Sentencia Civil 813/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 161/2024 de 23 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante Baldomero se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda de juicio ordinario por él presentada frente a Ramona y Porfirio.

En la demanda (presentada como de juicio verbal si bien desde un primer momento se tramitó como juicio ordinario según ya se acordó por diligencia de 10.12.2020), se expone que el actor es propietario de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona la cual arrendó por medio de contrato de 1.06.2018 a Ramona y Porfirio. Tras interesar el propietario la finalización de la vigencia del contrato se indica haber recuperado la vivienda el 30.07.2020, reclamándose en esta causa los siguientes montos y conceptos:

- Renta de noviembre de 2019: 725 €.

- Renta de julio de 2020: 728,62 €.

- Suministros de agua (3 facturas): 178,72 €.

- Daños (Por mal uso 372 € y por hurto 9.500 €): 9.872 € - 11.945,12 € (con IVA).

La suma de estas cantidades asciende a 13.577,46 € (por los efectos hurtados se indica haberse seguido una causa penal seguida como Diligencias Previas 1145/2020 del Juzgado de Instrucción nº 28 de Barcelona que fueron sobreseídas provisionalmente). Del mismo se deduce el importe de la fianza de 725 €, resultando una cantidad de 12.852,46 € que es el monto objeto de reclamación en esta causa más intereses desde la interpelación judicial y costas.

Ramona y Porfirio contestaron y se opusieron, alegando la falta de legitimación activa del demandante respecto de los objetos que indica hurtados al no acreditar su titularidad (el arrendamiento se hizo sin muebles por razones sanitarias derivadas de la pandemia del Covid-19), la falta de legitimación pasiva de los demandados respecto de los mismos al no haber recaído condena y la concurrencia de cosa juzgada ante lo resuelto en sede penal (también se indica la inadecuación de la causa de resolución en su momento invocada referente a la necesidad de ocupación de la vivienda por el actor dado que volvió a alquilarse el inmueble reservándose los demandados el derecho a emprender las acciones oportunas).

En cuanto a las rentas reclamadas, se señala que no pueden exigirse por el actor ante el hecho de haber afrontado los arrendatarios una reparación del plato de ducha que generaba fugas en el piso inferior cuyo arreglo fue deficiente por las personas enviadas por el propietario y que ello hizo que lo tuvieren que llevar a cabo los demandados con un coste de 825 €. A ello se añade la necesidad de compensar la fianza de 725 €.

En lo que son los suministros de agua, se expone que fueron abonados directamente al actor una vez conocido su importe al no haber sido posible el cambio de titularidad por las deudas del mismo con Aigües de Barcelona.

Los daños derivados por un mal uso entienden que no son tales pues derivan del ordinario y en cuanto a los elementos que se indican por el actor como sustraídos (los valores destacan que cambian entre los señalados en sede penal y el aquí reclamado), exponen que alquilaron el inmueble sin mobiliario ni enseres personales del propietario por cuestiones sanitarias no encontrándose en el mismo el mobiliario que se indica sustraído tampoco conteniendo el contrato inventario alguno.

En base a ello interesaron la desestimación de la demanda con imposición de costas al demandante por lo que entienden su temeridad.

Tras la celebración de la audiencia previa el 28.09.2021 (en ella no se entendió procedente la excepción de cosa juzgada alegada por la parte demandada formulando recurso la misma que se vio desestimado) y del juicio el 14.11.2023, se dictó sentencia que es desestimatoria de la demanda con imposición de costas al actor. Expone que el contrato de arrendamiento no especifica que fuera con muebles ni se incluyó en él inventario sin que la prueba adicional practicada lleve a otra conclusión con lo que nada entiende procedente por lo que el actor considera sustracción. En cuanto a los daños, entiende que los constatados en la tarima son inherentes al uso ordinario, que las facturas de suministros constan abonadas y que las rentas reclamadas se compensan con la reparación de la ducha abonada por los arrendatarios y con la fianza.

