TEAC: ¿cabe la exención en IVA por entrega de terrenos cuya urbanización no se había iniciado a fecha de compra?

A los efectos de la aplicación de la exención inmobiliaria del artículo 20.Uno.20.º de la LIVA , lo relevante no es el estado físico del terreno en la fecha de la compraventa, sino el estado del terreno que el transmitente se compromete a poner a disposición del adquirente. 

Así lo ha establecido el Tribunal Económico-Administrativo Central en su resolución n.º 3747/2023, de 28 de enero de 2025, reiterando el criterio ya sentado en su previa resolución n.º 3994/2020, de 15 de diciembre de 2022. Asimismo, se trata de un criterio también seguido por el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 441/2017, de 14 de marzo, ECLI:ES:TS:2017:996.

En este sentido, el TEAC también resalta que la STS de 28 de octubre de 2015, recurso n.º 427/2013, ECLI:ES:TS:2015:4397, en un supuesto en el que el objeto del contrato se refería a los terrenos resultantes de un proceso de urbanización, pendiente de aprobación, nuestro Alto Tribunal señaló que su entrega no podía entenderse producida antes de haberse siquiera iniciado dicho proceso, sin perjuicio del devengo del impuesto que pudiera producirse como consecuencia de la realización de pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible. En concreto, la Sala razonaba lo siguiente en aquella sentencia:

«(…) a juicio de la Sala, cualquiera que sea la naturaleza jurídica atribuible al objeto del contrato, procede aceptar la tesis que defiende la recurrente, dado que el objeto del mismo se refería a unos terrenos resultantes de un proceso de urbanización, pendiente de aprobación, y su entrega, a efectos IVA no podía entenderse producida antes de haberse siquiera iniciado dicho proceso, aunque, como señala el art. 75.2 de la ley del IVA , en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible, el impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.

(…)

Por otra parte, debe significarse que esta Sala en relación con la celebración de cesiones de aprovechamientos, si bien sometidas a la condición suspensivas de su efectiva materialización en una parcela resultante del proyecto de compensación, consideró en sentencias de 10 de mayo de 2010 , cas. 2161/2005 , 17 de diciembre de 2010 , cas.239/07 , 13 de enero de 2011 , cas.1230/07 , y 24 de febrero de 2011 , cas. 3735/07 , frente a la tesis de la Administración Autonómica de que la fecha de devengo es la de la firma del acuerdo de cesión de los aprovechamientos urbanísticos, debiendo estarse al estado de los terrenos en ese momento, que la transmisión y, por ende ,el hecho imponible y el devengo del impuesto, se produce cuando se cumple la condición, por lo que no resulta aplicable la exención prevista en el art. 20.Uno.20º de la ley del IVA , porque en ese momento los terrenos tenían la condición de urbanizables.

Con independencia de lo anterior, hay que entender que la exención del art. 20.Uno 20º no podía jugar en este caso, porque lo relevante a sus efectos no es el estado físico del terreno a la fecha en que se produce la adquisición, sino el estado del terreno que el transmitente se compromete a poner a disposición del adquirente».