La DGT aclara por qué valor se ha de liquidar el ITP al comprar una VPO con valor de referencia superior al máximo de venta fijado

La Dirección General de Tributos (DGT) ha dado respuesta a una consulta clave: ¿por qué valor debe liquidarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) cuando se compra una vivienda de protección oficial (VPO) y el valor de referencia catastral supera al precio máximo de venta fijado por la Administración? Así, la consulta vinculante de la DGT (V0435-25), de 21 de marzo, señala que en el caso de bienes inmuebles su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario salvo que el precio o el valor declarado sean superiores.

El caso planteado parte de una situación cada vez más habitual: un ciudadano ha adquirido una VPO abonando el precio máximo autorizado, inferior al valor de referencia asignado por el Catastro Inmobiliario.

La respuesta de la DGT, fundamentada extensamente en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), así como en la normativa catastral, parte de lo dispuesto en los artículos 7, 8 y 10 del mismo y en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

El artículo 10 del TRLITPAJD establece que la base imponible del impuesto estará constituida en el caso de bienes inmuebles por el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. Sin embargo, cuando el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Este valor de referencia es objeto de determinación anual por la Dirección General del Catastro, apoyándose en análisis de mercado de compraventas y la aplicación de un factor de minoración para no exceder el valor de mercado. La normativa recoge también que este valor de referencia puede ser impugnado por el contribuyente si considera que perjudica sus intereses, recurriendo la liquidación o solicitando la rectificación de la autoliquidación conforme al artículo 10 del TRLITPAJD.

La consulta resuelta por Tributos aborda en específico si el hecho de estar la vivienda sujeta a un precio máximo de venta (como ocurre con las VPO) debe alterar el criterio general: es decir, si el comprador debería liquidar el impuesto por el valor de adquisición (precio máximo de venta) y no por un valor de referencia superior.

La DGT resuelve de forma clara que el régimen administrativo de precio máximo de venta no altera la obligación general establecida por la ley. En sus palabras, «El hecho de que el inmueble en cuestión esté sometido a cualquier tipo de régimen administrativo que determine un precio máximo de venta no modifica en nada lo anterior, en tanto dicho precio máximo de venta sería su valor de mercado, y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado». Es decir, el comprador de la VPO debe en principio liquidar el ITPyAJD por el mayor de los siguientes valores: precio de adquisición, valor de mercado o valor de referencia catastral.

Sin embargo, la DGT admite que «(...) si el valor de referencia superase el precio máximo de venta y el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos, podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD, bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia».

En conclusión, la DGT refuerza que, en la adquisición de una vivienda protegida, el valor catastral de referencia —por regla general— determinará la base imponible del ITPyAJD si resulta superior al precio máximo de venta o al de compraventa, incluso aunque este último esté administrativamente tasado. Los adquirentes que consideren que el valor de referencia les perjudica por rebasar el valor de mercado mantienen intacto su derecho de impugnación.