Baldomero recurre en apelación entendiendo que en la sentencia existe una incorrecta valoración de la prueba (en especial las testificales incidiendo en el valor de la de la Sra. Cecilia y la problemática de la del Sr. Anibal así como de la pericial que entiende que la sentencia no analiza). Considera que el inmueble se arrendó con muebles y enseres como lo demuestran las fotografías aportadas y lo expuesto por quien gestionó la reforma previa (Sra. Cecilia) derivando la no incorporación de talws fotografías al contrato así como la no elaboración de un inventario del obrar negligente de la persona a quien se encargó la gestión del contrato (el antes mencionado testigo Sr. Anibal). La ducha entiende el apelante que fue arreglada a instancia suya y que la tarima dañada había sido sustituída antes del contrato. En virtud de ello se interesa la revocación de la sentencia dictada y la estimación de la demanda en su momento presentada.

Ramona y Porfirio se oponen al recurso. Tras exponer que a su juicio el mismo no cumple las exigencias del art. 458.2 LEC y que no cabe la revisión de la valoración de los hechos probados en juicio en cuanto en los mismos noexista inexactitud, oscuridad, dubitación, o error manifiesto; consideran que son correctos los razonamientos de la sentencia y la valoración de la prueba que en ella se hace (ponen de manifiesto la relación de amistad de la Sra. Cecilia con el apelante). Destacan los apelados la a su juicio concurrente cosa juzgada, el contenido del contrato, que la vivienda se arrendó sin muebles ni enseres, las diversas valoraciones de los mismos efectuadas por el actor en sede penal y civil, o el carácter ilógico de mantenerse en el inmueble al ser arrendado (como indica el apelante) elementos de especial valor como copas de Bohemia o un jarrón catalogado. El arreglo de la ducha entienen acreditado que lo tuvieron que asumir ellos ante la deficiente actuación reparadora de las personas enviadas por el propietario, no constando el carácter nuevo de la tarima al inicio de la vigencia del contrato. Los suministros precisan que está acreditado que están abonados, sin que la pericial pueda suplir la ausencia probatoria que entienden concurrente por las condiciones de la misma y haber reflejado el perito los enseres que se le indicaron por la propiedad.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación presentado que se considera reúne las exigencias previstas en el art. 458 LEC pues detalla la resolución apelada, pronunciamientos afectados y motivación a ello referente.

Este análisis incluye las funciones en materia de valoración de prueba inherentes a lo que es un recurso de apelación ya expuestas en la STC 212/2000 de 18 de septiembre de 2000 (ECLI:ES:TC:2000:212) en la que se indica:

"La segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación(tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

Ello ha sido reflejado igualmente en numerosas resoluciones del Tribunal Supremo, pudiéndose a título de ejemplo citar la STS 419/2021 de 21 de junio de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:2367); 589/2022 de 27 de julio de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:3224) o 1695/2023 de 5 de diciembre de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:5337).

SEGUNDO.- Marco normativo de las cuestiones objeto de apelación.

Antes de entrar en las concretas circunstancias del supuesto aquí analizado, se estima necesario exponer el marco legal de las cuestiones en él planteadas ya que es el que determina los presupuestos de los que se debe partir.

En cuanto a la reclamación de rentas, se parte de la obligación de todo arrendatario de abonar la renta al ser la esencia de sus obligaciones contractuales. Lo mismo sucede en cuando a los suministros al ser los arrendatarios los que los perciben y ante las previsiones que los contratos contienen al efecto (en este caso así deriva del suscrito entre las partes).

