La AP de Navarra rechaza un desahucio por entender que el contenido del burofax no cumplía el requisito de MASC

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra ha estimado el recurso de apelación presentado por dos arrendatarios y ha dejado sin efecto la sentencia que había resuelto su contrato de alquiler y ordenado el desalojo de la vivienda. En su resolución de 2 de julio de 2026, el tribunal concluye que la propietaria no cumplió correctamente el requisito previo de acudir a un medio adecuado de solución de controversias (MASC), puesto que el burofax enviado a los inquilinos se limitaba a reclamar la entrega del inmueble y no contenía una invitación formal ni una voluntad real de negociar.

La decisión revoca la sentencia dictada por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Pamplona/Iruña, que había estimado la demanda de la propietaria. Dicha resolución declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 24 de abril de 2023, condenó a los demandados a dejar libre y expedita la vivienda y les impuso las costas procesales.

La propietaria reclamó la vivienda para su hija

El litigio se originó después de que la arrendadora comunicara a los inquilinos que necesitaba recuperar la vivienda para que su hija, que alcanzaría la mayoría de edad durante 2026, pudiera disponer de un domicilio independiente a partir del 1 de mayo de ese año. El contrato tenía una duración inicial de un año, prorrogable hasta cinco, e incluía expresamente la posibilidad de que la propietaria impidiera la prórroga obligatoria tras el segundo año cuando necesitara el inmueble para sí o para determinados familiares.

La cláusula contractual exigía que esa necesidad fuera comunicada con una antelación mínima de cuatro meses respecto de la fecha en la que la vivienda fuera a ser ocupada. Con esa finalidad, la propietaria remitió un burofax fechado el 14 de noviembre de 2025, que fue entregado el día 19 del mismo mes. En la comunicación manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato y requirió a los arrendatarios para que pusieran el inmueble a su disposición antes del 1 de mayo de 2026, advirtiéndoles de que, en caso contrario, interpondría la correspondiente demanda de desahucio. Al final del requerimiento, el letrado de la propietaria se limitó a expresar que quedaba «(...) a disposición de los arrendatarios "o
a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie"».

La Sección Civil del Tribunal de Instancia consideró cumplido el requisito de MASC

Los arrendatarios se opusieron a la demanda y sostuvieron, entre otros argumentos, que aquel burofax constituía una reclamación unilateral, pero no acreditaba el desarrollo de una actividad negociadora real. A su juicio, el cumplimiento del requisito de procedibilidad introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero,  de 2 de enero, no podía quedar reducido al envío de cualquier comunicación previa, sino que debía existir un intento efectivo de alcanzar una solución extrajudicial.

El tribunal de instancia rechazó esta objeción. Consideró que el burofax identificaba el objeto de la controversia, había sido entregado en el domicilio pactado para las notificaciones y terminaba indicando que el abogado de la propietaria quedaba a disposición de los inquilinos o de su dirección letrada. Según la sentencia inicial, esa fórmula permitía comenzar una negociación que no llegó a producirse porque los demandados no respondieron a la comunicación.

¿Por qué el burofax no acredita el intento de negociación?

La Audiencia Provincial considera que la frase con la que el letrado se declaraba a disposición de los destinatarios, junto con la indicación de sus direcciones y teléfonos, no puede calificarse por sí sola como una invitación formal a negociar. El requerimiento comunicaba una decisión ya adoptada —la finalización del alquiler y la exigencia de entrega de la vivienda—, pero no planteaba propuestas, alternativas o un marco dentro del cual las partes pudieran buscar un acuerdo.

El MASC exige exteriorizar una voluntad real de alcanzar una solución consensuada

No basta con ofrecer genéricamente la posibilidad de ponerse en contacto con el abogado de quien formula la reclamación. La comunicación previa debe permitir apreciar que existe una auténtica solicitud o invitación para negociar y que la otra parte ha podido acceder a su contenido íntegro.

Los recurrentes habían señalado que una eventual negociación podía referirse, entre otras cuestiones, al plazo para abandonar la vivienda, a la cantidad que debería abonarse durante la permanencia en el inmueble hasta el desalojo o incluso a una posible compensación por una entrega inmediata. Para los arrendatarios, cualquiera de esas posibilidades habría demostrado una mínima disposición negociadora, frente al carácter estrictamente conminatorio que atribuían al burofax recibido.

La Audiencia acoge este primer motivo del recurso y recuerda que la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, introdujo con carácter general en el orden civil la obligación de acudir previamente a alguno de los medios adecuados de solución de controversias regulados legalmente. Concretamente, el artículo 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, permite acreditar el intento negociador, cuando no intervenga una tercera persona neutral, mediante un documento firmado por ambas partes o, en su defecto, a través de cualquier documento que pruebe que la otra parte recibió una solicitud, invitación o propuesta para negociar, con indicación de la fecha y posibilidad de acceder a todo su contenido.

La acreditación del MASC exige algo más que justificar el envío

La Sala no cuestiona que el burofax fuera recibido ni que identificara el conflicto relacionado con la recuperación del inmueble. Lo determinante es que su contenido no acreditaba el intento de negociación exigido legalmente. La mera disponibilidad expresada por el abogado al final de una reclamación directa no transformaba esa comunicación en un MASC válido.

La doctrina aplicada se diferencia de otros supuestos examinados por la propia Audiencia Provincial de Navarra en los que sí existía una oferta concreta remitida de manera certificada o se discutía exclusivamente si la comunicación había llegado al domicilio de su destinatario. En esas resoluciones, la acreditación del contenido y recepción de una verdadera invitación u oferta negociadora constituye un elemento central para valorar el requisito de procedibilidad.

Como consecuencia de la estimación del recurso, la Audiencia Provincial deja sin efecto la resolución del contrato y la condena a desalojar la vivienda, desestimando la demanda formulada por la propietaria. Además, de acuerdo con los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, impone a la demandante las costas procesales causadas tanto en primera instancia como durante la apelación.