La DGT establece cómo calcular la ganancia por venta de un inmueble heredado con otros a los que luego se compraron sus cuotas

La consulta vinculante de la DGT (V2225-24), de 15 de octubre de 2024, indica cómo se ha de determinar el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida por la venta de un inmueble que había sido heredado en 2010 con otros y, posteriormente, pasó a pertenecer en exclusiva a uno de los coherederos en 2013, que compensó económicamente al resto para disolver el condominio. Además, ese mismo día en que adquirió la propiedad plena del inmueble, el interesado lo aportó a su sociedad de gananciales, asumiendo su cónyuge parte del préstamo hipotecario contratado para pagar a los demás coherederos.

Antes de nada, el Centro Directivo deja claro que, una vez disuelta la comunidad con los coherederos, se aportó el inmueble a la sociedad de gananciales del interesado, por lo que, a efectos del IRPF, pasó a ser de titularidad de ambos cónyuges por mitad, conforme al apartado 3 del artículo 11 de la LIRPF. En consecuencia, su venta generará para el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, que vendrá determinada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, en la mitad que le corresponde a este de titularidad sobre el inmueble vendido. 

Sentado lo anterior, la consulta vinculante se centra en analizar cómo se ha de determinar el valor de adquisición de parte del inmueble vendido que corresponde al consultante. Así, y en cuanto al valor de adquisición de la parte adquirida como consecuencia de la disolución de la comunidad integrada por él y los herederos, a la vista del artículo 33.2 de la LIRPF,  la disolución de la comunidad y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En tales supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias. Solo existiría una alteración patrimonial que generase una ganancia o pérdida patrimonial en el caso de que se atribuyesen a uno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad.

Así las cosas, el Centro Directivo entiende que no existió una alteración patrimonial con motivo de la disolución de la comunidad, siempre que los valores de adjudicación de los bienes se correspondieran con su respectivo valor de mercado y que los valores de las adjudicaciones efectuadas fueran equivalentes al valor de sus respectivas cuotas, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios. 

En concreto, al disolverse la comunidad hereditaria, se le adjudicó al consultante la parte que ya le correspondía en la comunidad (8,33 %) y también aquella que correspondía a los demás coherederos (91,67 %), por lo que habría que distinguir el valor de adquisición correspondiente a cada una:

• Por la parte correspondiente a su cuota hereditaria (que era solo el 8,33 %), la fecha de adquisición sería la de la adquisición de la herencia; que se produce, según las normas del Código Civil, con la aceptación de la herencia, cuyos efectos se retrotraen al momento de la muerte del causante. Es decir, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Pues bien, atendiendo al artículo 36 de la LIRPF, el valor de adquisición de dicha parte, será, en la parte correspondiente a la mitad, el valor declarado a efectos del ISD, con el límite del valor de mercado.
• En cuanto a la mitad transmitida referida al 91,67 % restante, esta tendrá como fecha de adquisición la de la disolución de la comunidad y como valor de adquisición, al adquirirse del resto de los comuneros de forma onerosa, el valor establecido en el artículo 35.1 de la LIRPF. Esto es, el valor de adquisición de dicha parte será la mitad del importe satisfecho para su adquisición a los restantes comuneros. En concreto, el artículo 35.1 de la LIRPF señala:

«1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones».

Ahora bien, en la STS de 21 de diciembre de 2015, n.º de recurso 2068/2014, ECLI:ES:TS:2015:5470, el Tribunal Supremo estableció que, a efectos de determinar dicho valor de adquisición en el IRPF, en caso de posterior comprobación de valores a efectos del ITPyAJD por las respectivas comunidades autónomas, habrá de tenerse en cuenta el valor comprobado como el importe real al que se refiere el mencionado precepto, por lo que el valor de adquisición de la mitad de la parte adquirida a los restantes comuneros vendrá determinado en función del valor comprobado por la Administración a efectos del ITPyAJD.

Por lo demás, a dichos valores se les sumará en su caso, en la parte que corresponda a su porcentaje de titularidad sobre el inmueble vendido, el valor de las inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el interesado; debiendo minorarse el valor de adquisición, como el inmueble estuvo arrendado y se entiende que tal arrendamiento no constituía actividad económica por no cumplir el requisito del artículo 27.2 de la LIRPF,  en el importe de las amortizaciones correspondientes al arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 14 del RIRPF, teniéndose también en cuenta lo establecido en el artículo 40 del RIRPF.