Tributos impide aplicar la deducción en renta por inversión en vivienda habitual a quien paga la hipoteca sin ser propietario

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1150-25), de 1 de julio de 2025, analiza la posible aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual por quien paga la hipoteca sin ser propietario.

El consultante, quien paga un préstamo hipotecario que recae sobre una vivienda cuya titular es la madre del consultante, desea saber si tiene derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual. Si bien paga el préstamo, el pleno dominio de la vivienda no le pertenece, pese a utilizarla como vivienda habitual.

El Centro directivo recuerda que, con efectos desde el 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, suprimió el apartado 1 del artículo 68 de la LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, se estableció un régimen transitorio en la disposición transitoria decimoctava en la LIRPF, que permite a ciertos contribuyentes seguir aplicando dicha deducción si cumplen determinados requisitos.

El apartado 1 de la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF establece lo siguiente:

«1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición:

a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.

b) (…)

c) (…)

En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2.ª de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012».

Por su parte, el artículo 68.1.1.º de la LIRPF, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, establecía la configuración general de la deducción indicando que los contribuyentes podrán deducirse un porcentaje específico de las cantidades satisfechas durante el período correspondiente por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir su residencia habitual, de acuerdo con determinados requisitos y circunstancias.

Conforme a lo anterior, la DGT indica en su consulta que «para practicar la deducción se requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de vivienda, al menos de una determinada parte indivisa de su pleno dominio, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual» y sostiene al respecto que ha de tenerse en cuenta que el criterio que el Centro directivo viene manteniendo respecto a la consideración de una vivienda como habitual y a la aplicación de los incentivos fiscales relacionados con la inversión en la vivienda habitual del contribuyente, se encuentra ligado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, ya sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa.

Por lo anteriormente expuesto, concluye la DGT que, en el supuesto que es objeto de consulta, en el que el consultante no es titular de la vivienda respecto de la que manifiesta pagar mensualmente el préstamo hipotecario, dicho consultante no tendrá derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual al incumplir el primero de los requisitos mencionados previamente.