La AP de Cantabria considera vivienda a efectos de la LAU de una habitación alquilada

La Audiencia Provincial de Cantabria, en su sentencia n.º 166/2026, de 10 de marzo, ECLI:ES:APS:2026:406, estima un recurso de apelación y concluye que el arrendamiento de una habitación puede quedar sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando su destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Relevancia del criterio. La resolución resulta significativa porque rechaza que el alquiler de una sola habitación deba regirse, por esa sola circunstancia, por el Código Civil. Para la Sala, lo determinante no es que el arrendatario disponga en exclusiva de toda la vivienda, sino que el uso pactado responda a una necesidad permanente de vivienda.

Antecedentes del caso

El litigio parte de una demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de habitación por expiración del plazo. En primera instancia se estimó íntegramente la demanda, se declaró resuelto el contrato y se condenó a la arrendataria a dejar libre la habitación.

Frente a esa decisión, la arrendataria recurrió en apelación sosteniendo que el contrato no debía regirse por las normas del Código Civil, sino por la LAU, con la consiguiente aplicación del régimen de prórroga forzosa previsto en esa norma.

Por qué la Sala aplica la LAU

La Audiencia recuerda el artículo 2.1 de la LAU, que considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. También trae a colación el artículo 3 de la LAU, relativo a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Sobre esa base, la Sala examina la prueba practicada y destaca que el contrato tenía por objeto una habitación de un piso para su uso como alojamiento, ocupándose el inmueble por tres inquilinos con uso compartido de baño y elementos comunes. Además, constaba acreditado el empadronamiento de la recurrente en esa vivienda.

La sentencia subraya que de la estipulación contractual se desprende que el destino principal de la habitación y de los servicios comunes arrendados era atender una necesidad de vivienda permanente. Así lo deduce de expresiones como «destino exclusivo para alojamiento» y de la prohibición de actividad comercial o profesional y de alojamiento de terceras personas.

Uso compartido no equivale a exclusión de la LAU. Para la Audiencia, el hecho de que el resto de habitaciones estuvieran ocupadas por otros arrendatarios y de que existiera uso compartido de servicios esenciales no impide la aplicación de la LAU. Lo esencial, insiste, es la finalidad de vivienda permanente, no la exclusividad sobre todos los espacios y servicios del inmueble.

Prórroga forzosa del contrato

Una vez calificado el contrato como arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, la Sala aplica el artículo 9 de esa ley y concluye que, al tratarse de un contrato del año 2023, no había transcurrido el plazo de prórroga legalmente previsto.

Por ello, revoca la sentencia de instancia y desestima la demanda de resolución contractual por expiración del plazo.

Fallo e impacto práctico

La AP estima el recurso de apelación, absuelve a la arrendataria de las pretensiones formuladas en su contra e impone a la parte actora las costas de ambas instancias.

En la práctica, la resolución refuerza la idea de que el alquiler de una habitación puede tener la consideración de arrendamiento de vivienda si cubre la residencia habitual del inquilino. En esos casos, el contrato puede beneficiarse de las prórrogas obligatorias de la LAU, aunque el uso de cocina, baño u otros elementos comunes no sea exclusivo.