Hacienda señala si las cargas hipotecarias previas forman parte del precio de adquisición a efectos del IRPF

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V0467-26), de 27 de febrero de 2026, analiza el tratamiento en el IRPF de las cargas hipotecarias previas que gravan un inmueble adquirido en pública subasta y precisa si su pago puede formar parte del valor de adquisición. La resolución, además, examina qué ocurre cuando quien debía reintegrar ese importe incumple su obligación.

La DGT niega que esas cargas formen parte del precio de compra cuando el precio satisfecho por la adquisición del inmueble no conlleva la asunción de esas deudas como parte del precio. Conforme al artículo 35 de la LIRPF, el valor de adquisición se integra por el importe real de la compra, las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. Desde ese marco, Tributos concluye que el pago de las deudas garantizadas con el inmueble de un tercero no puede calificarse ni como parte del precio ni como gasto inherente a la adquisición.

Qué gastos sí entran y qué queda fuera

La consulta recuerda que los gastos inherentes son los directamente relacionados con la compra o la venta del inmueble. En ese contexto, menciona como ejemplo de gastos de transmisión determinados costes como notaría y registro por cancelación de hipoteca, honorarios de intermediación, certificados o plusvalía municipal, siempre que los satisfaga el transmitente. Pero subraya que la amortización del crédito hipotecario que grava el inmueble no encaja en esa categoría y, por tanto, tampoco incrementa el valor de adquisición. 

Si el deudor no paga, no hay pérdida automática

La segunda cuestión abordada por la DGT se centra en el eventual incumplimiento del deudor principal que debía reintegrar a la adquirente el importe de esas cargas. Tributos rechaza que el pago de esas deudas genere por sí solo una pérdida patrimonial automática en el IRPF. Su criterio es que, en principio, ese desembolso origina un derecho de crédito frente al deudor, de modo que la pérdida solo podrá aflorar cuando concurran los presupuestos legales para considerar ese crédito vencido y no cobrado. 

Cuándo puede imputarse la pérdida patrimonial

La consulta aplica la regla especial del artículo 14.2.k) de la LIRPF para las pérdidas derivadas de créditos vencidos y no cobrados. Así, la pérdida podrá imputarse en el período impositivo en que concurra alguna de las circunstancias previstas legalmente: eficacia de una quita en un acuerdo de refinanciación homologable o acuerdo extrajudicial de pagos (actualmente planes de restructuración); eficacia del convenio concursal con quita; conclusión del concurso sin cobro del crédito en los términos legales; o transcurso de un año desde el inicio de un procedimiento judicial de ejecución distinto del concurso sin que el crédito haya sido satisfecho. Si después se cobra total o parcialmente, deberá declararse la correspondiente ganancia patrimonial en el ejercicio del cobro. 

Integración en la base imponible general

La DGT añade que la pérdida patrimonial que, en su caso, llegue a producirse por la insolvencia del deudor se integrará en la base imponible general del impuesto, al no derivar de la transmisión de un elemento patrimonial. 

El criterio vinculante aclara que, en adquisiciones de inmuebles en subasta con cargas previas, el contribuyente no puede aumentar sin más el valor de adquisición en el IRPF por las cantidades destinadas a atender deudas ajenas garantizadas con la finca. Solo si el crédito de reembolso frente al deudor resulta incobrable en los términos del artículo 14.2.k) de la LIRPF podrá aflorar una pérdida patrimonial con efectos fiscales.