En cuanto a la reclamación referente a los daños/efectos sustraídos, el fundamento legal de la misma se encuentra en que en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC) el arrendatario está obligado a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario del inmueble en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida (cuya realidad y vínculo con la relación arrendaticia corresponde probar a la propiedad) se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 384/2021 de 16 de junio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:6942) reflejada en otras posteriores como las 378/2025 de 15 de abril de 2025 ( ECLI:ES:APB:2025:3668); 419/2025 de 8 de mayo de 2025 ( ECLI:ES:APB:2025:4065); 499/2025 de 19 de junio de 2025 ( ECLI:ES:APB:2025:4439) o 539/2025 de 2 de julio de 2025 ( ECLI:ES:APB:2025:5072) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021:

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC) -, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC) . Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC) .

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC) .

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Asimismo, debe indicarse que, en cuanto al régimen jurídico de las reparaciones en una vivienda arrendada, el mismo se contiene en el art. 21 LAU que impone al arrendador la obligación de realizar "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido",régimen del que se excepcionan "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda",que son a cargo del arrendatario.

TERCERO.- Cosa juzgada

La parte demandada invocó en la contestación de la demanda la concurrencia de cosa juzgada que impediría la continuación con la tramitación de la presente causa en lo que se refiere a la problemática de los elementos que indicó el actor habían desaparecido de la vivienda ante lo resuelto previamente en sede penal.

Esta excepción se vio desestimada en la audiencia previa celebrada el 29.09.2021, siendo ello el motivo por el que en la sentencia nada se indica al respecto pese a que en conclusiones la parte demandada indicó que era necesario hacer tal pronunciamiento en sentencia según dijo que se había acordado en tal audiencia previa donde lo que se hizo fue (como se acaba de indicar), resolver sobre la excepción alegada de cosa juzgada e indicar que en sentencia se resolvería sobre la cuestión referente a la legitimación pasiva.

Tras esta precisión, asimismo cabe indicar que el análisis de esta cuestión debe verificarse en primer lugar esta sede de apelación dado que, de entenderse concurrente, ello haría innecesario el planteamiento de las cuestiones de fondo que en relación a esta pretensión se suscitan.

La cosa juzgada se invocó porque en relación a los bienes que se indican sustraídos, tras la entrega de llaves llevada a cabo el 30.07.2020, en fecha 2.08.2020 presentó el arrendador Baldomero ante los Mossos d?Esquadra una denuncia en la que tras exponer la finalización del contrato de arrendamiento suscrito con Ramona y Porfirio por la falta de pago de rentas (así se indica en la denuncia), expone haber constatado la desaparición de todos los muebles (se enumeran éstos indicando que su valor es entre 25.000 y 30.000 €). Junto a ello se detallan unos daños.

Esta denuncia dio lugar a las diligencias previas 1145/2020 seguidas ante el Juzgado de lo Penal nº 28 de Barcelona en las que se dictó el 8.09.2020 auto de incoación y sobreseimiento provisional ante el hecho de no constar en el contrato de arrendamiento relación alguna de bienes a fin de acreditar su tirularidad. En cuanto a los daños indica que su reclamación debe verrificarse ante la jurisdicción civil. Este auto no consta recurrido.

En la audiencia previa se resolvió que la causa penal y lo en ella decidido no produce efectos de cosa juzgada en un proceso como el presente ya que lo acordado es un sobreseimiento provisional y no una decisión de fondo en la que se hubiere determinado la inexistencia de unos hechos que es lo que los produciría.

La parte demandada recurrió esta decisión, siendo desestimado el recurso invocándose por los apelados la operativa de la misma en el escrito de oposición al recurso de apelación donde destacan que con con la demanda civil se vulnera el principio penal "non bis in idem".

Partiendo de esta realidad y de cara a resolver sobre lo planteado, se estima de interés reflejar lo indicado en la STS 84/2020 de 6 de febrero de 2020 (ECLI:ES:TS:2020:378) que analiza los efectos de las sentencias penales en un proceso civil. Así, en cuanto a las condenatorias indica lo siguiente:

"2.-Carácter vinculante de la sentencia penal condenatoria y de la responsabilidad civil declarada en proceso criminal.

