La DGT analiza los requisitos para aplicar en IRPF la nueva reducción del 90 % por arrendamiento de vivienda

La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante (V0540-25), de 28 de marzo de 2025, ha realizado un análisis sobre la nueva reducción del 90 % en el IRPF por arrendamiento de viviendas regulada en el artículo 23.2.a) de la LIRPF .

Este artículo ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en vigor el 1 de enero de 2024, para otorgar incentivos fiscales a quienes arriendan sus propiedades en zonas de mercado residencial tensionado. Sin embargo, la interpretación de estas regulaciones ha generado dudas sobre su aplicación efectiva y sobre los requisitos que deben cumplirse para beneficiarse de la reducción del 90% en el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento.

En el caso analizado por Tributos, el consultante, quien firmó un contrato de arrendamiento de vivienda en zona de mercado residencial tensionado el 1 de abril de 2024 con una reducción de la renta del 5,25% respecto al anterior contrato, se plantea qué implicaciones fiscales tendría un eventual nuevo contrato de arrendamiento si opta por mantener la misma renta. La normativa establece que, para poder aplicar la reducción del 90 %, la renta inicial del nuevo contrato debe reducirse en más de un 5 % en comparación con la última renta del contrato previo, y que estos requisitos deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos, siendo este último un aspecto que podría ser motivo de controversia. 

La normativa modificada estipula en su apartado 2.a) que:

«En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:

a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior».

Es decir, en casos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda en zonas identificadas como tensionadas, el rendimiento neto positivo puede disfrutar de una notable reducción si se cumplen específicas condiciones. Este cambio busca fomentar un mercado de vivienda más accesible en áreas donde la demanda supera a la oferta, afectando positivamente a inquilinos que, de otro modo, estarían en una situación precaria.

En este contexto, el consultante ha apuntado que existe una alta probabilidad de que su arrendatario actual abandone la vivienda tras un año de contrato, y se plantea si realizando un nuevo contrato en las mismas condiciones (manteniendo la renta), podría continuar aplicando la citada reducción.

Sin embargo, según el análisis de la DGT, se aclara que no podrá beneficiarse de la reducción del 90 % si decide celebrar un nuevo contrato manteniendo la misma renta del de 1 de abril de 2024. Esto se debe a que no se cumpliría uno de los prerrequisitos fundamentales en la normativa, subrayando que dicha reducción es aplicable únicamente en el momento de celebrar el nuevo contrato siempre que se cumplan los requisitos desde el inicio de la relación arrendaticia, y que si el arrendador no presenta una reducción superior al 5 % con su próximo contrato, no podrá aplicar la reducción del 90 %:

«(...) no resultaría de aplicación la reducción prevista en la letra a) del artículo 23.2 de la LIRPF a los rendimientos derivados de ese nuevo contrato que plantea el consultante, en la medida en que no se cumpliría el requisito de que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda (en este caso el contrato de 1 de abril de 2024) una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

En este punto, debe señalarse que, para que resulte de aplicación la citada reducción deberá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda en el que la renta inicial se rebaje en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento (el celebrado el 1 de abril de 2024), una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior y que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionando. Además, como ya se ha dicho, tales requisitos deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos».