La DGT fija el IVA aplicable a las obras de mejora en VPO antes de su entrega

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V0179-26), de 30 de enero de 2026, analiza qué tipo de IVA corresponde a las obras de mejora contratadas en una vivienda de protección oficial cuya construcción aún no ha finalizado. La resolución distingue según quién contrate y facture las obras. Esa diferencia resulta decisiva para determinar si las mejoras se integran en el precio de venta de la vivienda o si, por el contrario, tributan como una operación independiente.

Supuesto analizado

La consulta parte del caso de una persona física adjudicataria de una vivienda de protección oficial en construcción que prevé contratar directamente con el constructor determinadas obras de mejora antes de la finalización y entrega del inmueble.

El criterio de la DGT

Si las mejoras las contrata el promotor. Cuando las obras se conciertan con el promotor de la vivienda y se realizan antes de su entrega, la DGT entiende que constituyen un mayor importe del precio de venta pactado en el contrato inicial de compraventa, aunque se facturen separadamente. En ese caso, la tributación seguirá el tipo aplicable a la entrega de la vivienda: 10 % con carácter general o 4 % si concurre la calificación administrativa exigida para determinadas viviendas protegidas.

Si las mejoras las contrata directamente el adquirente con el constructor. Si las obras son concertadas y facturadas directamente por el constructor al comprador, y no al promotor, no resulta aplicable el tipo reducido previsto para ejecuciones de obra derivadas de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista.

Tampoco cabe el 10 % por renovación o reparación. La DGT descarta también la aplicación del tipo reducido previsto para obras de renovación y reparación en viviendas, porque exige, entre otros requisitos, que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras, circunstancia que no concurre en el supuesto consultado.

Por tanto, Tributos concluye que:

«En conclusión, tal y como se puso de manifiesto en la referida contestación vinculante a consulta V2189-23, si las obras consultadas son concertadas por el consultante directamente con el promotor de la vivienda que las realiza antes de entregar la vivienda al consultante, las mismas se deberán considerar como un mayor importe del precio de venta de la vivienda acordado en el contrato inicial de compraventa y ello con independencia de que el promotor facture de forma separada dichas obras y tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 10 por ciento o del 4 por ciento.

Sin embargo, si las obras consultadas fueran concertadas por el consultante con un contratista que no sea el promotor de la vivienda o una vez finalizada las obras, las mismas tributarían al tipo impositivo general del 21 por ciento al no resultar aplicables los tipos reducidos previstos en el artículo 91, apartados uno.2, número 10º y Uno.3 de la Ley 37/1992, en las condiciones indicadas en los apartados 2 y 3 de la presente contestación».

Consecuencia práctica

La consulta recoge que las mejoras realizadas antes de la entrega tributarán al 10 % o al 4 % si se integran en la operación de venta a través del promotor. En cambio, si el adquirente contrata esas obras con un contratista distinto del promotor, o una vez finalizadas las obras, se aplicará el tipo general del 21 %. El criterio obliga a revisar cómo se articulan contractualmente las mejoras de calidades en viviendas en construcción, especialmente en promociones protegidas, porque la forma de contratación puede alterar de manera relevante la carga fiscal de la operación.