No ofrece duda que la sentencia penal condenatoria vincula al juez civil y de ella necesariamente ha de partirse cuando hubo reserva de acciones civiles y se considera al acusado autor del resultado dañoso acaecido. Igualmente, ejercitada la acción civil en vía penal, la sentencia dictada por los tribunales de este orden jurisdiccional produce plenos efectos de cosa juzgada en un hipotético proceso civil ulterior sobre los mismos hechos.

Manifestación de lo expuesto la encontramos en la STS 27/2012, de 3 de febrero , al declarar:

"Cuando, en el proceso penal, el perjudicado no se haya reservado la acción civil para ejercitarla en un proceso civil posterior, lo resuelto por la sentencia penal condenatoria, en cuanto a la responsabilidad civil derivada del delito, es vinculante (cosa juzgada) para la jurisdicción de este orden, al haber quedado ya agotada o consumida ante la jurisdicción penal la acción civil correspondiente (entre otras, SSTS de 4 de noviembre de 1991 , 24 y 31 de octubre y 9 de diciembre de 1998 , 29 de diciembre 2006 ) ...".

Por su parte en lo que son las sentencias absolutorias, se parte de lo previsto en el art. 116 LECrim. respecto del que indica:

"Dicho precepto ha dado lugar a una rica problemática, que ha sido resuelta por la jurisprudencia de esta Sala, a medida que iba conociendo de los distintos recursos interpuestos sobre su interpretación y correcta aplicación, la cual podemos sintetizar de la forma siguiente:

4.1.-La regla general es que la sentencia penal absolutoria no produce excepción de cosa juzgada en el ulterior proceso civil, salvo cuando se declare que no existió el hecho del que la responsabilidad hubiere podido nacer ( SSTS 4 de noviembre de 1996 , 23 de marzo y 24 de octubre de 1998 , 16 de octubre de 2000 , 15 de septiembre de 2003 , 212/2005, de 30 de marzo ; 963/2011, de 11 de enero de 2012 , 537/2013, de 14 de enero de 2014 , 165/2017, de 8 de marzo entre otras) o cuando se declare probado que una persona no fue autora del hecho objeto del proceso ( SSTS 28 noviembre 1.992 y 12 abril y 16 octubre 2.000 ) ...

... 4.2.- Ese carácter declarado normativamente vinculante de la sentencia penal sobre el proceso civil ulterior tiene su justificación porque repugna a los más elementales criterios de la razón jurídica aceptar la firmeza de distintas resoluciones jurisdiccionales, en virtud de las cuales resulte que unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron, o que una misma persona fue su autor y no lo fue ( STC 62/1984, de 21 de mayo ; SSTS 12 abril 2.000 , 212/2005, de 30 de marzo , 963/2011, de 11 de enero de 2012 y 537/2013, de 14 de enero de 2014 ) ...

... 4.3.- Fuera de los casos señalados en los apartados anteriores (inexistencia del hecho o que la persona contra la que se dirigió la acción penal no fue su autor), las distintas reglas, por las que se rigen la responsabilidad criminal y la civil, traen consigo que la valoración probatoria llevada a efecto en el previo proceso penal no vincule al juez civil, que puede apreciar la actividad probatoria desplegada en el procedimiento del que conoce de manera divergente, obteniendo conclusiones distintas sobre los mismos hechos.

La vigencia en la esfera penal del principio in dubio pro reo exige atemperar la valoración de las pruebas a criterios favorables al acusado cuando las practicadas ofrezcan dudas racionales sobre su carácter incriminatorio; mientras que, en la esfera de lo civil, rigen manifestaciones de inversión probatoria, en los casos de riesgos extraordinarios, daño desproporcionado o falta de colaboración del causante del daño, cuando éste está especialmente obligado a facilitar la explicación de su génesis en atención a sus circunstancias profesionales o de otra índole ( SSTS 16 de febrero , 4 de marzo y 11 de diciembre de 2009 , 31 de mayo de 2011 , 648/2019, de 17 de diciembre ), que conforman construcciones jurídicas inasumibles para fundar una sentencia penal condenatoria.

