Tributos aclara si es deducible en IRPF como gasto de la actividad un préstamo personal para adquirir un inmueble afecto

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1363-25) de 21 de julio de 2025, analiza la deducción de los intereses satisfechos por un préstamo personal destinado a la adquisición de un inmueble afecto a una actividad económica.

El consultante, que desarrolla la actividad económica de arrendamiento de locales industriales por la cual está dado de alta en el censo de empresarios (epígrafe 861.2 del IAE), tiene intención de adquirir un inmueble para destinarlo exclusivamente al arrendamiento. Para ello, valora formalizar un préstamo personal y destinar de manera íntegra los fondos obtenidos a dicha compra. El consultante desea saber si los intereses por dicho préstamo personal son deducibles como gasto de la actividad económica, así como los gastos vinculados a la operación como comisiones de apertura, gastos registrales, notariales y de amortización del inmueble.

La Dirección General de Tributos parte de que la actividad de arrendamiento de inmuebles que desarrolla el consultante tiene la consideración de actividad económica por reunir los requisitos establecidos en el apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (en adelante, LIRPF) y recuerda lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 28 de la ley:

«El rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 30 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 31 de esta Ley para la estimación objetiva».

Al tratarse de una actividad de arrendamiento de inmuebles, el consultante ha de determinar el rendimiento neto por el método de estimación directa, cualquiera que sea su modalidad, por lo que la remisión hecha al apartado 1 del artículo 28 de la LIRPF lleva al artículo 10 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) que en su apartado 3 establece lo siguiente:

«En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas».

Por su parte la letra e) del artículo 15 de la LIS establece que no tendrán la consideración de gastos fiscalmente deducibles los donativos y liberalidades y precisa al respecto que no se entienden comprendidos en dicha letra los gastos por atenciones a clientes o proveedores ni los que con arreglos a los usos y costumbres se realicen con respecto al personal de la empresa; ni los que se realicen para promocionar, ya sea directa o indirectamente, la venta de bienes y prestación de servicios o los que estén correlacionados con los ingresos. Tampoco se entienden comprendidos las retribuciones a los administradores por el desempeño de funciones de alta dirección u otras funciones que deriven de un contrato de carácter laboral con la entidad. No obstante lo anterior, sí serán deducibles los gastos por atenciones a clientes o proveedores, con el límite del 1 % del importe neto de la cifra de negocios del periodo impositivo.

De acuerdo con lo dispuesto, y como indica la DGT en su consulta, «la deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquellos respecto a los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica. Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados».

Por lo que respecta a la consideración como gastos deducibles en el IRPF de los gastos financieros vinculados a un préstamo obtenido para financiar la adquisición de un elemento patrimonial afecto a la actividad económica, el Centro directivo indica que se debe señalar que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 de la LIRPF , la deducibilidad de los gastos financieros en las actividades económicas es derivada de la condición de elemento afecto a la actividad de la deuda, esto es, de que el pasivo sea necesario para obtener los rendimientos.

En el supuesto planteado concluye la DGT que, como el inmueble que va a ser adquirido estará afecto a la actividad económica de arrendamiento, los gastos financieros satisfechos por el consultante por la obtención del préstamo destinado a la adquisición del mismo, serían deducibles en la determinación del rendimiento neto de su actividad económica, puesto que se entiende que existe vinculación entre el préstamo y la actividad económica desarrollada por aquel.

Asimismo, también se podrá deducir la amortización del inmueble en la medida en que se trata de un elemento patrimonial afecto. La base de amortización será el valor de adquisición del inmueble excluido el valor del suelo. En dicho valor de adquisición se podrán incluir los gastos inherentes a la adquisición como los de notaría, registro o constitución del préstamo.

Señala por último la DGT que la competencia para comprobar los medios de prueba aportados como justificación de las deducciones y gastos corresponde a los órganos de gestión e inspección tributaria a quienes corresponderá, en el ejercicio de sus funciones y a efectos de la liquidación del impuesto, la valoración de las mismas.