Tributos aclara el tipo de IVA aplicable a las obras en un hórreo usado como anejo a la vivienda

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1773-25), de 3 de octubre de 2025, analiza la aplicación del tipo reducido del IVA a las obras realizadas en un hórreo situado en la misma parcela que una vivienda unifamiliar y utilizado como aparcamiento y trastero. La consulta resulta relevante porque precisa en qué supuestos las obras sobre una edificación auxiliar de la vivienda pueden tributar al 10 %, tanto si se trata de obras de rehabilitación como si son simples obras de renovación y reparación.

Antecedentes

La consulta parte del caso de una persona física propietaria de un hórreo que utiliza como anejo de su vivienda unifamiliar. La construcción se encuentra en la misma parcela y su parte inferior se destina a aparcamiento de vehículos, mientras que la superior se usa como trastero o almacenamiento de alimentos. Sobre dicha edificación se prevén obras de reparación.

¿Cuándo puede aplicarse el tipo reducido?

La DGT recuerda, en primer lugar, que el tipo general del IVA es el 21 %, salvo en los supuestos en que la LIVA permita aplicar el tipo reducido.

Obras de construcción o rehabilitación. La resolución examina el artículo 91.Uno.3.1.º de la LIVA y señala que el tipo del 10 % puede aplicarse a ejecuciones de obra directamente concertadas entre promotor y contratista cuando tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios.

En este punto, considera relevante que el hórreo sea una edificación independiente, pero ubicada en la misma parcela que la vivienda y destinada a usos propios de anejo, como trastero y aparcamiento. Si las obras proyectadas pueden calificarse como rehabilitación en los términos legales, les resultará aplicable el tipo reducido del 10 %.

Cambio de criterio sobre la aptitud para vivienda

La resolución recoge expresamente la incidencia de la sentencia del Tribunal Supremo n.º 82/2025, de 28 de enero de 2025, ECLI:ES:TS:2025:299, sobre el concepto de edificación apta para su utilización como vivienda.

Según resume la DGT, de esta doctrina se desprende que la aptitud para vivienda es una circunstancia objetiva que puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho y que no queda condicionada necesariamente a la existencia de cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o autorización semejante.

La Dirección General añade que esta conclusión supone un cambio de criterio respecto del mantenido en anteriores consultas vinculantes.

Qué se entiende por rehabilitación

La resolución recuerda que, para que unas obras tengan la consideración de rehabilitación a efectos del IVA, deben cumplirse los requisitos del artículo 20.Uno.22.º.B) de la LIVA.

• Requisito cualitativo. Más del 50 % del coste total del proyecto debe corresponderse con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas, o con obras análogas o conexas en los términos legales.
• Requisito cuantitativo. El coste total de las obras debe exceder del 25 % del precio de adquisición de la edificación, si esta se adquirió en los dos años anteriores al inicio de las obras, o del valor de mercado en ese momento, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo.

La DGT subraya que la calificación concreta de las obras como rehabilitación es una cuestión de hecho y técnica, por lo que deberá acreditarse con los medios de prueba oportunos.

Obras de renovación y reparación

Cuando el proyecto no pueda calificarse como construcción o rehabilitación, la resolución analiza la posible aplicación del artículo 91.Uno.2.10.º de la LIVA, relativo a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas.

Para aplicar el IVA reducido del 10 % en estos casos deben cumplirse, según recuerda la DGT, tres requisitos: que el destinatario sea persona física y use la vivienda para su uso particular, que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras y que el coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no exceda del 40 % de la base imponible.

Si se supera ese límite de materiales, toda la ejecución de obra tributará al 21 %.

Conclusión de la DGT e impacto práctico

En el caso planteado, la DGT concluye que, si el hórreo objeto de reparación es una edificación situada en la misma parcela que la vivienda y constituye un aparcamiento y trastero, las obras de reparación podrán tributar al 10 % conforme al artículo 91.Uno.2.10.º de la LIVA, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.

El criterio es relevante para obras en edificaciones auxiliares o anejas a viviendas unifamiliares, al confirmar que el tipo reducido puede extenderse a construcciones como garajes o trasteros ubicados en la misma parcela, siempre que concurran las condiciones legales y pueda acreditarse la naturaleza de las obras.