Por otra parte, es perfectamente factible que un hecho no constitutivo de un ilícito penal, sí conforme uno de naturaleza civil del que nazca el derecho al resarcimiento del daño sufrido. Dicho de otra forma, una conducta, que no es sancionable de acuerdo con la ley penal, no implica que la misma no pueda ser estimada como fuente de responsabilidad por la ley civil ( STS 31 enero 2000 ) ...

... 4.4.- El juez civil goza pues de libertad para valorar todas las pruebas, que se practiquen en el proceso subsiguiente a la sentencia penal absolutoria, incluido el testimonio de las correspondientes actuaciones penales ( STS 276/2006, de 17 de marzo ). No obstante, la jurisprudencia atribuye a la sentencia penal, aunque no produzca cosa juzgada, el efecto de conformar un medio de prueba cualificado de los hechos en ella contemplados a valorar en unión de los demás elementos de convicción aportados al proceso civil posterior ( SSTS 962/2006, de 11 de octubre , 939/2007, de 11 de septiembre , 318/2008, de 5 de mayo y 341/2017, de 31 de mayo ), en una valoración conjunta de la prueba practicada, lo que implica que el juez civil no queda encorsetado por la apreciación probatoria llevada a efecto por el juez penal, sino que es libre para obtener sus propias conclusiones fácticas de forma lógica y racional".

En este caso, lo dictado en sede penal es un auto de sobreseimiento provisional por no acreditación de la titularidad de los bienes y el caràcter no doloso de los daños, no una sentencia que establezca en base a toda una prueba practicada en un juicio plenario la inexistencia del hecho o que la persona contra la que se dirigió la acción penal no fuere su autor que es lo que produciría efectos de cosa juzgada.

En este sentido (y en relación a los efectos de autos de sobreseimiento en el proceso civil) cabe citar a título de ejemplo las STS 356/1999 de 28 de abril de 1999 (ECLI:ES:TS:1999:2867); STS 1045/2004 de 28 de octubre de 2004 (ECLI:ES:TS:2004:6932); STS 230/2006 de 9 de marzo de 2006 (ECLI:ES:TS:2006:1382) o ATS recurso 3759/2015 de 25 de abril de 2018 (ECLI:ES:TS:2018:4439A).

Es por ello que la decisión adoptada en el acto de la audiencia previa referente a la no operativa de la cosa juzgada no puede sino verse confirmada en esta sede de apelación, con lo que procede (al igual que se hace en la sentencia dictada en primera instancia), entrar en los motivos de fondo referentes a la concurrencia de los presupuestos de las diversas acciones ejercitadas (es lo que se discute pues la alegación referente a la falta de legitimación pasiva viene a ello referida), cuestión que seguidamente se procede a analizar.

CUARTO.- Estado inicial de la vivienda y elementos objeto de arrendamiento.

Esta es la primera cuestión de la que se debe partir en un caso como el aquí planteado tal y como se ha expuesto en el fundamento de derecho segundo.

Respecto del mismo la sentencia de primera instancia concluye, tras el análisis de la prueba, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sin que el mismo tuviera por objeto bienes muebles precisando además la sentencia que respecto de los bienes muebles que se se pudieren encontrar en la vivienda, no consta identificación alguna de los mismos, ni de su existencia, ni de su estado ni tan siquiera de que fueran del actor. En base a ello entiende que ninguna responsabilidad cabe imputar a los demandados por los bienes muebles que el demandante manifiesta que faltaban al recuperar su vivienda.

Frente a ello el apelante opone que el arrendamiento se hizo con muebles señalando la incorrecta actuación del agente inmobliario en la redacción del contrato y el valor que se debe dar al resto de prueba practicada, tanto documental como pericial y testifical (en especial la de la Sra. Cecilia).

