Tributos aclara el efecto de agrupar fincas sobre la vivienda habitual

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V0699-26), de 30 de marzo de 2026, analiza si la agrupación registral de dos fincas contiguas que forman una única vivienda interrumpe el plazo de residencia exigido para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

La DGT concluye que una modificación exclusivamente registral no reinicia el cómputo de los tres años previsto en el artículo 41 bis del RIRPF cuando la vivienda conserva su realidad física y continúa siendo la residencia habitual de los contribuyentes.

Dos fincas registrales para una sola vivienda

Los consultantes eran titulares, por mitades, de dos fincas contiguas y unidas físicamente que constituían una única unidad residencial. Antes de transmitirlas y reinvertir el importe obtenido en nuevas viviendas habituales, se plantearon agruparlas en una sola finca registral, sin realizar ninguna alteración material en el inmueble.

La exención por reinversión se regula en el artículo 38.1 de la LIRPF y en el artículo 41 del RIRPF. Para aplicarla, tanto la vivienda transmitida como la adquirida deben tener la consideración de habituales. Con carácter general, el artículo 41 bis del RIRPF exige que la edificación constituya la residencia del contribuyente durante un plazo con tres años.

La agrupación registral no interrumpe el plazo

La DGT considera que, si la finca resultante es exactamente la misma vivienda ocupada antes y después de la agrupación, la operación constituye una mera reorganización registral destinada a reflejar una realidad física preexistente.

Por tanto, la agrupación no interrumpe ni reinicia el plazo de tres años de residencia efectiva. A efectos de dicho cómputo, la nueva finca se entiende adquirida en la fecha en la que los consultantes obtuvieron la titularidad originaria de las cuotas indivisas de las fincas agrupadas: en el caso analizado, el 17 de diciembre de 2021.

Impacto práctico

La creación de un nuevo número registral no afecta por sí sola a la condición fiscal de vivienda habitual. El criterio depende de que no exista una alteración material del inmueble y de que se mantenga la misma unidad residencial y la residencia efectiva antes y después de la agrupación.