La nuda propiedad con residencia más de 3 años no basta para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF

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La sentencia del Tribunal Supremo n.º 1627/2022, de 12 de diciembre, fija como criterio interpretativo que para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF no basta la residencia habitual durante tres años en el inmueble transmitido sin ostentar el pleno dominio y como simple nudo propietario.

  • Materias: Fiscal
  • Fecha: 19/01/2023

La nuda propiedad con residencia más de 3 años no basta para la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente, en su sentencia n.º 1627/2022, de 12 de diciembre, ECLI:ES:TS:2022:4569, acerca de si la nuda propiedad es título suficiente para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, en caso de cumplirse el requisito de residencia en la vivienda durante más de tres años, o si, por el contrario, es necesario el pleno dominio.

En el supuesto de hecho planteado, la recurrente había transmitido una vivienda de la que era propietaria desde hacía más de tres años y en la que llevaba residiendo más de una década, reinvirtiendo luego las ganancias de dicha transmisión en su nueva vivienda habitual. Sin embargo, no ostentaba la plena propiedad del inmueble durante la totalidad de los tres años previos a la transmisión, puesto que durante parte de ese período el usufructo sobre la misma correspondía a su madre y ella solo tenía la nuda propiedad.

La argumentación del Tribunal Supremo y el criterio que fija

Parte el Alto Tribunal del artículo 38.1 de la LIRPF, que se refiere a las ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión en los siguientes términos:

«1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida».

Así, correspondería al RIRPF especificar las condiciones que debe tener la vivienda habitual a los efectos de esta exención, pero no explicita nada en cuanto a la necesidad de que se ostentase la plena propiedad del inmueble.

Aun así, y del mismo modo que para la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, el Tribunal Supremo entiende que si la exención ahora analizada se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, dicha titularidad jurídica debe haberse producido durante el período de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta.

En definitiva, considera que siendo justamente la titularidad plena del derecho de propiedad la que determina el incremento sometido a gravamen, la aplicación de la exención exigiría también que, durante el plazo establecido de los tres años, la contribuyente no disfrutara la vivienda habitual por otro concepto distinto al del pleno dominio. No en vano, razona que durante el tiempo que la contribuyente habitó la vivienda sin ostentar dicha condición, a pesar de ser nuda propietaria, lo cierto es que pudo permanecer en ella por mera tolerancia, liberalidad o a cualquier otro negocio con el usufructuario.

En esa medida, la sentencia concluye fijando el siguiente criterio interpretativo:

«La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos».

Nuda propiedad
Vivienda habitual
Exención por reinversión en vivienda habitual
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Residencia
Ganancia patrimonial
Pleno dominio
Venta de la vivienda habitual
Residencia habitual del sujeto pasivo
Usufructo
Derecho de propiedad
Nudo propietario
Residencia habitual

LEY 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

REAL DECRETO 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 78 Fecha de Publicación: 31/03/2007 Fecha de entrada en vigor: 01/04/2007 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

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