, sino que se mantiene como referencia la adquisición originaria por herencia. 

La consulta parte de los artículos 33, 35 y 36 de la LIRPF. Conforme a esos preceptos, la futura venta del inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. En este último podrán integrarse el importe real de adquisición, las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses.

Qué gastos admite y cuáles excluye Tributos

El punto clave de la consulta es la distinción entre los gastos ligados a la operación inicialmente frustrada y los gastos necesarios para hacer valer la resolución de la permuta. La DGT concluye que el IVA abonado en 2008 al formalizar la permuta no puede sumarse al valor de adquisición del terreno en la futura venta. La razón es que ese impuesto gravaba la adquisición de la obra futura, operación que quedó sin efecto al resolverse la permuta, lo que abre la vía a su devolución conforme a la normativa del IVA. Por ello, no procede su inclusión como mayor valor de adquisición en el IRPF.

En cambio, sí podrán integrar el valor de adquisición los gastos y tributos inherentes al ejercicio de la condición resolutoria, en la medida en que fueron necesarios para anular la transmisión derivada de la permuta y reconocer de nuevo la titularidad sobre el terreno. En el supuesto consultado, esto alcanza a los gastos notariales por la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de la condición resolutoria, al AJD asociado, a los honorarios notariales del requerimiento de cobro, a los gastos registrales de reinscripción y a los gastos de gestoría vinculados a la tramitación de la escritura y de la sentencia.

Base de partida: el inmueble sigue siendo heredado

La contestación también recuerda que, al haberse adquirido el inmueble por herencia, el valor de adquisición arranca del que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado. Además, pueden incorporarse como mayor valor de adquisición los tributos inherentes a esa adquisición hereditaria, como el propio ISD correspondiente al inmueble y, en su caso, la plusvalía municipal satisfecha por el bien heredado.

Impacto práctico

El criterio resulta especialmente útil en operaciones de permuta de solar por obra futura que terminan frustrándose. A efectos del IRPF, no todo desembolso soportado durante la operación podrá incrementar el valor de adquisición en la venta posterior: habrá que distinguir entre los importes conectados con la adquisición fallida de la obra futura y aquellos otros gastos imprescindibles para dejar sin efecto la permuta y restaurar la titularidad dominical.