El Supremo aclara cuándo la resolución contractual obliga a cancelar embargos

La Sala Primera del Tribunal Supremo (Pleno), en su STS n.º 47/2026, de 21 de enero, ECLI:ES:TS:2026:98, aborda con carácter doctrinal una cuestión de alto impacto práctico: si la resolución de una compraventa por incumplimiento ex artículo 1124 del del Código Civil exige cancelar las anotaciones preventivas de embargo practicadas con posterioridad a la transmisión.

El asunto se plantea en el marco de un litigio entre una sociedad mercantil y la compradora de un edificio en Girona, al que se habían incorporado con posterioridad diversas anotaciones de embargo a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) y del Ayuntamiento de Girona. El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación de la vendedora y acuerda la cancelación de las anotaciones de embargo, con una salvedad relevante: se mantienen las cargas que respondan a deudas con afección real legalmente prevista.

Contexto del caso: compraventa, incumplimiento y embargos posteriores

La entidad vendedora, Explotaciones Recreativas e Inmobiliarias S.L. (ERIMSA), transmitió en 2002 la finca registral n.º 30.383 de Girona a la mercantil compradora PROHABITAT, mediante escritura pública de compraventa que accedió al Registro de la Propiedad sin condiciones, y un contrato privado complementario suscrito el mismo día.

En el documento privado se regulaban, entre otras, obligaciones esenciales de la compradora: rehabilitar el inmueble, configurar una nueva división horizontal, entregar a la vendedora un local bajo con determinadas características físicas y jurídicas, gestionar la situación de los arrendatarios y reservar a favor de ERIMSA ciertos derechos en los estatutos comunitarios. Para instrumentar económicamente el negocio se fijó un precio mixto, con asunción del préstamo hipotecario existente, pago en efectivo y valoración del local a entregar.

Con posterioridad a la inscripción de la compraventa a favor de PROHABITAT, la AEAT y el Ayuntamiento de Girona anotaron embargos sobre las fincas resultantes de la división horizontal practicada sobre el edificio, por deudas de dicha sociedad. Ante el incumplimiento grave de las obligaciones asumidas por la compradora, ERIMSA ejercitó acción de resolución contractual y solicitó, además, la cancelación de esas cargas registrales.

Criterios de instancia y apelación: resolución contractual y límites frente a terceros

El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Girona declaró resuelto, por incumplimiento, el negocio relativo a la venta del local en planta baja y altillo y condenó a la compradora a la restitución del precio y al pago de una indemnización. Sin embargo, rechazó la cancelación de los embargos anotados a favor de AEAT y Ayuntamiento de Girona, al considerar que se trabaron sobre un bien que, en ese momento, era jurídicamente de PROHABITAT.

En apelación, la Audiencia Provincial de Girona (Sección 2.ª) fue más allá y entendió que el incumplimiento afectaba al contrato de compraventa del edificio en su conjunto, por lo que declaró resuelta la compraventa de la finca, ordenó la restitución recíproca de prestaciones y mantuvo la indemnización de daños. No obstante, mantuvo también la subsistencia de las hipotecas y de las anotaciones de embargo, argumentando que:

• La compraventa formalizada en escritura pública era un título válido y consumado, inscrito sin condiciones.
• Los terceros (entidades financieras e instituciones embargantes) confiaron legítimamente en la publicidad registral.
• El artículo 1230 del CC impide que un documento privado modifique, en perjuicio de terceros, lo pactado en escritura pública.

Sobre esa base, la Audiencia negó que la resolución del contrato pudiera determinar la nulidad de los embargos, si bien obligó a la compradora a asumir el levantamiento de las cargas frente a la vendedora.

Delimitación de la cuestión en casación: resolución ex tunc y anotaciones de embargo

En casación, ERIMSA articula tres motivos, de los que el Tribunal Supremo entra a conocer de los dos primeros:

1. Aplicación indebida del artículo 1230 del CC. La recurrente sostiene que la Audiencia basa erróneamente la negativa a cancelar las anotaciones en dicho precepto, que se refiere a la ineficacia frente a terceros de documentos privados que alteran una escritura pública, pero no regula los efectos de la resolución contractual ni la cancelación de cargas derivada de ella.

