La DGT analiza cuándo un préstamo hipotecario concedido a un empleado bancario constituye renta en especie a efectos de IRPF

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1041-25), de 25 de junio de 2025, aborda la existencia de rendimientos del trabajo en especie en el IRPF en relación con los préstamos hipotecarios concedidos a empleados de entidades bancarias en condiciones preferenciales.

La consultante, empleada de una entidad bancaria, y su cónyuge son titulares de un préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual en condiciones preferenciales. Asimismo, la consultante es titular individual de otro préstamo hipotecario en condiciones preferenciales respecto a otra vivienda. Por dichos préstamos se le vienen atribuyendo por la entidad los rendimientos del trabajo  en especie correspondientes. Además, ambos préstamos, inicialmente a tipo de interés variable, fueron modificados: el primero, mediante una novación a tipo fijo del «circuito clientes» en noviembre de 2022, y el segundo, mediante la cancelación y firma de un nuevo préstamo a tipo fijo en enero de 2023.

El artículo 17.1 de la LIRPF define los rendimientos del trabajo como «todas las contraprestaciones o utilidades, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que deriven, directa o indirectamente, del trabajo personal o de la relación laboral o estatutaria y no tengan el carácter de rendimientos de actividades económicas».

Por su parte, el artículo 42 de dicha ley indica lo siguiente:

«1. Constituyen rentas en especie la utilización, consumo u obtención, para fines particulares, de bienes, derechos o servicios de forma gratuita o por precio inferior al normal de mercado, aun cuando no supongan un gasto real para quien las conceda.

Cuando el pagador de las rentas entregue al contribuyente importes en metálico para que éste adquiera los bienes, derechos o servicios, la renta tendrá la consideración de dineraria

(...)».

En virtud de los citados artículos, la DGT señala que los préstamos que las entidades financieras otorguen a sus empleados con tipos de interés inferiores al normal de mercado constituyen para estos un rendimiento del trabajo en especie y que su valoración se ha de realizar según lo dispuesto en el párrafo f) del artículo 43.1.1.º de la LIRPF , en el que se indica lo siguiente:

«No obstante lo previsto en los párrafos anteriores, cuando el rendimiento de trabajo en especie sea satisfecho por empresas que tengan como actividad habitual la realización de las actividades que dan lugar al mismo, la valoración no podrá ser inferior al precio ofertado al público del bien, derecho o servicio de que se trate.

Se considerará precio ofertado al público el previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, deduciendo los descuentos ordinarios o comunes. Se considerarán ordinarios o comunes los descuentos que sean ofertados a otros colectivos de similares características a los trabajadores de la empresa, así como los descuentos promocionales que tengan carácter general y se encuentren en vigor en el momento de satisfacer la retribución en especie o que, en otro caso, no excedan del 15 por ciento ni de 1.000 euros anuales.

(...)».

De lo anteriormente expuesto se deduce que no existirá retribución en especie respecto de los préstamos si los descuentos realizados a los trabajadores se corresponden con alguna de tres categorías que componen los descuentos ordinarios o comunes:

• Los ofertados a otros colectivos de similares características.
• Los promocionales que tengan carácter general y se encuentren en vigor en el momento de satisfacer la retribución en especie.
• Los que no excedan del 15 % ni de 1.000 euros anuales —el exceso, como indica el Centro directivo, constituiría retribución en especie en línea con la regulación que recoge la normativa del IRPF—.

Como indica el Centro directivo, lo anteriormente expuesto es referido a préstamos a empleados de entidades financieras en condiciones preferenciales por su propia condición de empleados y, en ausencia de dichas condiciones ventajosas, no existirá rendimientos del trabajo en especie. La ausencia de dichas condiciones ventajosas se produce, en el caso concreto de esta consulta, con la novación del préstamo hipotecario de la vivienda habitual y con la cancelación y sustitución del otro préstamo hipotecario.

Por todo lo anterior, la DGT concluye que en ausencia de condiciones ventajosas ya no se produciría la existencia de una retribución en especie en los términos del artículo 42 de la LIRPF .