Última revisión
30/01/2026
Tributos recuerda los requisitos para aplicar la exención en IRPF cuando una persona en situación de dependencia vende su vivienda
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1478-25), de 6 de agosto de 2025, recuerda los requisitos para aplicar la exención en IRPF cuando una persona en situación de dependencia vende su vivienda.
Antecedentes del caso analizado
La consultante, con un grado de discapacidad del 75 %, movilidad reducida, incapacitada judicialmente y en situación de dependencia severa (grado II), adquirió el 28 de marzo de 2023 la vivienda en la que venía residiendo, cuyo pleno dominio pertenecía a sus padres fallecidos.
Posteriormente, debido a la falta de condiciones de habitabilidad de la vivienda y la necesidad de asistencia continuada, se trasladó al domicilio de su hermana y vendió el inmueble el 24 de octubre de 2024, previa autorización judicial.
Requisitos de la exención del artículo 33.4.b ) LIRPF
La DGT recuerda que la transmisión de la vivienda genera, con carácter general, una ganancia o pérdida patrimonial (artículo 33.1 de la LIRPF) , calculada por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión (artículos 34 a 36 de la LIRPF) .
No obstante, el artículo 33.4.b) de la LIRPF establece que estarán exentas las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por:
- Mayores de 65 años, o
- Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
La Ley 39/2006, de 14 de diciembre, define en sus artículos 26 a 28 los grados de dependencia y el sistema de reconocimiento por las comunidades autónomas, cuya resolución es la que acredita oficialmente la situación de dependencia con validez en todo el territorio estatal.
Concepto de vivienda habitual y plazo de tres años
El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en desarrollo, en el artículo 41 bis del RIRPF. Conforme a este precepto:
- Se considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.
- Se admite, sin cumplir ese plazo, el carácter de vivienda habitual cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la celebración de matrimonio, separación matrimonial , traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas justificadas.
Además, a los exclusivos efectos de la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF, se entiende que se transmite la vivienda habitual cuando la edificación:
- Constituya la vivienda habitual en el momento de la transmisión, o
- Hubiese tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión (artículo 41 bis.3 del RIRPF) .
La DGT subraya que la residencia efectiva en una vivienda es una cuestión de hecho que debe acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración tributaria.
Importancia de la titularidad del pleno dominio
El Centro Directivo reincide en su criterio consolidado: los beneficios fiscales ligados a la vivienda habitual se conectan a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartida.
En el caso analizado, la consultante adquiere la totalidad de la titularidad jurídica el 28 de marzo de 2023, momento desde el cual comienza a computar el plazo de tres años de residencia exigido para que la vivienda adquiera la condición de habitual a estos efectos.
Cambio anticipado de domicilio: cuándo rompe el plazo
Al abandonar la consultante la vivienda antes del transcurso del plazo de tres años desde la adquisición del pleno dominio y transmitirla el 24 de octubre de 2024, el Centro directivo concluye que, en principio, la vivienda no ha alcanzado la condición de habitual y, por tanto, no podría aplicarse la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF.
La clave pasa a ser la posible aplicación de la excepción prevista en el artículo 41 bis.1 del RIRPF, relativa a las «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio». La DGT realiza una interpretación estricta de este concepto, apoyándose en el significado de «necesariamente» y «necesidad» como obligación ineludible, ajena a la mera conveniencia o decisión voluntaria.
Conforme a este criterio, la concurrencia de una de las circunstancias típicas o análogas del reglamento no basta por sí sola para excepcionar el plazo de tres años; el contribuyente debe demostrar que, en su caso concreto, el cambio de domicilio era imposible de evitar y no una elección.
Aplicación al caso: habitabilidad y necesidad de asistencia
En el supuesto que nos concierne, la contribuyente alega la falta de condiciones de habitabilidad (ausencia de ascensor y de calefacción de gas, entre otras) así como la necesidad de asistencia continuada, circunstancias que motivan su traslado al domicilio de un familiar y la ulterior venta de la vivienda.
La DGT reconoce que una situación de este tipo podría llegar a constituir una circunstancia que desencadene la necesidad del traslado de residencia, pero indica que esta es una cuestión de hecho que debe ser apreciada por los órganos de gestión e inspección competentes.
Por ello, el contribuyente deberá justificar ante la Administración tributaria por cualquier medio de prueba admitido en derecho, su residencia y la necesidad del cambio, conforme al artículo 106.1 de la LGT.
Consecuencias fiscales según la calificación de la vivienda
La DGT distingue dos escenarios:
- Si se considera necesario el cambio anticipado de residencia:
- La vivienda se entendería como vivienda habitual a efectos del IRPF, pese a no haberse cumplido el plazo de tres años.
- Al tratarse de una persona en situación de dependencia severa, resultaría aplicable la exención del artículo 33.4.b) de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial generada en la transmisión.
- Si no se aprecia la necesidad:
Impacto práctico para contribuyentes y asesores
La consulta vinculante (V1478-25), de 6 de agosto de 2025, refuerza que la exención por transmisión de vivienda habitual de mayores de 65 años y personas en situación de dependencia no se aplica automáticamente por la mera concurrencia de la edad o del grado de dependencia, si no que resulta imprescindible que la vivienda mantenga o haya mantenido la condición de vivienda habitual en los términos del artículo 41 bis del RIRPF.
En los supuestos de abandono anticipado de la vivienda por problemas de accesibilidad, habitabilidad o necesidades de cuidados, la clave será la prueba de que el cambio era objetivamente inevitable. De su acreditación dependerá el acceso a la exención o la plena sujeción de la ganancia patrimonial al IRPF.