Modificada la orden sobre valoración de inmuebles y determinados derechos para finalidades financieras

La Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE del 12/06/2025 y que entrará en vigor a los dos meses de dicha publicación, modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan. Se trata de normas que son de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades establecidas en su artículo 2, que incluyen la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; la determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

Diversos ayuntamientos están creando nuevas figuras administrativas para agilizar la gestión urbanística. En general, se trataría de títulos habilitantes o autorizaciones administrativas previstas para los casos de edificios en construcción o en rehabilitación y que, sin perjuicio de la necesidad de obtención ulterior de la licencia de obras, permiten iniciar la ejecución de las obras tras la comprobación y validación de unos requisitos básicos o esenciales. En ese sentido, la nueva orden incorpora a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser utilizadas a efectos de obtener una tasación válida para las finalidades correspondientes. Al respecto, se debe tratar de una autorización administrativa que permita iniciar la ejecución de obras y es importante que sea de amplio alcance, con lo que debe emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos establecidos por los ayuntamientos. A fin de aportar una mayor seguridad al garante en relación con la obtención ulterior de la licencia de obra, es importante asegurar que la ejecución de las obras amparadas por ella represente una parte sustancial de la obra total a efectuar; así que se toma como medida de referencia el presupuesto de ejecución material del proyecto. Igualmente, se exige que las construcciones amparadas por estas autorizaciones sean debidamente registradas y que se aporte la declaración de obra nueva. Y, por último, también se incluye un supuesto de advertencia general en las tasaciones que se realicen para dichos inmuebles.

A su vez, en cuanto a la sostenibilidad del inmueble, se introduce un nuevo principio de sostenibilidad en el artículo 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Por medio de él, la dimensión de sostenibilidad, que tiene en cuenta factores de carácter medioambiental, se incorpora al valor del inmueble, en la medida en que son tenidos en cuenta por el mercado y en cuanto sea técnicamente factible incorporarlos al método de valoración empleado.

En la misma línea, se tiene en cuenta que la consideración de los riesgos medioambientales y climáticos es crucial en la actividad bancaria. Así las cosas, en el principio de sostenibilidad se incluye la posibilidad de que las valoraciones de activos en garantía tengan en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climáticos (tanto en su vertiente de riesgos físicos como de transición) por los que pudieran verse afectados los inmuebles objeto de tasación. Con todo, el principio de sostenibilidad es más amplio que la mera consideración de estos riesgos, por lo que el impacto final en la valoración podría ser tanto positivo como negativo, en función de las características del activo.

Asimismo, a efectos se la tasación, se establece la aportación del Certificado de Eficiencia Energética como requisito documental. Ahora bien, ello no supone que las sociedades de tasación deban asumir su emisión, sino tan solo que deben integrarlo en la documentación empleada en el proceso de valoración. En ese sentido, se establece un régimen diferenciado para los edificios terminados y aquellos en construcción o en proyecto: para los primeros se exige la presentación del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y para los segundos basta con la aportación del certificado acompañado de la copia de la solicitud de inscripción en el registro. 

Por lo demás, la orden también incorpora otros cambios en aspectos específicos:

• Se ajusta la definición de «actualización de una tasación», eliminando que el plazo para la actualización de las tasaciones a efectos la determinación de valor contable de empresas aseguradores y reaseguradoras sea de tres años y que pasa a ser de dos años.
• Se introduce la obligación de que el informe de tasación contenga un índice al inicio, para facilitar la localización de la información. 
• Se extiende la obligación de firma electrónica del informe a todos los intervinientes que firman la tasación.
• Se elimina la posibilidad de utilizar una fotocopia del libro de registro de la propiedad, para garantizar que se recoge la realidad actualizada de la finca registral. 
• Se requiere disponer del proyecto visado en los casos de edificios en construcción, además de la documentación catastral (para todos los inmuebles) cuando exista. 
• Se corrigen ciertas referencias internas a la orden y a otras normativas que pueden ser confusas.
• En los supuestos de advertencia específica, se introducen ajustes para ampliar el plazo temporal en el que la entidad tasadora pueda estimar una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales. Hasta ahora, para darse el supuesto de la advertencia específica, la caída significativa del valor nominal debía estimarse antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación, y dicha caída debía mantenerse al menos tres años. Ahora se ajusta el plazo a 18 meses desde la fecha de caducidad de la tasación, eliminándose el requisito de que la caída deba mantenerse durante un cierto período de tiempo.
• Con respecto a los criterios de valoración, se establece que se debe justificar el tipo de superficie adoptada cuando no se trate de la útil comprobada. También se deberá justificar el uso de una superficie que no sea la útil comprobada en el momento de homogeneización valorativa que se realice para el cálculo del valor por comparación. Asimismo, se modifica la definición de superficie útil, para eliminar las referencias a los elementos exteriores y ajustar la superficie usada a la que influye de forma significativa en el valor del bien, y se introduce la obligación de valorar de forma independiente los espacios cuyo valor se considere independiente del inmueble.
• En cuanto al uso de testigos en la tasación, se busca que las sociedades de tasación puedan identificar las fuentes utilizadas, mencionando dicho objetivo de forma expresa en el artículo sobre el cálculo del valor por comparación y explicitando que debe indicarse cuál es la fuente de cada testigo; y se deberá justificar la ponderación de los testigos usada por la sociedad en la valoración.
• En el método de valoración por comparación, se establece que se debe indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble.
• Se incluyen reglas fundamentales para la valoración mediante métodos automatizados, cuyo uso se prevé en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, para el caso de la actualización del valor de las garantías inmobiliarias. Con ello, se pretende establecer un marco para el uso de estos métodos, que se desarrollará mediante circular por parte del Banco de España.
• Se modifica la disposición final primera de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para incluir determinadas habilitaciones de desarrollo en favor de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y facilitar su labor de supervisión de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, y de los fondos de pensiones.