A esta conclusión se oponen los apelados que entienden correctos los razonamientos de la sentencia y la valoración que hace de la prueba, poniendo de manifiesto la reducción del valor de los muebles que se señaló en la denuncia (entre 25.000 y 30.000 €) y lo tasado pericialmente (9.500 €). A ello añaden el carácter no justificado de arrendar un inmueble integrando entre lo que se arrienda elementos de tanto valor como un juego de vasos y copas de cristal de Bohemia o un jarrón catalogado que son elementos que aparecen en la relación de lo sustraído que el apelante/demandante hizo cuando presentó su denuncia ante los Mossos d?Esquadra.

Respecto de lo planteado en esta sede de apelación, el primer elemento del que se debe partir es el del contrato fechado el 1.06.2018 (momento anterior a la problemátiva sanitaria derivada de la pandemia del Covid-19, pese a lo indicado en contrario por la defensa de los demandados/apelados ya que la misma se desencadenó en marzo de 2020).

En él aparece como arrendador Baldomero (en el acto de la vista señaló la testigo Cecilia que lo firmó ella por cuenta del mismo al haberle encargado la gestión del alquiler de su vivienda al estar residiendo el Sr. Baldomero en otro país, lo que indica hizo en base a la relación de amistad que tiene con él - nada dijo de ser empleada de la inmobiliaria que medió en la contratación que es lo que indicó la defensa de la parte actora al proponer la prueba en el acto de la audiencia previa).

Como objeto del contrato se menciona lo que es la vivienda sin referencia alguna a muebles o enseres, no conteniendo ningún inventario ni reportaje fotográfico pese a que con estas fotografías se contaba por parte de la inmobiliaria tal y como consta en un Whatsapp hecho llegar a la persona encargada de la gestión ( Anibal) el 25.04.2018 (el contrato es de 1.06.2018).

Esta previsión referente a no arrendarse muebles en el contenido del contrato es algo perfectamente perceptible cuando el mismo se suscribe, máxime cuando en los casos en los que se arrienda una vivienda con muebles se incluye un inventario y en muchas ocasiones además fotografías (no es posible entrar en este procedimiento en torno a la corrección o no de la labor mediadora o de quien pudiere haber firmado por el arrendador de no ser él - estas personas son los dos testigos intervinientes cuya declaración se debe considerar con prudencia dado que éstos verificaron manifestaciones que reforzarían la corrección de su labor: el Sr. Anibal en el sentido de haber autorizado el propietario la retirada de bienes y la Sra. Cecilia en el contrario). A esta conclusión cabe llegar pues la cuestión referente a arrendarse un inmueble con muebles no es ninguna cláusula oculta entre muchas, siendo perfectamente perceptible lo antes mencionado en cuanto a fotografías y listado de bienes. Esta ausencia de reflejo permite derivar que los muebles y elementos que pudieren existir en el inmueble (como el sofá que aparece en las fotografías previas y asimismo se aprecia en las tomadas por el perito una vez terminado el contrato) no se consideró que era de interés detallarlos y que por ello el contrato en cuanto que tal no se refería a ellos, lo que imlicaría una autorización de disposición de los mismos por el arrendador (de entenderlos importantes para él se hubieran reflejado o detallado antes). Además, la preexistencia de lo que no aparece en las fotografías no está documentada, sin que el informe pericial elaborado por Candido sea prueba de la misma, pues este perito reflejó lo indicado por el arrendador Sr. Baldomero, detallando el Sr. Candido que no se le facilitó copia de la preexistencia ni detalle de los bienes, habiendo llevado a cabo la valoración en base a lo que se le manifestó.

Es por ello que al igual que hace la sentecia de primera instancia, no cabe sino concluir que el presupuesto de la acción ejercitada en relación a los bienes (cual es el haber sido los mismos objeto de arrendamiento con obligación de restitución), no se estima concurrente, lo que supone que lo resuelto en la sentencia dictada en primera instancia no puede sino verse confirmado en esta sede de apelación debiéndose por ello desestimar el recurso de apelación en lo a ello referente.

