La DGT señala cuál es el tipo de IVA aplicable si se compra una vivienda de protección oficial de régimen general

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1538-25), de 26 de agosto de 2025, indica cuál es el tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido aplicable por la compra de una vivienda de protección oficial de régimen general.

La consultante adquirió una vivienda de protección oficial de régimen general de una entidad mercantil que le repercutió el tipo reducido del 10 % del IVA en dicha transmisión y desea saber qué tipo impositivo del impuesto es aplicable a dicha adquisición.

El artículo 90 de la LIVA establece que el IVA se exigirá al tipo del 21 %, a excepción de lo dispuesto en el artículo 91 de dicha ley.

Por su parte, el artículo 91.Uno.1.7.º de la LIVA , establece el tipo reducido del 10 % para las entregas de edificios o partes de estos aptos para su uso como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de 2 unidades, y anexos en ellos situados que sean transmitidos conjuntamente. 

Por otro lado, el artículo 91.Dos.6.º de la LIVA dispone que el tipo del 4 % se aplica a «las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades». 

No obstante, a tenor de lo dispuesto en la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, a partir del 1 de enero de 1997, las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos impositivos aplicables a las viviendas de protección oficial resultarán de aplicación también a las que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las comunidades autónomas. Ello siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan los establecidos para las viviendas de protección oficial.

El Centro directivo concluye que, para que la entrega de una vivienda realizada por su promotor tribute al tipo impositivo del 4 %, debe estar calificada administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, o bien tratarse de una vivienda con protección pública según la legislación propia de la comunidad autónoma en la que se encuentre situada esta y siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. En caso contrario, la transmisión de la vivienda estará sujeta al tipo reducido del 10 %. Asimismo, destaca que la calificación administrativa de la vivienda es una cuestión de hecho que no corresponde determinar a la DGT, pudiendo acreditarse mediante cualquier medio de prueba admisible en derecho.