La DGT permite aplicar la exención por reinversión aunque la vivienda que se venda radique en el extranjero

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1860-25), de 14 de octubre de 2025, analiza si la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda situada en California puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el IRPF cuando el importe se destina a adquirir una nueva vivienda en Andalucía.

La relevancia de la consulta radica en que precisa la aplicación de la exención cuando la vivienda transmitida está situada fuera de España, partiendo de una hipótesis expresa: que los consultantes sean residentes fiscales en España en 2025 y, por tanto, contribuyentes del IRPF en ese período.

Supuesto planteado

Los consultantes exponen que prevén vender en 2025 su vivienda habitual de California y adquirir, dentro de los dos años siguientes, una vivienda en Andalucía en la que invertirán el importe obtenido en la venta.

Condiciones que recuerda la DGT

La resolución remite al artículo 38 de la LIRPF y a los artículos 41 y 41 bis del RIRPF. Conforme a esta regulación, la exención exige que el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Plazo de reinversión. La reinversión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión. También puede comprender cantidades destinadas a una nueva vivienda adquirida en los dos años anteriores a la venta.

Vivienda habitual en ambos inmuebles. La condición de vivienda habitual debe concurrir tanto en la vivienda transmitida como en la adquirida. A estos efectos, el RIRPF exige, con carácter general, residencia continuada durante al menos tres años, así como ocupación efectiva y permanente en el plazo de doce meses desde la adquisición, salvo que concurran circunstancias justificadas previstas reglamentariamente.

Transmisión de la vivienda habitual. Para aplicar la exención, también se considera vivienda habitual la que lo hubiera sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Reinversión parcial e incumplimiento. Si la reinversión fuera inferior al importe total obtenido, la exención solo alcanzará a la parte proporcional de la ganancia. Y si se incumplen las condiciones exigidas, deberá regularizarse la situación tributaria mediante la correspondiente autoliquidación complementaria con intereses de demora.

Criterio de la resolución

La DGT concluye que, si la vivienda de California hubiera tenido la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a su transmisión y si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en Andalucía dentro del plazo de dos años desde la venta, la ganancia patrimonial obtenida por cada cónyuge quedará exonerada de gravamen en la medida correspondiente.

En términos prácticos, la resolución confirma que la exención por reinversión en vivienda habitual puede resultar aplicable en un supuesto como el consultado, siempre que concurran los requisitos de residencia fiscal en España, carácter de vivienda habitual de ambos inmuebles y reinversión en plazo del importe obtenido.