QUINTO.- Daños.

Los mismos se limitan a la tarima en una superficie de 6 m2 con un valor de 372 € (mas IVA) según se señala en el informe pericial (en la denuncia previa presentada el 2.08.2020 se hizo asimismo referencia a un fuerte golpe en la nevera, cajón descolgado de la cocina, agujeros en las paredes, puerta de contadores rota, falta de embellecedores de interruptores y TV grande que no funcionaba si bien el perito Candido indica en relación a los distintos al pavimento que se observaban pequeñas quedades y alguna rozadura sobre los paramentos verticales del inmueble producto del uso habitual de la vivienda).

La sentencia desestima la reclamación referente a la tarima indicando que no se aportan fotografías del estado anterior de la vivienda, no apreciándose daños visibles en el pavimento de tarima que excedan del uso ordinario del mismo.

Frente a ello el apelante pone de manifiesto que no se tiene en cuenta que la tarima se había instalado nueva con la reforma realizada meses antes, ni que la pericial adjunta al escrito de demanda dice que había sido instalada nueva.

Los apelados se oponen a estas manifestaciones destacando que en relación a la reforma previa no se aporta factura alguna no constando el estado de la tarima previo al arrendamiento.

Respecto de esta problemñatica de daños, en el contrato lo que se indica es que la parte arrendataria conoce el estado de conservación de la finca, sin detallar que la tarima fuere nueva ni adjuntarse fotografía alguna (quien indicó haberse instalado poco tiempo antes fue la testigo Sra. Cecilia quien dijo haberse encargado de gestionar la reforma de la vivienda pese a no ser una profesional a ello dedicada y en base a la amistad que tiene con el arrendador quien no aportó factura de lo que se pudiere abonar por tal instalación de la tarima).

En cuanto al estado final de la misma, en el informe pericial se detallan daños en el pavimento del salón por el arrastre de mobiliario. Tras la revisión de las fotografías del informe pericial acompañado con la demanda (que están en blanco y negro lo que hace que sea más difícil apreciarlas, si bien la valoración no cabe sino hacerla con aquello con lo que se cuenta que son estas fotografías en blanco y negro) no se constatan rayas importantes (pese a aumentar el tamaño de las imágenes para tratar de apreciarlas). En base a ello no cabe sino derivar que los daños que pudieren existir sobre la tarima no se considera que excedan de los derivados de un uso ordinario de una vivienda (que son las que debe asumir la propiedad por ser ello inherente a la propia esencial del contrato de arrendamiento) pues solamente cabe reclamar a quienes fueron arrendatarios los que no tengan tal condición.

Es por lo expuesto que en lo que se refiere a este elemento las conclusiones a las que se llega en la sentencia de primera instancia asimismo deben considerarse correctas, lo que comporta que el recurso de apelación se deba desestimar en lo a ello referente.

SEXTO.- Suministros.

En la demanda se reclamaba una cantidad de 178,72 € referente a tres facturas por suministros de agua entre junio y diciembre de 2018.

La sentencia de primera instancia desestima esta prtensión indicando que, respecto de las tres facturas reclamadas, la de fecha 28.08.2018 correspondiente al periodo 25.06.2018 a 23.08.2018 por importe de 69,63 € (documento nº 4 de la demanda), de acuerdo con el documento nº 3 de la demanda consta pagada. En cuanto a la de fecha 29.08.2018 correspondiente al periodo del 23.08.2018 al 24.10.2018 por importe de 58,75 € (documento nº 5 de la demanda), y la de fecha 7.01.2018 correspondiente al periodo del 24.10.2018 al 20.12.2018 por importe de 50,34 € (documento nº 6 de la demanda) constan pagadas mediante transferencia bancaria (documento nº 35 de la contestación a la demanda).

