Sin inventario, el casero no puede reclamar los muebles no restituidos por el arrendatario

La Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia n.º 813/2025, de 23 de octubre, ECLI:ES:APB:2025:10528, desestima el recurso de apelación interpuesto contra la resolución que había rechazado una reclamación del arrendador por rentas, suministros, daños y por la supuesta sustracción de muebles y enseres de una vivienda arrendada.

La sentencia insiste en la necesidad de acreditar qué bienes integraban realmente el objeto del arrendamiento cuando se pretende exigir su restitución al finalizar el contrato. En el caso analizado, el contrato se refería a la vivienda, pero no incluía inventario ni relación de muebles o enseres, ni incorporaba reportaje fotográfico como parte del documento contractual.

El litigio partía de una demanda del propietario de una vivienda arrendada, que reclamaba cantidades por dos mensualidades de renta, facturas de agua, daños en la vivienda y el valor de distintos bienes que afirmaba haber encontrado desaparecidos al recuperar el inmueble. La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda y absolvió a los demandados.

En apelación, el arrendador sostuvo que la valoración de la prueba había sido incorrecta y defendió que la vivienda se había alquilado con muebles y enseres, apoyándose en fotografías, testificales y un informe pericial. La parte apelada se opuso y mantuvo que el contrato no incluía mobiliario ni inventario alguno.

La Audiencia parte del marco de los artículos 1561, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, recordando que el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, y que existe una presunción de recepción en buen estado y otra de responsabilidad del arrendatario por el deterioro, aunque corresponde al arrendador acreditar la realidad del daño o pérdida y su conexión con el arrendamiento.

Aplicando ese criterio al caso, la Sala destaca que el contrato de alquiler no hacía referencia a muebles o enseres y tampoco contenía inventario ni fotografías incorporadas al contrato. Añade que, cuando se arrienda una vivienda con muebles, suele incluirse un inventario y, en muchas ocasiones, también fotografías, algo que aquí no ocurrió.

Para la Audiencia, esa ausencia de reflejo contractual impide tener por acreditado que los bienes cuya desaparición se denunciaba fueran objeto del arrendamiento con obligación de restitución. También subraya que el informe pericial no acreditaba la preexistencia de esos bienes, pues el perito valoró los enseres a partir de lo indicado por el arrendador y sin documentación sobre su existencia previa ni detalle de los mismos.

La resolución también rechaza que existiera cosa juzgada por el previo sobreseimiento provisional acordado en unas diligencias penales iniciadas tras la denuncia del arrendador. La Sala recuerda, con apoyo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en el artículo 116 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, que un auto de sobreseimiento provisional no produce por sí mismo efecto de cosa juzgada civil en un supuesto como este.

En cuanto a los restantes conceptos reclamados, la Audiencia confirma igualmente la desestimación. Sobre los daños en la tarima, entiende que no se acreditó que excedieran del uso ordinario de la vivienda. Respecto de los suministros de agua, considera probado que las facturas estaban abonadas.

En relación con las rentas reclamadas, la Sala admite la compensación con la fianza y con el coste de la sustitución del plato de ducha asumido por los arrendatarios. Considera acreditado que se trataba de una reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, encuadrable en el apdo. 1 del artículo 21 de la LAU, por lo que correspondía al arrendador.

En definitiva, la resolución pone de relieve que si el contrato de arrendamiento no incorpora inventario ni identificación suficiente de muebles y enseres, resulta decisivo para el arrendador acreditar por otros medios que esos bienes formaban parte del arriendo y debían ser restituidos al finalizarlo. En este caso, la Sala concluye que ese presupuesto no quedó probado.