2. Incorrecta aplicación de la doctrina sobre el carácter ex tunc de la resolución ex artículo 1124 del CC. Se invoca la jurisprudencia que atribuye a la resolución por incumplimiento un efecto retroactivo, que obliga a volver al estado jurídico existente al tiempo de la transmisión, de forma que el transmitente recupera la finca en el mismo estado de cargas, salvo las hipotecas constituidas a favor de verdaderos terceros protegidos por la fe pública registral.

La Sala recuerda su doctrina consolidada sobre la resolución de contratos sinalagmáticos: produce en principio efectos ex tunc, con devolución recíproca de prestaciones (artículos 1123, 1124, 1295 y 1303 del CC) , pero con límites importantes, entre ellos:

• La protección de terceros adquirentes de buena fe con derecho inscrito, conforme al artículo 34 de la LH  y al artículo 37 de la LH.
• La subsistencia de determinados derechos con trascendencia real que afectan al inmueble (por ejemplo, afecciones reales legales en el ámbito tributario o en la propiedad horizontal).
• Las exigencias de consignación e indemnidad para el comprador y para los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6ª del RH).

El Supremo corrige el uso del art. 1230 del CC y centra el análisis en el art. 1124 del CC

La Sala declara que la referencia de la Audiencia al artículo 1230 del CC es inaplicable al caso. No se discute que exista un contrato privado que modula el negocio plasmado en escritura, ni que los embargos se practicaran confiando en la titularidad registral del comprador. Pero la pretensión de la actora no era oponer el contrato privado a los terceros, sino que, una vez resuelto judicialmente el contrato por incumplimiento, se reconocieran los efectos restitutorios propios de la resolución.

Por ello, el debate jurídico se sitúa en el alcance frente a terceros de la resolución ex artículo 1124 del CC y en su compatibilidad con la situación registral derivada de las anotaciones preventivas de embargo.

Doctrina clave: la resolución ex tunc alcanza a las anotaciones de embargo

Tras un extenso repaso de su propia jurisprudencia y de la regulación hipotecaria, el Tribunal Supremo establece los siguientes criterios de interés directo para la práctica profesional:

1. Efecto ex tunc de la resolución ex artículo 1124 del CC.  La resolución de una compraventa por incumplimiento grave del comprador comporta, en principio, que el vendedor recupere la finca en el mismo estado jurídico de cargas existente al tiempo de la transmisión, como si el contrato no se hubiera celebrado, con devolución recíproca de prestaciones.
2. Diferencia entre condición resolutoria inscrita y resolución por incumplimiento. La condición resolutoria explícita inscrita goza de plena oponibilidad frente a terceros: sus efectos se imponen a subadquirentes, incluyendo la cancelación de hipotecas y embargos posteriores. En cambio, la resolución ex artículo 1124 del CC, no constando registralmente su causa, debe respetar los derechos de terceros con inscripción plena amparados por los artículos 34 y 37 de la LH.
3. Naturaleza de la anotación preventiva de embargo. La Sala reitera que la anotación preventiva de embargo es una medida cautelar de garantía y publicidad que dota al embargo de eficacia erga omnes (ius persequendi y ius prioritatis), pero:

• No es constitutiva del embargo ni supone por sí misma la aparición de un «tercero hipotecario».
• No confiere al anotante los beneficios de la fe pública registral de los artículos 32, 34 y 37 de la LH.
• No le sitúa en la posición de tercero registral protegido frente a la resolución del derecho del embargado.

Fallo: cancelación de embargos posteriores, con excepción de deudas con afección real

Aplicando estos criterios, el Tribunal Supremo:

• Estima en parte el recurso de casación de ERIMSA.
• Casa parcialmente la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona.
• Mantiene los restantes pronunciamientos de instancia y apelación sobre resolución contractual, restituciones e indemnización.
• Ordena la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento de Girona por deudas y responsabilidades de la compradora posteriores al 25 de noviembre de 2002, que afecten a la antigua finca 30.383 (actualmente dividida en las registrales 37.813 a 37.821 de Girona).
• Exceptúa expresamente las anotaciones que respondan a supuestos de afección real legalmente establecida en caso de transmisión o cambio de titularidad.

En materia de costas, la Sala declara que, al tratarse de una estimación parcial del recurso de casación y de la apelación, cada parte asume sus propias costas, y acuerda la pérdida del depósito del recurso extraordinario por infracción procesal (inadmitido) y la devolución de los depósitos de casación y apelación.