En el recurso de apelación de forma específica no consta mención a esta pretensión, si bien dado que lo que se solciita es la íntegra estimación de la demanda, se trata de un elemento que debe ser objeto de análisis, habiendo señalado los apelados que estos conceptos no eran adeudados.

Respecto de lo planteado y revisando la prueba practicada, consta que en lo que es la factura de 28.08.2018 por 69,63 €, consta que el 1.09.2018 se hizo por parte de Ramona una transferencia a la cuenta del Sr. Baldomero precisamente de esta cantidad de 69,63 € siendo el concepto el de factura de agua.

En cuanto a las de fecha 29.08.2018 por 58,75 € y 7.01.2018 por 50,34 € (la suma de ambas asciende a 109,09 €), se ha aportado con la contestación de la demanda (documento nº 35) el pago por tarjeta de este importe hecho a Aigües de Barcelona el 12.08.2019.

Es por ello que las facturas constan abonadas por la parte arrendataria con lo que nada cabe que el arrendador reclame por este concepto, lo que implica que los argumentos que se contienen en la sentencia de primera instancia no pueden sino asumirse plenamente, desestimando el recurso de apelación en lo a ello referente.

SÉPTIMO.- Rentas.

En la demanda se reclaman las referentes a noviembre de 2019 (725 €) y julio de 2020 (728,62 €). La sentencia estima procedente su condena al pago al entender correcta la compensación que se indica por los demandados con el importe de la fianza de 725 € y lo que tuvieron que estos abonar por un plato de ducha que ascendió a 825 €.

El apelante entiende que la compensación referida al importe del plato de ducha no cabe, ya que por la propiedad se enviaron operarios que llevaron a cabo la reparación.

Los apelados se oponen al recurso destacando que el arreglo hecho por los técnicos enviados por cuenta del arrendador no fue correcto y que por ello tuvieron ellos que afrontarlo ante las filtraciones generadas producidas durante meses.

Respecto de este motivo de apelación referente a la ducha (no se debate el importe de las rentas ni el monto de la fianza), consta documentado que ya en junio de 2019 se hizo saber a la propiedad la problemática de las filtraciones a la que solamente consta que se atendió en marzo de 2019 (la Sra. Cecilia es quien dijo haberse encargado de esta gestión señalando el Sr. Anibal que se tardó varios meses en dar respuesta al problema - indicó que pudiera ser cerca de un año).

No obstante lo anterior, la reparación pusierion de manifiesto los arrendatarios desde marzo de 2019 que no se había hecho en forma correcta como sin que en junio de 2019 constare que se hubiere solucionado el problema.

Ante esta realidad se considera que estaba justificado que fueren los inquilinos quienes procediren el cambio del plato de ducha (su coste es de 825 según la factura de Obras y Reforma Marquina SL obrante en autos abonada el 3.11.2019 por la Sra. Ramona). Esta empresa emitió un informe el 25.11.2019 en el que se refleja que el plato de ducha existente estaba mal colocado, no empotrado con azulejos colocados por encima, silicona mal colocada, desagües mal conectados y mampara mal colocada.

El coste de esta reparación (dadas sus características) incumbe al arrendador conforme a lo previsto en el art. 21.1 LAU con lo que la compensación de este concepto se estima justificada (se comparte la valoracion de la sentencia de primera instancia).

Dado que la cantidad a compensar de 1.550 € (725 € de fianza y 825 por la nueva ducha) excede el monto de las rentas reclamadas (1.453,62 €) no se estima procedente por ello condenar a los demandados al pago de cantidad alguna (de igual forma a como se hace en la sentencia apelada), con lo que asimismo este motivo de apelación se debe ver desestimado.

Es por ello que en base a todo lo detallado en los fundamentos de esta sentencia que el recurso de apelación presentado se debe ver desestimado.

OCTAVO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación